Классификация элитной недвижимости Москвы (продолжение)
Как внести в классификацию элитной недвижимости не только колличественные характеристики, но и качественные? Ведь именно они влияют зачастую на выбор покупателя, и даже не обладая принципиальной практической важностью, заметно увеличивают стоимость объекта. Исследование Геннадия Стерника позволяет судить об этом.
Совокупность свойств объекта (качество объекта) включает качество проекта, степень строительной готовности, накопленный износ. Все они в совокупности определяют качество пользования, проживания (независимо от местоположения) и определяют удельную цену объекта. Сформированный перечень включает 31 характеристику качества проекта (сведенных в шесть групп), из которых 16 признаны отсекающими ( в таблице выделены цветом):
– качество и экологичность ограждающих конструкций;
– высота потолков;– качество внутренней отделки дома и квартир;– отсутствие офисных, торгово-развлекательных помещений со свободным доступом не проживающих в доме;
– качество теплоэнергообеспечения;
– система кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции;
– фильтрация воды;
– качество отделки (комплектации) лифтов;
– качество системы коммуникации;
– собственная служба эксплуатации;
– огороженная охраняемая территория;– контроль доступа на придомовую территорию и в лобби;
– однородность состава жильцов;
– наличие подземной парковки;– количество машино-мест на квартиру;– наличие лифта или отапливаемого прохода из паркинга.
На основе экспертного опроса получены оценки важности каждой характеристики.
Коэффициенты важности характеристик качества проекта
Характеристики
Коэффициенты важности
среднее
СКО
Этажность дома
4,25
3,59
Этаж квартиры
4,25
2,75
Качество и экологичность ограждающих конструкций
9,60
0,89
Качество остекления
7,20
1,64
Вид из окон на внутренний двор, растительные и водные объекты
5,75
2,22
Панорамные виды из окон
5,50
1,73
Высота потолков
9,20
1,30
Уровень проработки внешнего архитектурного облика
8,00
0,71
Максимальное количество этажей в доме
4,33
3,51
Качество внутренней отделки дома и квартир
9,00
2,00
Соотношение общественных зон и общей жилой площади дома
7,80
1,10
Число квартир в доме
4,50
3,51
Число квартир на этаже (на площадке)
8,60
1,14
Наличие холла (лобби) для приема гостей
6,25
1,26
Отсутствие офисных, торгово-развлекательных помещений со свободным доступом не проживающих в доме
9,00
1,41
Теплоэнергообеспечение
8,40
1,67
Система кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции
9,40
0,89
Фильтрация воды
8,60
1,34
Наличие, назначение и качество отделки (комплектации) лифтов
9,50
1,00
Системы коммуникации
8,60
0,89
Спортивная инфраструктура
5,75
0,96
Досуговая инфраструктура
5,20
1,30
Бытовая инфраструктура, сервис
5,75
1,26
Собственная служба эксплуатации
9,00
1,41
Консьерж на ресепшене
8,40
0,89
Огороженная охраняемая территория
9,00
2,24
Огороженная территория, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения
8,00
2,16
Внутренний сад с ландшафтным дизайном
7,60
1,82
Спортивная инфраструктура на территории
4,80
2,59
Досуговая инфраструктура на территории
5,00
2,65
Набережная реки, пруда на территории
4,20
2,39
Контроль доступа на придомовую территорию
9,40
0,89
Контроль доступа в лобби
8,40
2,61
Система электронной охраны квартир
7,60
2,88
Видеонаблюдение
8,00
2,35
Однородность состава жильцов
8,00
2,92
Наземная (гостевая) парковка
9,25
0,96
Подземная парковка
9,40
1,34
Количество машино-мест
9,40
0,89
Наличие лифта или отапливаемого прохода в квартиру
8,80
0,84
Наличие лифта или отапливаемого прохода в лобби
9,50
0,58
Подробное описание характеристик объекта, по которым определяется качество проекта, и их критериальных значений, позволяющих отнести объект к тому или иному классу элитности, приведено в следующей таблице.
Перечень характеристик качества проекта и отсекающих критериев
Характеристика
Критериальные значения
КП3
КП2
КП1
Конструктивные особенности дома и квартиры
Качество и экологичность ограждающих конструкций
На сегодняшнем уровне технологий, независимо от способа исполнения каркаса и наружной отделки, – только керамический кирпич с внешней системой утепления фасада или базальтово-волокнистым утеплителем в среднем слое.Для реконструируемых и малоэтажных домов возможны кирпичные наружные стены большой толщины
Качество остекления как продолжения ограждающих конструкций
Двухкамерные стеклопакеты с профилями и фурнитурой от ведущих мировых производителей, с повышенной площадью остекления, если нет архитектурных ограничений
Двух-трехкамерные стеклопакеты в переплетах из твердых/ценных пород дерева
Высота потолков
От 3,0 м
От 3,2 м
Уровень проработки внешнего архитектурного облика
Как минимум – функциональная, архитектура без дополнительной эстетической и психологической нагрузки
Уровень авторской проработки по профессиональ ным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города
Качество внутренней отделки дома и квартир
Как минимум – функциональная отделка из высококачественных и экологичных материалов ведущих производителей
Отделка и интерьер, проработанные на уровне наружной архитектуры дома, с применением эксклюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства
Соотношение общественных зон и общей жилой площади дома
Соотношение общественных зон (входных и междуэтажных холлов, лестничных площадок и т. п.) и общей жилой площади дома не менее 30/70
Число квартир на этаже (на площадке)
Желательно не более 3
1-2
Одна-две, собственный лифт в пентхаусе, для остальных квартир дома – персонифицированый дос-туп к лифту (с помощью ключа, карточки, сенсорный, и т. д.) и к этажу/квартире
Наличие холла (лобби) для приема гостей
Желательно
Обязательно
Отсутствие офисных, торгово-развлекательных помещений со свободным доступом не проживающих в доме
Возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг)
Только для жильцов дома
Планировка квартир
Возможность обустройства просторных нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.), количества санузлов по числу спален плюс один
Дополнительно (преимущественно для пентхаусов) – наличие эксклюзивных опций планировки (террасы, зимние сады, каминные залы, бассейны и др.)
Инженерное обеспечение
Теплоэнергообеспечение
Автономное или дублированное теплоэнергообеспечение. Современные регулируемые системы отопления. Применение во всех инженерных системах и узлах только материалов и оборудования ведущих мировых производителей. Система энергоснабжения дома позволяет устанавливать в квартирах оборудование с достаточной для всех потребностей мощностью потребления.
Дополнительные опции – дровяные камины с отапливающими воздуховодами в квартирах
Система кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции
Принудительная приточно-вытяжная вентиляция с очисткой воздуха на входе и климат-контроль.
Тонкая очистка воздуха в системе централизованной принудительной приточно-вытяжной вентиляции и климат-контролем
1858 
Элита XXL: топ-5 самых больших квартир в России
Элитный бум: продажи премиум-жилья в Москве бьют рекорды
Двойной взлет: элитная аренда бьет рекорды в Москве
10 млрд на новую «элиту», бизнес-центр в Мневниках и турки на столичном рынке: новости девелопмента Москвы на Restate
Самая дорогая квартира в новостройке в России стоит 2,5 миллиарда рублей
Богато и просторно: рейтинг самых больших квартир Москвы от Restate
