На прошлой неделе прошли два абсолютно разных мероприятия, на которых, тем не менее, были затронуты общие темы. Конференция «Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2007-2008 года», проведенная издательским домом «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге» по многим ключевым вопросам перекликалась с мастер-классом «Успешный ритейл-девелопмент: как создать беспроигрышную концепцию ТРЦ?», организованным командой IM Events в рамках регионального тура с американской звездой Стэнли Айкельбаумом, президентом Marceting Development.
Эффективность – это не только этажность
Градостроительный план Петербурга пишется сегодня Комитетом по градостроительству и архитектуре. По сути это новый документ, непохожий на планы, которые создавались раньше. При его создании сегодня учитываются самые разные исследования – статистические, демографические, экономические. Разработчики градостроительного плана сегодня гораздо больше времени тратят на сравнение с другими городами Европы, которые представляют собой эффективные и стабильно функционирующие системы. Так вот, в сравнении с другими городами Европы Петербург испытывает дефицит коммерческих объектов: их требуется приблизительно в 2 раза больше, нежели есть сейчас.
Виктор Полищук, заместитель председателя КГА по проектной работе, в своем выступлении на конференции подчеркнул, что развитие промышленных территорий на периферии должно положительно повлиять на этот вопрос – генплан учитывает этот переезд производств в своем развитии. «Ведь Петербург больше Москвы, - говорит он. - Есть дефицит коммерческих площадей, но нет дефицита пространства. Если Москва – это 900 км кв., то Петербург – это 1400 км кв. Это большое пространство для развития всех сфер экономики».
Но перенос заводов и строительство офисов на их месте, по его словам, оборачивается для города несогласованными между собой и одинаково «жадными» проектами: «Каждый объект имеет своего заказчика, собственника. И каждый хочет сделать проект максимально эффективным. Хозяева и архитекторы стараются выжать побольше квадратных метров с одного пятна застройки, повышая этажность».
Против такого примитивного подхода выступает Стэнли Айкельбаум. С его точки зрения, это слишком упрощенное понимание эффективности торговых и бизнес-площадей. Один из его примеров – работа компании с территорией завода US Steel в Пенсильвании. Завод этот был куплен исключительно ради площадки и разрушен: на его месте собственник хотел бы видеть торговый центр. «Но мы провели тщательный анализ, - рассказыват Стэнли Айкельбаум. – Посмотрели, каков опыт других стран в подобных случаях, устроили конкурс среди 13 девелоперов. В результате мы выяснили, что сам по себе торговый центр – не лучшее решение для этой зоны. Здесь есть возможность создать здесь кроме торгового помещения большой комплекс объектов: спортивных, медицинских, даже жилых. В результате на вложенные 18 млн. долларов было получено 32 млн долларов». Создавать для бизнеса не просто многоэтажные офисы, а качественную – и разнообразную - деловую среду; не просто торговый центр, а целый торгово-культурный «остров», на котором при желании можно и жить остаться, такова одна из современных тенденций.
Синдром интервенции и борьба с ним
Одной из крупных проблем Санкт-Петербурга архитекторы считают плотность населения в границах существующей застройки и ее неравномерное распределение по поясам города. В Петербурге она значительно, в разы, выше, чем в приведенных в плане для сравнительного анализа основных западноевропейских столицах. В Санкт-Петербурге за пределами исторического центра сохранился "провал" плотности населения, приходящийся на пояс промышленных предприятий, и далее - подъем в спальных районах. Этот дисбаланс плохо сказывается на жизни города: он порождает пробки на дорогах, очереди в соцучреждениях перегруженных районов и другие неудобства. Например, коммерческие объекты тоже выстраиваются в местах сегодняшнего скопления людей, ведь проходимость остается у нас самым важным критерием успешности.
«Градостроительный план раньше был более жестким», - говорит Виктор Полищук. – Территории в «зоне Д» распределялись по своему назначению на коммерческие объекты и культурные. Теперь мы убрали это жесткое разделение. Генплан должен быть достаточно гибким и в то же время устойчивым. В жесткой привязке нуждаются медицинские, образовательные учреждения, а коммерческие затруднительно полностью отделить от других объектов как функцию. Это порождает непонимание у людей: общество плохо воспринимает вторжение коммерческих предприятий в жилую застройку. Возникает «синдром интервенции», люди высказываются против. В спальных районах это не так ощутимо, а в центре города вырастает в проблему».
Итак, коммерческая недвижимость преумножается, но редко это решения, дружественные к жителям Санкт-Петербурга. Конфликт с башней Охта-Центра тоже во многом вытекает из этой несогласованности интересов. Работать с населением, не допускать противоречий между корпоративными и общественными интересами - вот одна из идей Стэнли Айкельбаума. Одним из его проектов в Дубае был торговый комплекс Al Ghurair –сооружение в духе восточного базара, уже третий устаревший ТЦ в этом районе, построенный 20 лет назад. Собственник хотел перестроить здание и обновить его, но перед этим заказал серьезное маркетинговое исследование.
«Мы проанализировали, каким образом расположены вокруг жилые кварталы, кто населяет их, какие покупатели могут стать клиентами Al Ghurair., - рассказывает господин Айкельбаум. - Так как на тот момент преобладало индийское население, более привычное к небольшим форматам торговли, мы сделали там красивейший бульвар с бутиками и организовали большой фудкорт, где было много индийской кухни. Al Ghurair стал одной из самых посещаемых торговых зон на Ближнем Востоке». Со временем может возникнуть необходимость снова поменять облик торговой зоны – вслед за изменившимися обстоятельствами.
Так, Стэнли Айкельбаум отмечает, что постепенно из этого района уезжает индийское население, но селится все больше арабов, которые работают в ближайших офисах. Вскоре возникнет необходимость отказаться, например, от фудкорта: арабское население склоняется к более формальному общепиту (классические рестораны).
Коммерческо-культурно-жилые объекты
Больше ориентироваться на потребности жителей – это рецепт, трудновыполнимый для девелоперов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. Видимо, вследствие серьезного расслоения общества, у нас офисы осмысливаются и развиваются отдельно, торговля отдельно, жилье - тоже обособленно. Между тем многофункциональность объектов как современная тенденция поддталкивает петербургских девелоперов к поиску новых концепций. Таких, которые бы не только предоставляли квадратные метры под офисы, но могли заинтересовать всех, кто живет и работает поблизости.
Виктор Полищук с особенным интересом отметил опыт Лондона, где недавно вступил в строй новый стадион Уэмбли. «Мы были уверены, - поделился он, - что вокруг стадиона будет пусто, и никто не захочет там жить. Но только диву дались, увидев, как выросли вокруг стадиона жилые кварталы. Грамотная ценовая политика, разумное налогообложение и продуманное строительство сделали свое дело: нашлась целевая аудитория, для которой жизнь в таких условиях оказалась приемлемой. Вписывать жилые массивы в пространство возле гигантских спортивных сооружений, соединять жилое помещение общей стеной с многоэтажной парковкой, проектировать бензоколонки в жилых домах, как делается во Франции – все это, пусть и не так радикально, но может быть реализовано при помощи новых технологий и новых концепций многофункциональности».
По мнению Айкельбаума, это не просто требование времени, а единственный путь для коммерческой недвижимости, чтобы она оставалась экономически эффективной. Конкуренция растет во всем мире, торговые и офисные площади в крупных городах уже насытили спрос, и теперь идет настоящая волна реновации коммерческих пространств. Возможно, градостроительный план и делается с учетом этого явления, осталось только добиться правильного отношения к многофункциональным объектам - и в профессиональной среде и в обществе.
1438 
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
В Санкт-Петербурге подорожали элитные квартиры на вторичном рынке, площадь сократилась
Москва сохраняет лидерство по кредитам на жилье, Алтай — по торговым объектам
