По официальной статистике, в Ленинградской области сельхозугодья занимают 1,7 млн га, то есть 20% общей территории. По оценкам специалистов, большая часть свободно продающихся в области участков площадью в несколько гектаров — это именно земли сельхозназначения. Реже — земли, имевшие этот статус, но прошедшие одну или несколько стадий оформления.
В ПОСЛЕДНИЙ ГОД в городе разгуляться уже негде. Интерес к крупным наделам проявляют и некоторые частные инвесторы.
НЕПРОДАЖНЫЙ УЧАСТОК
Основные действующие лица (продавцы) на рынке сельхозземель в регионе делятся на три типа. Во-первых, это собственники паев, выделенных в свое время работникам совхозов при их акционировании. Обычно они получали участки от 1,5 до 4–5 га. Некоторые пайщики потрудились провести межевание и оформить в собственность свои паи. Участок отдельного «крестьянина» с хорошими документами — большая редкость, и, скорее всего, цена на такой актив будет немаленькой. Обычно же у неудавшихся фермеров на руках свидетельство о собственности начала 1990-х годов, которое нужно переоформлять, а затем регистрировать. Часто встречается земля в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении, которую тоже надо трансформировать в собственность. Бывают ситуации, когда документов вообще практически нет, то есть фактически земля закреплена за фермером, но с архивом совхоза — проблемы. Многие пытаются продать «право собственности» без выделения в натуре, межевания и прочих «формальностей». Переоформление в таком случае оплачивает покупатель, и растягивается оно надолго. Вторая категория продавцов — предприимчивые физические лица, которые «вложились в проект», помогли оформить паи и выкупили их на себя. Частенько при этом они организовывали работы по межеванию и выкуп нескольких смежных паев, в итоге образующих участки в несколько десятков гектаров. И, наконец, отдельную категорию составляют физические лица или организации, откупившие у бывших совхозов (АОЗТ) неиспользуемые поля или получившие неиспользуемые по своему «сельскохозяйственному назначению» наделы у администраций районов под различные цели. Размер таких участков может доходить до нескольких сотен гектаров. Потенциальные покупатели чаще всего — либо инвесторы, намеревающиеся реализовать крупномасштабный проект (коттеджный поселок, торговый комплекс, логистический центр и т.д. ), либо инвесторы, желающие вложить средства «в землю» в расчете на последующий рост цен (по экспертным оценкам, изрядные участки сегодня принадлежат финансовым структурам, например банкам, и «законсервированы» в режиме ожидания). Крупными наделами интересуются и частные лица — и не только для перепродажи в будущем. Большие поместья, усадьбы, которые уже не редкость в Подмосковье, появляются и в Ленобласти. Участок бывшего фермера, размером в 5–8 га, на котором разрешено строить жилой дом, — отличный вариант для «новых помещиков». А гостевой дом или конюшню можно оформить как хозяйственные постройки.
РЫНКА НЕТ - ДА ЗДРАВСТВУЕТ РЫНОК!
Рынок сельхозземель в основном остается непубличным. Крупные сделки, как правило, не регистрируются официально. Дело в том, что по закону продавец сельскохозяйственной земли обязан известить исполнительный орган субъекта федерации о намерении продать участок и указать цену: субъект федерации имеет право преимущественной покупки, поэтому он должен или выкупить надел за указанную сумму, или прислать письменный отказ в 30-дневный срок. Поэтому чаще сделки оформляются не классическим договором купли-продажи, а другими способами (дарение, мена и т. д.). Гораздо спокойнее и дешевле бывает просто поменять учредителей фирмы, владеющей землей. «Понятия “рыночная стоимость” в этом секторе рынка пока не сложилось, — считает Евгений Галеев, руководитель проекта “Фаэтон Девелопмент Групп”. — Предложение не поддается сравнительному анализу: стоимость земли на соседних участках может различаться в несколько раз. Например, невыделенные паи в Тосненском районе размером 3 га один владелец продал по 50 000 рублей за пай, тогда как другой продавец реализовал такие же паи по 150 000 рублей». «Наиболее востребованы участки с подведенными коммуникациями вблизи Петербурга, которые стоят $250–400 за сотку, — называет цифры менеджер коммерческого отдела компании “Александр-Недвижимость” Любовь Шахуро. — Аналогичные участки без коммуникаций стоят $70–80 за сотку». Особенно активно процесс перевода сегодня идет во Всеволожском районе, где цена «крестьянской» земли уже достигла $1500–2000 за сотку. Среди близких к городу районов в качестве места для строительства коттеджных поселков начинает рассматриваться Ломоносовский. Граждане также обратили на него внимание и поняли, что здесь неплохо жить круглый год, отмечают специалисты управления «Загород» компании «Петербургская Недвижимость». Следовательно, здесь растет спрос на участки, и сельхозземли тоже очень активно покупаются. Пока их здесь тысячи гектаров. Сотка стоит $300–1000.
КУПИ-ПРОДАЙ
«Почти всегда после приобретения участка бывшего сельхозпредприятия нужно менять либо категорию, либо целевое назначение земель, — говорит заместитель генерального директора компании “Авентин-Недвижимость” Владимир Басов. — Сегодня этот вопрос решается очень сложно. При этом, как правило, земли уже давно не используются под сельское хозяйство и вряд ли будут использоваться, а их транспортная доступность позволяет рассматривать их в первом или втором кольце проживания». За последние два-три года на рынке появилось несколько профессиональных компаний, которые занимаются тем, что из приобретенных участков делают «полуфабрикат»: получают разрешительные документы, позволяющие освоить эту территорию. Большинство из них до недавнего времени изменяли разрешенный вид использования на «дачное строительство». Запрещая индивидуальное жилищное строительство на сельхозземлях, Земельный кодекс разрешал создавать на них (причем без перевода в другую категорию) дачные поселки. Для этого необходимо было согласовать с муниципальными властями использование территорий, после чего процедура сводилась к созданию некоммерческого садового (дачного) партнерства. Для посредника подготовка «полуфабриката» — золотая жила. Один из специалистов, работающих в паре с юристом, рассказывал: «Мы купили участок в 8 га по $50 за сотку и через год, после процедуры перевода, продали по $250. Через некоторое время мы поинтересовались судьбой земли — наш покупатель продал ее уже по $400 за сотку. Сейчас на участке возводятся коттеджи, и наделы предлагаются по $1800 за сотку: девелопер уже сделал разводку инженерии по территории».
ЕСТЬ ЛИ У ВАС ПЛАН?
Полноценно переводить сельхозземли в категорию земель поселений сложно: слишком громоздка процедура согласований. Для подготовки пакета документов требуется не меньше года. Кроме таких, например, бумаг, как выписка из кадастрового реестра, где указаны категория переводимых земель, кадастровый номер участка, заключение экологической экспертизы, согласие правообладателя на перевод земли, необходимо представить расчеты потенциальных экономических потерь сельскохозяйственного производства в связи с изъятием данного участка из оборота. Главное же препятствие заключалось в том, что при отсутствии генплана поселения, предусматривающего подобный вариант развития территории, перевод и вовсе мог не состояться. Поскольку утвержденных генпланов в Ленобласти практически нет, областные чиновники решили привлечь к их разработке девелоперов, которые владеют участками на границах населенных пунктов и заинтересованы в смене категории земель. Инвестор за свой счет разрабатывает генплан поселка, включая территорию будущей застройки, и утверждает его во всех необходимых инстанциях. «Необходимо разработать проект границ населенного пункта, создать проект нового генплана, согласовать изменения во всех инстанциях (в муниципальном образовании первого уровня, в районе, в субъекте федерации), — рассказывает Евгений Галеев. — Когда изменения узаконены, можно приступать к созданию проекта планировки, в котором можно заложить любую форму использования земли — жилищное, коммерческое, промышленное строительство — по отдельности или в сочетании. Затем необходимо получить официальное свидетельство о собственности с изменениями, после чего можно приступать к строительству». Такой вариант перевода хоть и сложен, но безупречен: никаких дальнейших сложностей с правами у покупателя не возникнет. Правда, процедура заметно сказывается на стоимости участка: минимальная цена перевода земли — $5/кв.м, чаще всего речь идет о $25–35.
Средняя стоимость земель од фермерское хозяйство в раЙонах Ленинградской области
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
6000 
Менее 1% застройщиков жилья в портфеле Сбербанка испытывают сложности с долгами
В Москве и Петербурге застройщики резко сократили предложения по рассрочке на квартиры
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
