В продолжение темы об альтернативах ипотечному кредитованию, необходимо вспомнить и один из самых понятных и прижившихся еще в советское время механизм финансирования – жилищно-строительный кооператив. Для многих неочевидно, что эта форма финансового участия граждан в создании жилья может быть сегодня перспективной и в некоторых аспектах конкурировать с ипотекой.
Преимущества и недостатки кооператива по сравнению с ипотечным кредитованием
Основная претензия к ипотеке - высокая стоимость кредита (хотя при этом – скорость и надежность в получении жилья). Что касается кооперативного строительства, механизм получения ссуды здесь более дешевый, но достаточно длительный и связан с инвестиционным риском. Кооператив – добровольное объединение граждан, которые в течение определенного времени накапливают оговоренную заранее часть стоимости квартиры. Накопив сумму равную половине стоимости квартиры, член кооператива получает право на подбор жилья. Как правило, квартиру приобретают для пайщика, но она находится в собственности кооператива до момента полного погашения ссуды. Эта модель больше подходит для тех, у кого мало денег на начальном этапе и есть возможность отложить приобретение жилья на некоторый срок.
Важное замечание относительно личности заемщика: если в случае с ипотекой банк активно интересуется доходами, уровнем образованием, количеством иждивенцев и прочими частностями жизни человека, то жилищный кооператив в этом не заинтересован. Требования к личности заемщика не предъявляются. И в целом у кооператива меньше регламентированных требований – в этом формате работают не только со вторичным рынком жилья (как это распространено в ипотеке), но и с новостройками. Хотя при этом в жилищном кооперативе, как правило, нельзя купить элитное и дорогое жилье: тут более принято приобретение дешевых квартир.
Что касается прав собственности, то квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита, сразу переходит во владение к заемщику, хотя находится в залоге у банка до момента погашения кредита. А жилье, купленное в жилищном кооперативе, находится в собственности кооператива до тех пор, пока клиент полностью не погасит кредит.
Одно из самых важных отличий: ипотечный кредит может быть выделен на длительный срок под сравнительно небольшой процент – при внесении заемщиком взноса порядка 30% стоимости жилья (и эта цифра сегодня во многих банках меняется в меньшую сторону). А жилищный кооператив, в соответствии с законом, не вправе предоставить человеку ссуду на сумму большую, чем он внес в кооператив. Поэтому ссуду в кооперативе дают только по оплате 50% стоимости жилья.
И последняя особенность, по которой кооперативы сегодня менее распространены, чем ипотека – это надежность вложения средств пайщика. Финансовая устойчивость кооператива не настолько гарантирована, поскольку в случае его банкротства или ликвидации могут пострадать вложения пайщиков. Банк в этом плане более надежен.
Современные особенности организации жилищного кооператива
На Ипотечном форуме также вспоминали о жилищно-строительных кооперативах. Эта схема работы сегодня выстраивается на новых основаниях, о которых рассказал Погодин Александр Сергеевич, директор ООО «Пионер»:
- Я уже услышал много негативных отзывов о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). На их распространение сильно повлиял 214-й закон, который ограничил для физического лица возможности инвестировать свои средства в начальный этап строительства. Многим банкам были даны директивы не работать с жилищными накопительными кооперативами. Жилищно-строительные кооперативы совершенно необоснованно попали под эту кампанию, а между тем они для многих людей являются оптимальным способом финансировать собственное жилье. (Не должно быть запрета ни на одну из схем финансирования. Меня поражает законодательный запрет частному лицу инвестировать свои средства на ранней стадии строительства).
Наша компания обратилась к такому методу финансирования жилищного строительства, как ЖСК. Мы реализовали его в проекте «Шуваловские высоты», и схема такой работы доказала свою жизнеспособность не только для физических лиц, но и для финансовых организаций.
Стоимость квадратного метра возросла, больших накоплений у основной массы людей нет. Сегодня человеку непросто приобрести новое жилье: для этого ему необходимо продать прежнюю квартиру, выполнить целый ряд формальностей и пр. Анализируя эту ситуацию, мы поняли, что клиент, приходя в компанию, должен получать целый комплекс услуг. Сегодня наша компания работает, как ипотечный брокер, страховой брокер, агент по недвижимости – оказывая такой комплекс услуг, мы снимаем некоторые риски у клиента и ускоряем получение им жилья.
Работа с банком может строиться по двум направлениям. В первом случае клиент получает кредит только под залог своего прежнего жилья. В нашем же варианте человек получает его под залог строящегося жилья. Компания-застройщик в данном случае является его поручителем по этому кредиту. Гарантией служит договор о приобретении пая в ЖСК. Это менее затратная по времени и более выгодная клиенту схема.
На определенном отрезке времени кооперативы вызывали недоверие – людям были ближе схемы долевого строительства. Но теперь ситуация изменилась: если компания-застройщик имеет возможности по кредитованию своих клиентов, по их страхованию, по участию в работе отраслевых ассоциаций, то отношение к ней меняется. Конечно, ЖСК – не панацея, и мы даже у ряду собственных проектов не рассматриваем кооперативы как самую совершенную схему. Каждый объект имеет свои особенности и предполагает использование своей схемы наиболее удобного финансирования. Мы в части некоторых проектов рассматриваем именно ЖСК как перспективную схему взаимоотношений с нашими клиентами.
Что выбрать?
Варианты взаимоотношений между застройщиком, банком и конечным покупателем могут быть многообразны. Продвигая только ипотечное кредитование, государство ограничивает граждан в выборе оптимального варианта. С другой стороны, ипотека уже «обкатана» на протяжении нескольких лет, тогда как строительно-накопительные банки еще вовсе не вошли в нашу практику, а долевое строительство полностью себя дискредитировало. Вероятно, через несколько лет можно будет говорить о реальном выборе схем финансирования жилья – если сегодня государство на законодательном уровне настроено обеспечить людям этот выбор.
4456 
Почти половина новостроек в России сдаются позже срока в 2025 году
В Петербурге сохраняется высокий интерес к малогабаритным квартирам в новостройках
Власти ищут способ избежать массовых штрафов для застройщиков после отмены моратория
Объемы ввода жилья в России за девять месяцев 2025 года снизились
Застройщики Москвы и Петербурга массово переносят сроки сдачи новостроек
В Петербурге аренда квартир подешевела: медианная цена опустилась до 50 тысяч
