Аналитики от недвижимости предрекают неминуемый рост цен на недвижимость. Но на самом деле ценам ничего не остается, как снижаться. Основной вопрос – почему это будет происходить? Ответив на него, можно говорить о возможных пределах этого падения.
Объективный прогноз невозможен. Большинство аналитиков от недвижимости продолжают предрекать рост цен на следующий год. Так, по прогнозу аналитиков, размещенном на сайте РБК, «... по итогам 2010 года средняя стоимость квадратного метра увеличится в Москве на 7-8%». А в Санкт-Петербурге, если верить Ассоциации риэлторов, «можно говорить о дефиците предложения и не ждать дальнейшего снижения цен». Приводить в качестве примера другие столь же «профессиональные» прогнозы нет смысла. В кулуарах сами директора агентств признают, что «позитивные прогнозы сейчас - это согласованная политика».
Аналитики в приватных беседах более категоричны: реальный прогноз сейчас дать вообще невозможно. И дело тут вовсе не в их профессиональных качествах или ангажированности, а в мировой экономической ситуации.
Кризис не закончился, а только развивается
Раньше в подобных случаях экономисты из серьезных западных агентств выдавали прогноз и все более или менее сбывалось. Если же мы и сейчас попытаемся отталкиваться от мнений рейтинговых и аналитических агентств, то мы рискуем выбрать крайне спорные, если не лживые прогнозы. Не зря же власти США занялись изучением той роли, которую сыграли крупнейшие рейтинговые агентства в возникновении экономического кризиса. Помощник министра юстиции США Ленни Бруэр заявил, что власти «должны выявить, предать суду и отправить за решетку тех участников данного рынка, которые нарушили закон». Глава одного из отделов федеральной Комиссии по ценным бумагам Роберт Хузами считает, что эти «агентства выступали с не соответствующими действительности заявлениями о высокой надежности эмитентов». Хотелось бы поверить на слово и ведущим политикам мира, которые заявляют о близящемся завершении кризиса. Но, увы, это только слова, которые могли бы быть правдой. И лишь в том случае, если бы речь шла о нормальном цикличном кризисе, хорошо известном экономической науке.
Однако, по мнению многих известных экономистов, кризис на этот раз далеко не обычный. До «дна» мирового экономического кризиса еще далеко». Это слова знаменитого американского экономиста профессора бизнес-школы Стерна (Нью-Йоркский университет) Нуриэля Рубини. Кстати, именно он, в свое время предсказывал сегодняшний кризис мировой экономики. И, по его мнению – «глобальный кризис надолго останется фактором большой политики, а глобальная экономика находится лишь на полпути в своем падении».
Финансовое оружие массового уничтожения
Высказывания Рубини и других «альтернативных» экономистов не случайны и основаны на глубоком анализе происходящего. Мировая экономика как никогда перекачана "лишними деньгами». Накачка мировой экономики началась уже давно - примерно с 90-х годов прошлого века. Причем нынешний «пузырь» просто не идет ни в какое сравнение с предыдущими. А запустил машину надувания бывший глава ФРС (федеральная резервная система США) Алан Гринспен, который в 1997 году создал институт новых биржевых инструментов - деривативов, страховавших... от возможного лопания финансовых пузырей.
Логика Гринспена была предельно проста: пузырь вышибался пузырем. А заложили «научную базу» под эту долгоиграющую бомбу лауреаты Нобелевской премии по экономике 1997 года Роберт Мертон и Майрон Шоулз. Они убедительно доказали, что использующиеся при создании деривативов компьютерные математические модели суть инструменты саморегуляции рынка и могут «распылять риск бесконечно и безопасно». Что за волшебные инструменты придумали нобелевские лауреаты? Оказывается, что деривативы (а это и опционы и фьючерсы и другие ценные бумаги) на самом деле таковыми не являются. То есть это не акции реального предприятия, обеспеченные той же недвижимостью, прибылью и т.д., а всего лишь обязательства по покупке или продаже этих акций по определенной цене или страховки от риска дефолта (дефолтные свопы) того же предприятия.
Причем суммарное количество контрактов CFD на акции компании может в несколько раз превышать количество выпущенных акций! Иначе говоря, деривативы - это обязательства, под обязательства, которые гарантируются другими обязательствами. То есть на самом деле не гарантируются ничем. Это денежные фантики. В результате деривативы вместо средств безопасности превратились в инструмент для спекуляций в мировом масштабе. Кому и зачем понадобились эти бумажки, и кто на этом сделал триллионные состояния, мы вероятно не узнаем. Но вот к чему это привело. Глава одной из крупнейших в мире компаний по управлению активами - Pacific Investment Management Company, или PIMCO, Билл Гросс предупреждает, что «мировой рынок различных производных инструментов просто, печатает новые деньги, объем которых уже составляет $516 трлн. При этом ни один центральный банк мира не сможет их обеспечить".
Да и как их обеспечить? Ведь объем всего мирового ВВП – составляет около $ 50 триллионов, а объем только зарегистрированных на межбанковском рынке деривативов – более $ 500 триллионов. А что лежит в их основе? Лес, золото, нефть, базисные активы? Нет. Сложные математические модели, которые в режиме реального времени производят постоянную переоценку текущих цен, используя формулы, информацию с разных рынков, и т.д. В 1998 году о деривативах писали: «Метод, предложенный американскими учеными, по значению причисляют к самым крупным вкладам в экономическую теорию за последние 25 лет». Сейчас Майрон Шоулз, "отец" деривативов, заявил, что «деривативы и кредитные дефолтные свопы столь опасно вышли из-под контроля, и что "решение состоит в том, чтобы действительно взорвать или сжечь" внебиржевой рынок и начать снова.
Но как можно взорвать 500 триллионов призрачных долларов, лежащих в крупнейших мировых банках, и не взорвать при этом сами банки, а заодно и всю мировую финансовую систему? Ответа на этот вопрос нет. Как нет и ответа на другой вопрос, самый важный вопрос – как сохранить эту систему.
Миллиардер Уоррен Баффет видимо поэтому и назвал деривативы: “финансовым оружием массового уничтожения”. Этими «фантиками» заражена вся мировая экономика, и что с ними делать, по сути никто не знает. Поэтому нет и реальных прогнозов развития нынешнего кризиса. Пока идет только накачка экономик деньгами. Известный российский экономист Леонид Хазин полагает, что «кризис не только не заканчивается, но наоборот, неуклонно развивается, а видимость роста связана как раз с непрекращающейся денежной накачкой».
Понятно, что в таких условиях говорить о выздоровлении экономики или о «пройденном дне кризиса», по меньшей мере, некорректно. Естественно, общие положения касаются и России и, вполне вероятно, что даже в большей степени, чем западной экономики. Не является исключением из общей ситуации и рынок недвижимости. Что с ним будет, тоже никто не знает. Ясно только одно - цены на недвижимость в таких условиях не могут расти. Очевидно, что пока они будут падать. Вопрос только в том, как быстро, долго и глубоко. Но об этом мы поговорим в следующем материале.
43021 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация
От порта до курорта: где на юге России снижаются цены на новостройки
