Форум риэлторов на Restate.ru: Проблемные сделки и сомнительные обстоятельства
Мы публикуем вторую часть онлайн-конференции риэлторов на портале Restate.ru. Можно ли выполнить работу риэлтора самостоятельно, сэкономив на оплате его услуг? В каких случаях делать это не только не целесообразно экономически, но и банально опасно для продавца или покупателя?
Мы продолжаем обсуждать проблему самостоятельных риэлторов, в которых ради экономии порой готовы переквалифицироваться покупатели и продавцы недвижимости. Мнения профессионалов разделились - одни посчитали, что при должном уровне внимательности можно обойтись и без посредника, другие - что выход на рынок будет слишком трудоемким процессом для того, кто не собирается работать на этом рынке в дальнейшем.
Сегодня мы публикуем вторую сессию онлайн-конференции, посвященную более узкому и насущному вопросу - а в каких случаях без риэлтора нельзя обойтись, и как часто профессиональным агентам приходится исправлять ошибки за неопытными участниками сделки?
Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость
В списке самых сложных ситуаций для новичка особое место занимают расселение коммунальной квартиры с конфликтными соседями и разъезд после скандала в семье. Проблема в том, что в данном случае стороны априори не доверяют друг другу, подозревают в обмане и злонамеренных действиях и «делом чести» считают, чтобы оппонент получил вариант «чем хуже – тем лучше». Договориться о сделке в таких условиях без привлечения третьих лиц невозможно. Риэлтор в данном случае становится тем буфером, который смягчает ударные волны взаимной ненависти, помогает людям увидеть сквозь эмоции рациональные решения и в конце концов найти компромисс.
Что касается исправлений ошибок самостоятельного «риэлтора», то таких историй на рынке очень много. И делятся они на ситуации, в которых еще можно помочь, и те, в которых риэлтор, увы, уже бессилен. В качестве примера последней можно привести случай, когда человек купил квартиру у продавца, злоупотребляющего алкоголем, а тот потом заявил, что никаких денег не получал, расписки не писал (а она действительно была написана, будто первоклассником) и вообще не помнит себя на сделке. Человек пришел в ужасе: «Что делать?!». Но тут риэлторы уже ничего не могут сделать. Здесь одна дорога – в суд. Мы, разумеется, проконсультировали человека, порекомендовали юриста, но такая ситуация – уже вне компетенции риэлторской компании, которая не занималась подбором объекта и организацией проведения сделки.
Пример, когда удалось исправить ошибку – как раз покупка коммунальной квартиры. Когда человек самостоятельно без проблем последовательно приобрел комнаты у двух владельцев, а когда дело дошло до третьего, последнего, тот, поняв свою выгоду, просто стал шантажировать покупателя. Запросы были такие, что волосы дыбом становились: в 3 раза выше рынка. С трудом, но нам удалось найти компромисс, убедить предприимчивого гражданина умерить аппетиты и подобрать устроивший его альтернативный вариант.
Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow
В принципе, найдя подходящую квартиру покупателю достаточно обратиться к юристу для сопровождения сделки. Однако, не все юристы в курсе некоторых особенностей рынка недвижимости.
В моей практике был случай, когда продавец владел объектом посредством ООО на УСН по схеме 15% налог от разницы между доходом и расходом компании. Продав объект по той же самой цене, что покупал, он рассчитывал, что налог вообще платить не придется. При этом по совету своего юриста объект был внесен в уставной фонд ООО (продавца) в качестве взноса участника (оффшорной компании) в уставной капитал ООО. Продавец не знал, что взнос объекта в уставной фонд ООО не является расходами ООО на приобретение объекта. Поэтому в случае продажи объекта, продавец вынужден был бы заплатить налог 15% со всей суммы полученного дохода от продажи объекта.
Изучив ситуацию с документами на собственность и структуру владения, мы вовремя поставили продавца в известность об этом риске и порекомендовали ему переход на другую схему налогообложения, после осуществления которого провели сделку с минимальными потерями в данной ситуации.
Елена Мамаева, директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood
Если говорить об элитной недвижимости, то при совершении сделок с таким дорогим товаром экономить на услугах риэлтора точно не стоит. В нашей практике не встречалось ситуаций с неудачными попытками самостоятельно продать или купить недвижимость – клиенты слишком дорожат своим временем и средствами и доверяют такие вопросы профессионалам.
Роль риэлторов возрастает, когда речь идет о покупке жилья экспатами. Ведь иностранные граждане, которые планируют приобрести недвижимость в нашей столице, не знакомы с российским рынком и особенностями его законодательства.
Приобретая недвижимость самостоятельно, клиент может не знать о горячих предложениях и дисконтах на рынке, которые могут предложить риэлторы. К тому же торговаться умеет и хочет далеко не каждый, а профессионал поможет добиться хороших скидок на понравившуюся квартиру.
Так же и при продаже – владелец жилья может неверно оценить свою недвижимость и продать объект значительно дешевле, чем с помощью агентства. Стоит учитывать, что рынок недвижимости находится в постоянной динамике, чутко реагируя на экономическую ситуацию, и именно риэлторы смогут подсказать клиентам, когда и как будет выгоднее совершить сделку.
Чаще всего к нам обращаются покупатели, которые потратили свое время на поиск, выбрали, внесли аванс, но так и не купили недвижимость. Повторить этот круг мало кто решается снова. И хорошо еще, если цены за время ожидания не выросли.
Обмены (на вторичном рынке эта процедура называется – альтернатива), к счастью, редко решаются делать «своими руками», однако, были случаи, когда к нам прибегали продавцы, взявшие задаток у покупателя с очень жесткими условиями по срокам выхода на сделку. Однако они не смогли договориться с альтернативной квартирой или не нашли подходящий вариант, или же нашли, но договорились не о том и не укладываются в оговоренные сроки.
Самый страшный результат экономии на риэлторе – это собственник, купивший квартиру самостоятельно, который приходит к нам с просьбой продать ее, как можно быстрее, так как возникли обстоятельства, способные «повлечь утрату права собственности». Увы, в этом случае мы уже бессильны.
Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills
«Расхлебывать» проблемные ситуации после попыток клиента (на тот момент будущего клиента) время от времени приходится всем риэлторам, и элитный сегмент — не гарантия прозрачности и простоты, особенно для новичка на рынке недвижимости.
Как раз только что мы успешно закрыли именно такую сделку. Клиент самостоятельно купил квартиру в непостроенном объекте в Хамовниках. Менеджер отела продаж девелопера обещал покупателю пентхаус с прекрасными видами, большими окнами и выходом на крышу. Единственное, о чем забыл упомянуть, - это короба вентиляции, которые будут установлены на эксплуатируемой крыше для его семейных барбекю.
Не найдя поддержки со стороны девелопера на просьбу расторгнуть договор, клиент обратился к нам первоначально для поиска новой квартиры, но благодаря нашим долгосрочным отношениям с этим застройщиком, было получено разрешение на расторжение в пользу новой квартиры в этом же комплексе по совершенно другой стоимости.
Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости «Метриум Групп»
На нашей практике не было такого, чтобы мы исправляли ошибки чьей-то самостоятельной деятельности. Однако есть примеры, когда мы предотвращали совершение мошеннической сделки. Например, был такой интересный случай. Мы выступали посредниками со стороны продавца при продаже загородного дома за несколько миллионов долларов. Все шло хорошо – был найден покупатель, которого все устраивало, назначена дата сделки, внесен задаток.
В день заключения сделки перед подписанием всех документов мы проверяли договоры купли-продажи и аренды банковской ячейки. При изучении договора аренды ячейки обнаружилась одна важная деталь. Согласно его условиям, собственник жилья, то есть продавец, мог забрать деньги из ячейки только в обязательном присутствии покупателя. Это означает, что после перехода прав собственности, покупатель мог просто исчезнуть на период аренды ячейки (чаще всего это один-два месяца), чтобы собственник не смог забрать деньги. Таким образом, клиент на вполне законных основаниях мог приобрести дом бесплатно. Решив, что это ошибка, мы обратились к сотруднику банка для исправления данного условия, прописанного в договоре. Как выяснилось, этот пункт был указан по просьбе покупателя, который, вероятно, действительно хотел обмануть собственника. В результате, мы добились изменения условий договора аренды банковской ячейки. Сделка прошла успешно, продавец смог забрать деньги и в отсутствии покупателя.
Вспоминается еще один случай, произошедший у наших коллег. К ним в офис приехал продавец и его представители, которые хотели с помощью риэлторов продать загородный дом. Предложенная стоимость была вполне адекватна, поэтому покупатель был найден довольно быстро, и его все устраивало. Переговоры прошли успешно, клиент был готов согласовать дату сделки. Продавец в свою очередь для подтверждения намерений приобрести объект попросил внести задаток в размере 10% от суммы сделки. Шла проверка документов на объект, готовился договор. Но при проверке наших коллег смутил один факт. По паспортным данным собственником была 45-летняя женщина, всю жизнь проживающая в Москве. Однако она выглядела лет на 15 старше и к тому же имела своеобразный говор, характерный больше для человека из глубинки.
В результате выяснилось, что мошенники действительно имели на руках оригиналы всех документов на объект, в том числе и паспорт собственника. Для продажи они нашли похожую на фотографию в паспорте женщину. В результате проверки наши коллеги подали в полицию заявление на мошенников. Таким образом, вовремя раскрыв схему, риэлторы смогли предотвратить мошенничество и должным образом наказать преступников.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2024 
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Курортный бум: аренда в Сочи и Геленджике дорожает, Краснодар в минусе
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Урал на перепутье: новостройки дешевеют в трех городах из пяти
Элита XXL: топ-5 самых больших квартир в России
