Складские расклады

Корректировка девелоперских планов вылилась в перенос сроков строительства и заморозку проектов на неопределенный срок. По данным консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталии Киреевой, на стадии проектирования и строительства сейчас заморожено около 2 млн кв. м складской недвижимости.
В прошлом году девелоперы заявляли о своих планах ввести в эксплуатацию более 1 млн кв.м. Но по итогам года предложение увеличилось лишь на 268 тыс. кв. м.

Таким образом, по данным компании, на этапе строительства на данный момент находится около 700 тыс. кв. м качественных складских комплексов, ввод которых намечен на 2010-2011 гг. Стоит добавить, что все эти объекты начали строиться ещё до кризиса.

По оценкам экспертов компании Colliers Int., в последнем квартале 2009 года объем качественного складского предложения увеличился всего на 10 тыс. кв. м и достиг почти 1,5 млн кв. м площадей.

В 2009 году основными тенденциями стали замораживание проектов и отказ от строительства новых очередей уже действующих комплексов. В текущем году было заявлено более десятка новых проектов складских комплексов. Однако в компании Jones Lang LaSalle прогнозируют ввод в 2010 году не более половины площадей от заявленного объема.

За спрос денег не берут
По поводу ценового будущего складского сегмента у экспертов нет общей позиции. Очевидно только одно: активность спроса, снижающаяся на протяжении двух лет, с начала кризиса, достигла минимального уровня, что позволяет одной группе экспертов, в частности, Maris Properties, предрекать стабилизацию в течение текущего года - дальнейшего падения не прогнозируется.
Аналогичного мнения придерживаются эксперты департамента аренды и продаж холдинга VMB TRUST: по их мнению, ситуация в ближайшее время меняться не будет: «Рост цен и арендных ставок, о котором сейчас много говорят, пока не отмечен», - констатируют эксперты, - и такая ситуация сохранится до лета, так как в наличии большое количество вакантных площадей».
Со своей стороны эксперты филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считают, что пик скорости снижения арендных ставок и роста доли свободных площадей был пройден в 2009 году, однако дальнейшая плавная коррекция будет происходить и в 2010-м. «Падение средневзвешенной арендной ставки будет происходить в основном за счет проектов, наиболее инертно реагировавших на изменение рыночной ситуации в прошедшем году, и в настоящее время догоняющих рынок» - говорит руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов.

Однако с такой позицией не соглашается в другой консалтинговой компании. По словам руководителя направления индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Research Михаила Тюнина, в компании прогнозирует повышение ставок аренды, вероятнее всего, произойдет со второй половины 2010 года до уровня $110-115. «Ситуация с демпинговыми ценами не может продолжаться слишком долго, так как это окажет негативное влияние на рынок» - говорит Михаил Тюнин.

В Knight Frank Research ожидают оживление рынка аренды, особенно в сегменте класса «А», в связи с нынешними комфортными для арендаторов условиями найма. В другом классе – «B», - где наполняемость традиционно высока (составляет 90%), ставки вряд ли будут расти.

Впрочем, эксперты уверяют, что в любом случае произойдет изменение структуры спроса. По мнению Андрей Розова, падение продаж у потенциальных арендаторов привело к снижению потребностей в складских площадях. Спросом будут пользоваться помещения площадью до 1000 кв. м.

Эту точку зрения поддерживает Наталия Киреева. Со своей стороны эксперты VMB TRUST говорят о спросе на площади не более 300 кв. м, причем расположенные в черте города.

Остается добавить, что если до кризиса потенциальные арендаторы подбирали себе помещения площадью 2500-3500 кв. м, то уже с началом кризиса минимальная площадь запрашиваемых помещений резко снизилась, и арендаторов интересовали помещения площадью 500-1500 кв. м.

Районный дисбаланс
В Петербурге сложился территориальный дисбаланс распределения складских комплексов, с дефицитом предложения на севере и насыщением на юге. Одна из причин - более высокая по сравнению с другими направлениями цена на земельные участки на севере города. Мало складских проектов заявлено на востоке и юго-западе. Восточное направление не имеет достаточного ускорения в развитии по причине неудовлетворительного состояния дорожной и инженерной инфраструктуры.

Наибольшее количество строящихся складских комплексов сосредоточено на юге Санкт-Петербурга в промзоне Шушары. Губернатор Валентина Матвиенко в июле 2009 года на заседании правительства Петербурга распорядилась не выдавать разрешений на строительство складских и логистических объектов в промзоне Шушары, пока не будет утвержден комплексный проект планировки этой территории.

Кто на новенького?
О том, кто станет локомотивом сегмента, эксперты имеют разные мнения. К примеру, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA St.Petersburg Вера Бойкова напоминает, что сегмент складской недвижимости тесно связан с развитием рынка ритейла.
«А здесь мы видимо позитивные тенденции: торговые операторы постепенно оживают, некоторые планируют расширять присутствие в регионе, а значит, им потребуются складские площади. Но такие арендаторы предпочитают занимать площади в давно функционирующих комплексах. Предпосылки к приросту рынка в объеме площадей появятся не раньше, чем через 4-5 лет», - говорит Вера Бойкова.

Исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage Сергей Фёдоров считает иначе: «На мой взгляд, в 2010 году стоит ожидать возрождения спроса на складские площади класса «В» и «С» прежде всего со стороны производственных компаний. Для роста спроса со стороны ритейла пока нет предпосылок».
 

Автор: Игорь Фёдоров