Берем ипотечный кредит: доводы «за» и «против»

Начнем с положительных новостей. По сведениям   Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» и «Центра жилищного кредитования»,  ипотека у нас в городе вновь начала набирать обороты, хотя и не в таком объеме, как раньше. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, постепенно растет, цены на недвижимость уже не растут,  ставка кредитования снижается. Словом,  ипотека действительно становится более привлекательной и доступной.

В  среднем по городу  ипотечная ставка колеблется в пределах 14-15% годовых. Локомотивами по количеству выданных кредитов выступают банки с государственным участием – «Сбербанк» и «ВТБ24» а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Партнеры АИЖК в регионах (а напрямую ипотеку в АИЖК взять невозможно) выдают сегодня ипотечные кредиты с минимальной ставкой 9,39% в рублях. Напомню, что даже до кризиса самая низкая процентная ставка по ипотеке составляла 10,75%.

Кредит взять можно, но… 

Но вот получить ипотечный кредит стало гораздо сложнее, чем раньше.  Сбербанк, АИЖК,  «ВТБ24» да и остальные банки  теперь ориентируются исключительно на «белые» доходы и очень тщательно проверяют историю заемщика,  а также оценивают его  перспективы. Так что если у вас есть проблемы с сегодняшними или будущими доходами, или вы не готовы подтвердить их официально, то, увы, кредит вам не получить. Крайне настороженно банки относятся и к индивидуальным предпринимателям и владельцам малого бизнеса. По мнению исполнительно директора «Центра жилищного кредитования» Вячеслава Печаткина, «индивидуальщики» могут рассчитывать на ипотечный кредит только в своем банке. Да и то, скорее всего, проценты по кредиту будут совсем не маленькими. 

Но даже в ситуациях, касающихся «идеальных заемщиков» с высокой белой зарплатой, с хорошей перспективой, банки далеко не всегда идут им навстречу.  Часть банков по-прежнему выставляет заградительные проценты. Другие очень умело добавляют к процентам за кредит всякие «мелочи» вроде комиссий за выдачу кредита или комиссии за выдачу наличных.  По расчетам Вячеслава Печаткина, кредитополучателю это может обойтись в 9-10% от стоимости кредита. Многие банки включают в договор пункт о возможности повышения ставки в одностороннем порядке. Такой сюрприз чреват серьезными последствиями в  случае резкого изменения ситуации в банке.    В принципе с учетом понижения цен и процентной ставки по кредитам ипотека может снова стать востребованным инструментом на рынке недвижимости. Но при этом надо учитывать, что при неустойчивом экономическом положении в России далеко не все могут позволить себе риск вступить в долговременные отношения с банками.

Как считает председатель правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан, все зависит от конкретной ситуации заемщика. В принципе процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня рекордно низкие.  Однако нужно ориентироваться не только на ставку, но и на размер кредита, который напрямую зависит от стоимости квартиры. Комментируя ситуацию, Вячеслав Печаткин отметил, что по-настоящему ипотека доступна только людям с очень высоким и «белым» доходом. Но доступность ипотеки – это только одна сторона медали. Выплаты, да еще на протяжении длительного срока также могут доставить немало проблем.  Вячеслав Печаткин полагает, что  при высоких доходах все суммы, уходящие на обслуживание кредита, не должны превышать 20-25% дохода. Тогда даже при непредвиденных обстоятельствах, остается возможность финансового маневра. А вот брать ипотеку на последние, рассчитывая все до копеечки, очень опасно.    

Если возникли проблемы 

Для таких случаев государством было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Да, заемщикам, у которых значительно ухудшилось материальное положение, программа реструктуризации предлагает отсрочку платежей на год. Однако помощь эта не бесплатна – затем платежи возрастают. Кроме того, возможность воспользоваться реструктуризацией есть не у всех граждан, так как существуют определенные стандарты, под которые должен подходить заемщик. Для тех, кто под них не подпадает, существует программа МАССИЗ (Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков). Данная программа, созданная, кстати, при участии АРИЖК, ориентирована на урегулирование ипотечной задолженности путем переговоров с банками по каждому заемщику индивидуально.

Но программы программами,  а реальные обстоятельства таковы, что далеко не всегда можно добиться реструктуризации платежа. И этот момент заемщики должны обязательно учитывать. Конечно, можно, в крайнем случае, расплатиться с долгами, продав заложенную квартиру. Но это далеко не так просто, как может показаться на первый взгляд.По данным Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», продать квартиру, купленную по ипотеке, можно только по согласованию с банком-кредитором. Первый вариант: квартира продается, деньги закладываются в ячейку, и затем  данная сумма идет на погашение кредита. Это достаточно рискованная для банков процедура, и они, как правило, идут на нее неохотно.

Второй вариант более распространен. Продавец и покупатель ипотечной квартиры оговаривают с банком продажу из-под залога. За две недели до сделки пишется заявление о досрочном возврате кредита. Далее продавец и покупатель идут в банк, и покупатель полностью гасит кредит продавца за счет средств, причитающихся продавцу за квартиру, а оставшиеся деньги закладываются в ячейку. После этого подписывается договор купли-продажи в простой письменной форме (нотариус такую сделку не зарегистрирует). Банк выдает письмо о погашении ипотечного кредита и закладную. Эти документы подаются в ФРС для прекращения ипотеки и регистрации права собственности. Регистрация длится около двух недель.  Но как считают практики рынка недвижимости, это далеко не самый трудный вариант продажи ипотечной квартиры.

Дело в том, что в большинстве случаев квартиру в ипотеку покупают люди семейные или собирающиеся завести семью. Генеральный директор агентства недвижимости «Спектр» Аркадий Кязимов утверждает, что при несовершенном законодательстве продать за нормальную стоимость ипотечную квартиру бывших супругов очень трудно, а с учетом сегодняшних требований рынка порой просто невозможно. Он объяснил это тем, что в данной ситуации смешиваются сразу два вида сделок, причем самых трудных. Надо учитывать и особенности ипотечных продаж, и проблемы, связанные с разводом и разделом имущества, и вопросы чисто практического свойства – например,  внедрения «ипотечных» квартир в обменные цепочки. Практически все такие сделки связаны с судебными разбирательствами, что само по себе отсекает их от реально рынка, где никто не хочет ждать неизвестно какого решения суда. Зачастую владельцы ипотечных квартир на неопределенное время становятся жителями новых «коммуналок» со всеми вытекающими последствиями. «Покупать «конфликтные квартиры» в условиях обширного предложения сейчас никто не хочет, - отмечает Аркадий Кязимов,- ну а неприязненные отношения среди бывших супругов только усугубляют эту ситуацию. Уже есть квартиры, которые, несмотря на относительную молодость ипотеки, продаются годами. И просвета там не видно».  

Как «соломки подстелить» 

Можно ли избежать подобных сложностей? По словам  Вячеслава Печаткина, при существующем законодательстве частичной гарантий прав супругов может стать брачное соглашение. Но далее при возникновении конфликтной ситуации все спорные вопросы все равно будут решаться в суде. А с учетом недостаточно наработанной судебной практики по этим вопросам предсказать судебное решение невозможно.

Павел Штепан считает, что сейчас при покупке недвижимости по ипотеке надо по возможности учитывать требования законодательства, чтобы в дальнейшем снизить риски возникновения спорных ситуаций. Например, если брак только планируется, но оплачивать кредит будут оба будущих супруга, то лучше, если они выступят созаемщиками. Тогда квартира будет приобретена в общую собственность. Супруги могут оформить квартиру в совместную собственность, в долевую собственность или собственность одного из супругов. Если супруги оформляют ипотечную квартиру в совместную собственность, то в случае развода недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом, право на которое имеют оба супруга. Наиболее выгодным вариантом «семейной ипотеки» Павел Штепан считает  покупку квартиры в долевую собственность. При разводе бывшие супруги остаются собственниками своих долей и несут солидарную ответственность по своим обязательствам. А выплатив кредит, они могут просто продать свои доли друг другу или третьему лицу.

Но, как отметил Аркадий Кязимов, решения, предлагаемые юристами и ипотечными брокерами, работают от случая к случаю, а горожане   при покупке квартир по ипотеке пока особенно  не задумываются последствиях. Практических же способов решения ипотечных конфликтов  на рынке попросту нет. Поэтому на рынке идет постепенное накопление ипотечных «бомб замедленного действия». К сожалению, приходится согласиться с нашими экспертами и признать, что возможные негативные проблемы в будущем  с  ипотечными квартирами возникающие при ухудшении финансового положения заемщика или семейных сложностей существенно снижают привлекательность ипотеки. Без изменения законодательства (причем изменения необходимы и в семейном и в жилищном кодексе, не говоря уже о различных подзаконных актах)  проблема будет только усугубляться.Теме покупки жилья по ипотеке в строящихся домах будет посвящен один из следующих материалов, тем более что в этом сегменте рынка в ближайшем будущем могут произойти серьезные изменения. Пока же большинство участников нашей беседы отметили практически отсутствие ипотечных сделок на первичном рынке, за исключением отдельных банковских программ.

Сергей Уткин, Restate.ru