RRG: итоги 2009 года по коммерческой недвижимости Москвы

Развитие рынка аренды коммерческих объектов во многом было аналогичным рынку купли-продажи, однако в силу более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине другой «природы» взаимоотношений, рынок аренды проявил себя как более динамичный. Эта обстоятельство нашло отражение в более значительном изменении объема предложения и ценовых показателей за год.

Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:

- Торговая недвижимость оказалась более инвестиционно-привлекательной, чем офисная. Показательно то, что в офисном сегменте объем вакантных площадей всех классов составляет не менее 3,5-4 млн. кв.м., и по нашим оценкам для достижения приемлемого уровня вакантных площадей этого объема площадей его «хватит», по крайней мере, на 2 года.

- Наиболее востребованным торговыми помещениями остались объекты в центре, большинство из которых относятся к street-retail, в то время, как в офисном сегменте более ликвидными и менее всего пострадавшими от кризиса были объекты за пределами Садового Кольца. Хотя эта тенденция к концу года стала меняться.

- Снижение цен продаж и ставок аренды на производственно-складские помещения по сравнению с другими видами недвижимости оказалось минимальным. Это объясняется несколькими факторами: а) ограниченностью объема предложения, обусловленного как отсутствием нового строительства, так и уменьшением данного сегмента за счет реновации и редевелопмента промышленных территорий; б) низким докризисным уровнем цен и ставок по причине низкого качества таких объектов, в) инерционностью данного рынка, непосредственно связанного с производственными мощностями и товарными остатками.

- Рост объема предложения и снижение цен продаж и ставок аренды в сегменте помещений свободного назначения было максимальным в связи с отсутствием продуманных концепций их использования.

По темпам снижения цен за год объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы. Минимальное снижение произошло на наиболее дорогие и качественные объекты стоимостью от 30 млн. долл., интерес к которым проявляли крупные инвесторы. Средние темпы снижения наблюдались на недорогие, со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью до 10 млн. долл., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие инвесторы. Максимальное же снижение цен произошло на крупные и, как правило, менее качественные объекты стоимостью от 10 до 30 млн. долл.

Основной вывод, который сделан аналитиками компании на основе исследования: по итогам 2009 года можно с большой долей уверенности сказать о том, что основная стадия кризиса прошла, и существенные предпосылки для серьезного ухудшения ситуации отсутствуют. В связи с относительной макроэкономической стабилизацией к концу года рынок коммерческой недвижимости также стабилизировался как по ценам и арендным ставкам, так и по объему предложения во всех сегментах недвижимости. Можно с уверенностью говорить, что рынок находится в рабочем для кризисного периода состоянии и положительные тенденции на лицо. Тем не менее, объем предложения и сроки экспозиции продолжают находиться на высоких уровнях, во многих сегментах стагнация продолжается, что говорит о том, что кризис на рынке недвижимости продолжается, и восстановление будет постепенным. При отсутствии серьезных ухудшений в макроэкономике, можно говорить о приросте основных ценовых показателей по итогам 2010 года на уровне 10-20%.