ГУИОН: анализ рынка встроенных помещений коммерческого назначения
Табала Дмитрий Николаевич, начальник информационно-аналитического отдела департамента оценки,
Санкт-петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», посвятил свой доклад на "Жилищном проекте" анализу встроенных помещений Санкт-Петербурга.
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
В интересах Администрации Санкт-Петербурга решение задачи анализа рынков недвижимости выполняет Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН).Основными методами, используемыми ГУИОН при проведении анализа рынка, являются метод экспертных опросов и метод массовой оценки, которые взаимно дополняют друг друга.Развитие финансового кризиса существенно отразилось на динамике показателей рынка недвижимости Санкт-Петербурга. В период с августа 2008 года по декабрь 2009 года ценовые показатели рынка встроенных помещений снижались, что демонстрируют графики, представленные на Рисунке 1 и Рисунке 2.
Для оперативного отслеживания динамики показателей специалисты информационно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН» ежемесячно проводят экспертные опросы. Всего на сегодняшний день проведено 10 таких опросов: в феврале, марте, апреле, мае, июне, июле, августе, сентябре, октябре и ноябре 2009 года. Состав участников опроса достаточно стабилен и включает 11 ведущих операторов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, компании «Knight Frank St.-Petersburg», «Colliers International», «GVA Sawyer», «ASTERA», «Бекар Консалтинг», «Praktis», ООО «Невский Альянс», ООО "АРИН", ООО «Агентство недвижимости «Центр», ООО «АВЕНТИН-Недвижимость», ООО «Первое Ипотечное Агентство». Экспертные опросы позволяют отслеживать как ежемесячную динамику показателей, так и динамику показателей относительно базисной точки, за которую принят август 2008 года – начало финансового кризиса. Результаты последнего опроса представлены в Таблице 1.
Таблица 1.
Состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербургав конце ноября 2009 года по сравнению с августом 2008 года
Показатель
аренда
продажа
торговля
офис
склад
торговля
офис
склад
Уровень цен сделок
58,3
44,3
44,5
50,2
41,4
40,8
Объем предложения
247,7
313,2
260,5
143,8
201,0
165,4
Объем спроса
42,8
21,2
23,7
32,7
17,0
21,6
Количество сделок
47,1
38,5
21,9
13,1
10,4
6,8
Прогноз уровня цен на конец сентября 2009 года
58,4
43,2
41,6
50,6
39,1
38,4
Как видно из таблицы, все сектора рынка коммерческой недвижимости по состоянию на ноябрь 2009 года в сравнении с докризисным уровнем августа 2008 года демонстрировали существенное снижение спроса в сочетании с увеличением количества предложения, следствием чего явилось снижение общего количества сделок (на 53-78% для рынка аренды и на 87-93% для рынка продаж). Это вызвано существенным падением спроса (в 2,3-4 раза на рынке аренды и в 3-4 раза на рынке продаж) при увеличении количества предложения более чем вдвое не рынке аренды и в 1,5-2 раза на рынке продаж. Как видно из графиков, приведенных на Рисунках 1 и 2, падение цен в секторе аренды торговых помещений остановилось, сектор продаж торговых помещений также стабилизировался. Существенно замедлилось падение цен в офисном секторе. На рынке аренды торговых помещений цены стабилизировались. Стабилизировалось и количество сделок. В период с июля по август 2009 года появилась тенденция снижения объема предложения, в сентябре количество предложения незначительно выросло, но в октябре – ноябре рост прекратился. В сочетании с замедлением падения спроса стабилизация количества предложения на рынке способствует стабилизации арендных ставок. Падение цен продолжается во всех секторах. Вместе с тем, существенное снижение объема предложения в сочетании со стабилизацией и некоторым ростом объема спроса способствует снижению темпов падения и последующей стабилизации цен продаж во всех секторах рынка встроенных помещений коммерческого назначения в Санкт-Петербурге. Особенно заметна тенденция стабилизации на примере рыка продаж торговых помещений, цены которых по состоянию на ноябрь 2009 года практически прекратили свое падение.
Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.
В 1997 году специалистами ГУИОН на основании анализа рынка методом массовой оценки была разработана методика оценки рыночной стоимости аренды нежилых помещений. По результатам дополнительных исследований в конце 1998 года и в начале 2000 проводились корректировки методики массовой оценки. В 2005 году была подготовлена очередная корректировка, которая была введена с 1 января 2006 года.
Для массовой оценки характерна объективность, измеряемая точность и показательность результатов. Вместе с тем, построение эконометрических моделей рынка является сложной задачей, требующей специального технического обеспечения, высокой квалификации исполнителей и тщательного учета параметров каждого, участвующего в расчете, объекта. При этом обрабатывать можно только ту информацию, которая была накоплена в прошлом.С января 2006 года в рамках метода массовой оценки выполняется ежеквартальный мониторинг рынка нежилых помещений Санкт- Петербурга. Специалисты ГУИОН ежеквартально на основании собранных рыночных данных корректируют модели определения арендных ставок и встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения. Кроме цен аренды аналогичным образом анализируются и цены продаж нежилых помещений. Результат мониторинга – ежеквартальный анализ цен как рынка в целом, так и каждого, отдельно взятого нежилого помещения.
Наиболее наглядно изменение среднего уровня цен показывает поквартальное изменение цен аренды и цен продаж «базового» объекта.
На Рисунке 3 представлена динамика изменения цен продаж и ставок арендной платы встроенных помещений торгового, офисного и складского назначения за период с 1 квартала 2006 (ценовые показатели которого приняты в качестве базовых для всех секторов) по 4 квартал 2009 года и прогноз развития рынка до 1 квартала 2010 года. Для сравнения на графике приведена соответствующая динамика изменения цен продаж жилых квартир. Из графиков видно, что до 3-4 квартала 2008 года все сектора рынка встроенных помещений имели тенденцию увеличения цен, однако начавшийся финансовый кризис привел к тому, что во второй половине 2008 года цены вначале снизили темп роста, а затем начали падать. Наиболее значительной динамика снижения цен была в начале 2009 года. В настоящее время во всех секторах заметна тенденция стабилизации цен.В целом по рынку можно говорить, что по состоянию на ноябрь 2009 года цены аренды опустились до уровня конца 2005 - начала 2006 года, а цены продаж – до уровня второй половины 2006 года.
Таким образом, по состоянию на конец 2009 года можно говорить о том, что развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации и стагнации. Развитие рынка аренды коммерческих помещений во многом повторяло общую динамику рынка, однако за счет более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине существенно меньшей стоимости, рынок аренды проявил себя как гораздо более динамичный, вследствие чего и процессы стабилизации на рынке аренды наступили раньше. Ожидается, что в начале 2009 года произойдет окончательная стабилизация всех секторов рынка встроенных помещений коммерческого назначения.
6926 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
