Индекс недвижимости Restate: промежуточные итоги

А попытки такого рода совершаются – то ли ностальгия по докризисным временам сказывается, то ли остро нужны новые точки отсчета.  Ведь где-то как раз в прошлом ноябре стало понятно, что рынок недвижимости погружается в кризис и выберется из него не скоро. Росстат опубликовал данные по ценам на жилье во всех субъектах страны за третий квартал 2009 года. Как подсчитал официальный статистический орган, в этот период в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 2,6% а по сравнению с концом 2008 года цены в третьем квартале оказались ниже на 5,1%. Эти данные показались многим лакировкой действительности – на самом деле падение, во всяком случае,  в Санкт-Петербурге – было куда более глубоким.  Неудивительно, что ряд министерств отказался пользоваться этими данными Росстата как недостоверными. Хотя «средняя температура по больнице» считается с учетом и ситуации во всех регионах России, все равно это слишком оптимистичные показатели.

Restate подвел собственный итог кризисному году: ровно год назад в ноябре 2008 недвижимость на вторичном рынке Санкт-Петербурга стоила 100 тысяч рублей за кв. м., а квадратный метр в новостройках уходил за 84,8 тысячи рублей. Теперь  квадратный метр на вторичном рынке стоит 76 тысяч рублей, а на первичном рынке – 66 тысяч рублей.  По версии Restate потери  по этим двум сегментам в Санкт-Петербурге составили 23% и 24% соответственно.  Цены, упомянутые выше, остаются таковыми уже второй месяц.  Чуть заметный рост (в пределах погрешности) заметен на первичном рынке – может быть тенденция укрепится к концу месяца.  Пока же переход к ожидаемому с начала осени росту отрасли  еще остается на бумаге и в декларативных заявлениях.

Тем не менее, предложение по продаже недвижимости в Санкт-Петербурге сократилось и достаточно серьезно. Особенно это заметно по рынку вторичной недвижимости:  за две недели количество объявлений снизилось с  33 до 29 тысяч (-13%).  Агентства отмечают  некоторый рост спроса на съемное жилье. Возможно, это связано с частичным восстановлением рынка труда и новым притоком рабочей силы в регион.  Количество предложений по первичному рынку снизилось незначительно – с  9,4 тысяч до 8,7, и это, конечно, нельзя пока считать значимой новостью для тех, кто ждет дефицита на рынке новостроек. До последнего времени разговоры об этом дефиците не смолкали, но все, что указывало на него в прошедший кризисный год, пока характеризовалось как «ложная тревога».  Сокращение предложения в этом сегменте неминуемо, но  время, очевидно, еще не настало.

Значительные колебания цен на рынке аренды жилой недвижимости в Санкт-Петербурге свидетельствуют о неоднозначности ситуации и о влиянии психологической составляющей на характер публикуемых объявлений.  График изменения цен в этом сегменте рынка – в своем роде ориентир настроений собственников жилья, отражение их восприятия событий в сфере недвижимости. Идущие вниз кривые по однокомнатным и двухкомнатным квартирам свидетельствуют: кризис еще не закончился. Идущая вверх кривая по аренде элитного  жилья свидетельствует: на кризисе кто-то из приезжих хорошо заработал. Впрочем, время уравновешенности и отсутствия новостей в части аренды петербургского жилья проходит. Последует ли этой тенденции рынок продаж – ответа на этот вопрос ждут как продавцы, так и покупатели недвижимости в  северной столице.

Комментарии экспертов к индексу недвижимости Restate:

- Цены на первичном рынке за последний месяц действительно несколько выросли. Связано это и с политикой застройщиков, и с небольшой активизацией спроса в том числе и на элитную недвижимость. В октябре продолжился прирост предложения. По итогам месяца он составил порядка 7% (в сентябре прирост был около 10%). В то же время, в реальности этот прирост мог оказаться меньше, чем показывает статистика, поскольку в октябре произошло увеличение количества собственников квартир, которые выставляют на продажу сразу несколько объектов, хотя продать надо только один. До конца года спрос, скорее всего, еще больше возрастет. Однако вряд ли стоит ожидать соответствующего роста предложения. Особенно если речь идет продаже ликвидных квартир, которые к концу года будут в дефиците.

Сергей Сидоров, директор СРО НП «Альянс строителей»:

- Цены на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга находятся в состоянии стагнации вот уже на протяжении четырех месяцев. Незначительные колебания в сторону их повышения или понижения свидетельствуют о выжидательной позиции, которую заняли продавцы и покупатели. На мой взгляд, она обусловлена неопределенностью ближайших перспектив. Минимальное снижение стоимости «вторички» на 0,5% в октябре свидетельствует о желании «попридержать» недвижимость в ожидании лучших времен, по крайней мере, до Нового года. Новостройки, напротив, в предыдущем месяце подорожали, но всего лишь на 1,4%. В связи с этим можно говорить о незначительным оживлении рынка по сравнению с сентябрем, когда цены, по данным аналитиков АРИН, упали на 2,4%. Судя по всему, покупатель «первички» понял, что существенного снижения стоимости уже не будет. Надежды на скорое окончание кризиса не оправдали себя,  поэтому застройщики начали активно работать в существующих условиях. Очевидно, что их цель сегодня – выжить, ведь работать без прибыли нельзя. Как следствие этого – рост цен.

Незначительный, но стабильный рост с начала сентября наблюдается в сегменте элитного жилья. С тех пор средняя цена поднялась с отметки 214,6 тыс. руб. за квадратный метр до 219 тыс. руб., прибавив тем самым 4 500 руб. к стоимости каждого метра.  Причина, вероятно, заключается в постепенном восстановлении платежеспособности покупателей данного сегмента.

Павел Созинов, вице-президент АРСП:

- Цена на однокомнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на двухкомнатные - на 25%, "трешки" подешевели на 23%, многокомнатные - на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%, т.е. в месяц в среднем цены снижались на 2%. С начала сентября темпы снижения замедлились и составляют не более 0,1 - 0,2%, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена "квадрата" выставленных на продажу квартир на вторичном рынке - 82 тыс руб, снижение за год - 25 тыс руб. Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры - на 28%, медленнее всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде - всего на 18%. Аналогичная ситуация на "первичке" - "однушки" и "двушки" просели значительнее "трешек", первые - на 21%, последние - на 19%. Многокомнатные - всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения - 72 тыс руб за "квадрат". Однако на "первичке" встречаются предложения и по 55 и за 75 тысяч, что зависит от "самочувствия" застройщика - его финансовой стабильности. Наиболее конъюнктурные экономичные "однушки" всегда острее реагируют на изменения на рынке - сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же "оттепели", так за последнюю неделю "однушки" впервые в этом году подорожали на 0,5%, многокомнатные квартиры никак не отреагировали на осенний стресс - продолжали снижаться - на 0,1-0,2% в рублях.  

В настоящее время на продажу выставлено 2,6 млн кв метров жилья в 297 новых и строящихся домах. Из них около трети - уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца года должно быть достроено 70 домов, остальные - со сроками сдачи 2010-2011 гг. Всего в стадии строительства находится около 6 млн кв метров жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства. Объем продаж в 3 квартале - около 4 тыс квартир на первичном рынке, что на 40% больше, чем в 1 квартале этого года, но на 50% меньше, чем в прошлом году. Более сбалансированная ситуация на вторичном рынке - продажи в среднем за месяц составляют 4,5-5 тыс квартир, что лишь на 10% меньше показателей прошлого года.

Елена Горелкина, Restate.ru