Индекс недвижимости Restate.ru: всплывая со «дна»

На сегодняшний день читателю доступны десятки статистических выкладок – и от брокерских компаний, и от статистических служб, и от агентств недвижимости, и от СМИ.  Но практически везде можно было в сентябре видеть одну и ту же картину: на рынке жилья царил штиль.  Колебания графиков укладывались в арифметическую погрешность, сюрпризов не происходит. С одной стороны участники рынка рады тому, что ситуация перестала в значительной мере ухудшаться. С другой стороны им было бы интереснее наблюдать позитивную статистику, а не ровные «рельсы» графиков средних цен.  И лишь теперь ситуация начинает меняться, в основном в сегменте рынка аренды недвижимости.

Что происходит – об этом спрашивают себя почти все, кто работает с недвижимостью.  Гражданский Жилищный конгресс, прошедший на днях, позволил специалистам «сверить часы» и поделиться мнениями . Одни считают, что это  недолгий разбег перед повышением, «ведь Кудрин сказал, что экономика выходит из кризиса», другие уверены, что «кризис в строительной отрасли еще только начинается», и это лишь еще одна ступенька вниз, третьи утверждают, что мы будем наблюдать такие ровные прямые до 2015 года.  Restate склоняется к тому, что отложенный спрос, эта «соломинка», за которую в своих надеждах держится столько компаний, действительно имеет место быть и повлияет на некоторый рост цен продаж в среднем по рынку, но ждать этого момента придется еще не одну неделю.

Заявляемая в рекламе стоимость  квадратного метра на вторичном рынке в Санкт-Петербурге составила  76,2  тысяч рублей: с середины августа произошло незначительное снижение менее чем на 1%. Снижение этого показателя мы наблюдаем несколько месяцев, и вот лишь на протяжении последнего месяца, ожидая, что падение в какой-то момент остановится. Между тем «шаг» снижения на 300-500 рублей в неделю в рекламе сохраняется.    Квадратный метр на рынке нового жилья стоит  на сегодняшний день 66.600 рублей, что на 3% меньше, чем  в середине сентября. На рынке элитной недвижимости наблюдается небольшой рост : с  215 до 216 тысяч рублей – как говорится, в районе статистической погрешности.

Количество предложений по продаже недвижимости за последние 2 недели незначительно упало по ряду сегментов. Стратегия выжидания многим продавцам кажется оправданной сейчас, когда как из рога изобилия сыплются заявления о том, что страна выходит из кризиса.  Количество предложений по новостройкам сократилось с 8, 1 до 7,6 тысяч объявлений, что в целом совпадает с отмеченной неоднократно тенденцией по уменьшению объема предложения на петербургском первичном рынке. На  вторичном рынке картина количества предложений осталась прежней – 26,7 тысяч объявлений.  Количество объявлений по элитной недвижимости сократилось с 1,1 тыс до  967.

На цену аренды квартир в Санкт-Петербурге осенью 2009 года возлагались надежды многих владельцев сдаваемого внаем жилья: ожидания  по росту цен касались, прежде всего, рынка аренды «вторички». И если начало сентября еще было в этом отношении нейтральным, то начало октября подтверждает положительные прогнозы – цены предложения выросли практически во всех сегментах.  Аренда однокомнатной квартиры повысилась с 16,6 до 17,9 тысяч рублей(+6,5%), аренда двухкомнатной квартиры выросла в цене с 24 тысяч рублей до 34 (+30%), трехкомнатная квартира  в аренду теперь стоит  47,2, а более 2 недель назад цена на нее составляла 35 тысяч рублей (+40%). Понятно, что  реклама отражает в первую очередь стремления владельцев реализовать свои ожидания и компенсировать потери застойного периода, и тем не менее даже при широкой возможности торга рост цен на рынке аренды достаточно заметный.

Картина изменений по количеству предложений жилья в аренду характерна для начала делового сезона и соответствует картине повышения средних цен.  Уровень предложений по аренде жилой недвижимости в Санкт-Петербурге сократился практически вполовину. То же самое касается элитной недвижимости. Летнее изобилие предложений исчерпано, все вернулись в город, и теперь количество ликвидных предложений в сегменте аренды сокращается, что подталкивает рост цен.  И если рынок аренды для многих – основной индикатор будущих изменений на рынке продаж недвижимости, то рост действительно реален, надо лишь дождаться цепной реакции.

Комментарии специалистов к Индексу недвижимости Restate.ru:

Астафьев Дмитрий Олегович, генеральный директор ООО «Маяк» и ООО «ЛенСпецСтрой»:

- Графики отражают обобщенную реальную картину на рынке. 65-85 тысяч рублей за квадратный метр – в этом диапазоне сегодня держатся цены на первичном рынке, которые разнятся в зависимости от типа жилья. По нашим наблюдениям намечается тенденция к повышению. Могу дать краткий прогноз о том, что новые квартиры в кирпичных домах будут стоить к Новому Году не менее 85 тысяч за квадратный метр, в панельных - 80 тысяч рублей за квадратный метр. И к концу года новые квартиры в городе должны, как мы считаем, закончиться. Я основываюсь на той информации, что в Санкт-Петербурге сегодня  продается жилье в объеме  всего 23-25 тысяч квартир. Еще 1700 будет возведено в ближайшее время, и этих ресурсов надолго не хватит. Разумеется, эта информация базируется на наших собственных исследованиях рынка.

- Я считаю, что имеет место  стабилизация цен на недвижимость. Они находятся на своем самом низком пределе. Возможно, небольшой рост будет наблюдаться к концу года. Мы по-прежнему будем видеть, как цена балансирует вокруг одного и того же показателя, далеко не удаляясь от него.  Сейчас очень показателен рынок вторичного жилья. Мы наблюдаем, что уже 2 месяца он отталкивается от одной и той же цены за 1 квадратный метр и не торопится менять стратегию.

Еременко Илья Анатольевич, генеральный директор ЦРП "Петербургская Недвижимость" (из выступления на секции «Перспективы жилищного строительства» на Гражданском жилищном конгрессе 1 октября):

-  По нашим наблюдениям спрос упал с начала кризиса на 35%, и сейчас начинается реализация отложенного спроса. Это еще не слишком очевидно, но вскоре мы это заметим по элитному и экономичному сегментам, как по наиболее показательным.  Недвижимость в валютном исчислении на сегодняшний день растет.  На прежнем уровне спрос останется лишь по замороженным объектам. Я ожидаю, что сейчас после некоторого повышения цены снова упадут с январе-феврале, а затем начнется новая волна отложенного спроса по сегменту недостаточно готовых квартир. Что касается цен предложения и реального спроса, я предлагаю изучить статистику "Петербургской недвижимости" как одного из крупных петербургских брокеров, владеющих инструментарием и данными по реальным ценам сделок: