Объемы инвестиций в офисную недвижимость всех крупных европейских столиц за прошлый год сократились более чем наполовину. Немногим более устойчив к кризисным явлениям оказался рынок аренды помещений в деловых центрах Европы. И то – не везде.
Сокращение активности на инвестиционном рынке европейских стран в полной мере отражает продолжающиеся финансовые проблемы его участников. Больше других, по данным компании Jones Lang LaSalle, пострадал офисный сектор – объемы инвестиций за год упали на 56% (инвестиции в торговую и складскую недвижимость снизились не так резко – на 40% и 44% соответственно). Однако именно офисный рынок остался доминирующим сегментом: доля инвестиций в этот сектор составила 50% общего объема вливаний в коммерческую недвижимость Европы.
От Гааги до Лиссабона
Объем сделок с офисной недвижимостью в Европе, по данным компаний Astera и Atisreal International, за последний квартал 2008-го по отношению к началу прошлого года снизился на 19%. Самый стремительный и существенный спад за весь год произошел в неофициальной столице Нидерландов Гааге (66%), а также испанском Мадриде (49%). Лондонский рынок показал снижение объема сделок на 30%, в то время как в Париже и Амстердаме этот показатель снизился примерно на 12%, а в Барселоне – на 10%.
Однако не на всех основных рынках Европы наблюдался столь серьезный спад. Так, офисная недвижимость Германии в прошлом году продемонстрировала относительную стабильность. После достижения пика в 2007-ом объем сделок в Берлине, Мюнхене и Франкфурте сократился до уровня 2006 г. – в среднем на 5-6% (здесь, правда, отмечено максимальное сокращение объемов инвестиций в офисную недвижимость – на 70%, 78% и 82% соответственно).
Практически не изменилось количество сделок с офисами в итальянском Милане. В столице Бельгии Брюсселе объем сделок в денежном выражении уменьшился на 17%, но количество сделок сохранилось на прежнем уровне. А в португальском Лиссабоне даже отмечен их рост, достигший за год 15%.
Между тем, объемы инвестиций в офисную недвижимость всех крупных европейских городов за прошлый год сократились более чем на 50%. Так, в центральном Лондоне этот показатель понизился примерно на 66%, в Париже и Лиссабоне – на 53%, на 40-45% сократился рынок инвестиций в офисную недвижимость Милана и Барселоны. Крупные сделки, как утверждают эксперты, совершаются все реже, а основную активность на рынке проявляют покупатели, располагающие наличными средствами. В то же время спад удерживает многих собственников недвижимости от продажи объектов по текущим ценам и эта ситуация сохранится до тех пор, пока они не примут сложившиеся рыночные реалии.
Вакантные метры
Средний уровень вакантных помещений в офисах Европы, по данным компании Colliers International, поднялся до 7,7% к середине и 8,9% – к концу прошлого года. Особенно резкий рост уровня вакантных площадей был зафиксирован на рынках Белграда, Будапешта, Киева, Москвы, Риги, Вильнюса, где данный показатель превзошел 10%-ный рубеж. (Для сравнения: к началу 2009 г., по оценке руководителя отдела проектного брокериджа компании Astera SPb Ольги Земцовой, уровень вакантных площадей в петербургских бизнес-центрах класса А вырос до 24%, в классе В – до 10%.)
Менее активный рост объема нового предложения предотвратил резкое увеличение вакансий в странах Западной Европы, однако некоторые города, в частности, Амстердам, Лондон, Рим, Франкфурт и Дублин также демонстрируют высокий уровень вакантных площадей (более 10%). Максимальное количество свободных площадей наблюдается в столице Голландии Амстердаме – 15% (причем здесь продолжается незначительный рост доли вакантных помещений). Офисные помещения по завышенным ценам, по данным экспертов, становятся трудно реализуемы, а тенденция сдачи площадей в субаренду получает широкое распространение.
Дефицит удерживает
Из-за дефицита предложения в большинстве центральных деловых районов крупных европейских городов, арендные ставки на офисы хоть и снизились, но остаются на стабильном уровне. На некоторых рынках в прошлом году даже наблюдался их рост (в Копенгагене, Франкфурте, Мюнхене, Риме). Что касается самых высоких ставок аренды, то лидерами такого рейтинга в течение года являлись Москва и Лондон. Но и здесь с последнего квартала 2008 г. началось существенное падение цен. Например, собственники офисных зданий в российской столице столкнулись с требованиями арендаторов снизить действующие ставки, в связи с тем, что текущие рыночные ставки значительно ниже тех, по которым заключались договора аренды на пике рынка. В ближайшей перспективе, по мнению экспертов, данные тенденции продолжат свое развитие и даже усилятся, хотя есть небольшая вероятность того, что рынок стабилизируется к концу этого года. Уровень, на котором стабилизируются ставки, а также временные рамки, сильно зависят от воздействия таких внешних факторов, как цены на нефть и скорость выхода экономики США из кризиса. «Московский рынок уже доказал нам, что после бури снова выглядывает солнце, причем улучшение ситуации в российской столице происходит быстрее, чем где бы то ни было», - комментирует ситуацию региональный директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International Russia Пол Блэкман. По его словам, важно понимать, что объем офисного предложения по-прежнему очень мал для размеров Москвы, особенно это относится к бизнес-центрам класса А в центральном деловом районе. Снижение объема предложения, а также запрет на строительство в Центральном округе столицы могут привести к тому, что в момент стабилизации экономики и возобновления спроса рынок опять превратится в «рынок продавца».
В столице Великобритании произошло самое серьезное снижение арендных ставок – на 18%. По итогам года, впервые за девять лет Лондон потерял статус самого дорогого в мире города для размещения офиса (теперь дороже офисы можно снять в Гонконге). По данным компании Cushman&Wakefield, в лондонском Уэст-энде за прошлый год ставки упали на 23% и достигли в денежном эквиваленте отметки в 1,4 тыс. евро за кв. м в год. По мнению руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman&Wakefield в Лондоне Джеймса Янга, падение арендных ставок и ослабление фунта стерлинга означают, что город стал более доступным и конкурентным, а ценовая конкуренция пойдет только на пользу британской столице. «Резкое падение цен в совокупности с дешевым фунтом привели к тому, что инвесторы стали с большим интересом рассматривать рынок офисов центрального Лондона. Этот интерес подтверждается настроениями рынка и количеством завершенных сделок», - добавляет Тони Хоррел, глава европейского отдела инвестиционных рынков компании Jones Lang LaSalle. По его наблюдениям, в последнее время обострилась конкуренция среди инвесторов за тот или иной привлекательный актив.
Ожидается, что ставки будут снижаться в большинстве городов Европы, включая Лондон, Москву, Париж, Мюнхен и др. Рост ставок в первом полугодии текущего года не прогнозируется ни на одном рынке. Подводя итог, можно говорить о том, что текущая кризисная ситуация предоставляет идеальную возможность для арендаторов пересмотреть условия контрактов и получить лучшие помещения для офиса по всей Европе. Также сейчас лучшее время для стратегического планирования на среднесрочный период и заключения договоров по самым низким ставкам. Через несколько лет, по мнению экспертов, 2009-ый будет вспоминаться, как год возможностей и самых выгодных сделок.
Показатели рынка офисной недвижимости ведущих европейских городов по итогам 2008 г. (в сравнении с итогом 2007 г.)
Город Объем инвестиций Объем сделок Объем открытого предложения Уровень вакантных площадей Амстердам – 30% 295 тыс. кв. м 1,25 млн. кв. м (прогноз на 2009 г. – незначительный рост) 15% (прогноз на 2009 г. - незначительный рост) Барселона – 40% (не более 50 млн. евро) – 10% (320 тыс. кв. м) + 13% (447,1 тыс. кв. м) 9% Берлин – 70% (2,3 млрд. евро) – 6% (468 тыс. кв. м) 1,51 млн. кв. м 7,7% Брюссель – 42% (1,07 млрд. евро) – 17% (463 тыс. кв. м, прогноз на 2009 г. – 430 тыс. кв. м) 1,22 млн. кв. м 9,3% (прогноз на 2009 г. – 9,7%) Лондон – 60% – 30%, (850 тыс. кв.м) + 50% 6,3% Лиссабон – 50% + 15% (230 тыс. кв. м) 300 тыс. кв. м 7% (достиг исторического минимума) Милан – 45% Не изменился (275 тыс. кв. м) Вырос до 800 тыс. кв. м, в основном за счет помещений класса С 7% Мюнхен – 78% (1,456 млрд. евро) – 6% (786 тыс. кв. м) 1,64 млн. кв. м 8,5% Париж – 55% (8,2 млрд. евро) – 12% (1,9 млн. кв. м) 1,7 млн. кв. м 6% Франкфурт – 82% (1,45 млрд. евро) – 5% (596 тыс. кв. м) – 5% (2,06 млн. кв. м) 12,3% (-7,5%)
Источник: Astera, Atisreal International
Актуальные арендные ставки и доходность офисных помещений в крупнейших городах Европы
1599 
Web Realtor 2025: технологии, интеллект и новые правила игры на рынке недвижимости
Суд взыскал с московских застройщиков 8 млрд рублей по иску из Петербурга
В Петербурге пройдет II Всероссийская конференция «НОТЕХ» о развитии института технического заказчика
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Комплекс бывшего завода у Ораниенбаума вновь выставлен на аукцион
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
