При использовании банковской ячейки как самой популярной схемы взаиморасчетов, могут возникать неприятные и непредвиденные ситуации, связанные с элементарным мошенничеством. Вообще, любое мошенничество на 90% осуществляется по причине незнания или невнимательности лица, которое стараются обмануть. Так что собственная бдительность - лучшая форма защиты в данном случае.
Реальную продажную цену следует исчислять в условных единицах
Вот несколько обычных общеизвестных случаев обмана:
Ячейка была зарезервирована на двухнедельный срок в течение которого лицо, уже наполовину ставшее собственником после заключения договора купли-продажи, предполагало получить документ, официально подтверждающий его право собственности. Но, к сожалению, оформление документации затянулось. В результате продавец по истечении срока аренды пришел и взял свои деньги. А покупатель не получил квартиры. Самое обидное, что регистрационная палата так и не выдала ожидаемого документа, так как в последний момент объявился временно отсутствовавший родственник, имеющий законные права на свою часть продаваемой квартиры… В этом случае допущена грубейшая ошибка со стороны покупателя: он позволил получить свои деньги без предъявления документа, подтверждающего переход права собственности.
Еще одна ситуация. Срок аренды истек, а покупатель все не мог получить документ, подтверждающий право собственности. В тот момент, когда он его получил, продавец по причине истечения срока доступа к ячейки не смог взять причитающихся ему денег. Поскольку в договоре была указана сумма меньшая, чем реально участвующая в расчетах, покупатель мог смело забрать часть денег себе, и никто бы потом не смог доказать его нечестность. Слава богу, в данной ситуации все обошлось благополучно. Но рассчитывать на порядочность сторон при операциях с недвижимостью крайне непредусмотрительно. Чтобы такая ситуация не случалась, следует предварительно внести в договор пункт о его пролонгации в случае затягивания оформления необходимых документов. Кроме того, часть денег или же вся сумма могут быть упакованы в так называемый ценный пакет (об этом будет сказано ниже) и тогда банк хранит его. Нарушать целостность пакета покупатель не имеет права. Единственно, ограничение в этом случае - передача сразу полной суммы по сделке.
Нелишним будет и оформление доверенности на получение денег. В случае временного отсутствия (командировка, пребывание в больнице), а также смерти покупателя причитающуюся ему сумму сможет получить доверитель.
В ряде случаев право пользования ячейкой может распространяться не только на продавца и покупателя, но и на риэлтора, сопровождающего сделку. Права пользования ячейкой риэлтором оговариваются отдельно и возникают обычно в случае наступления внештатной ситуации. Насколько это хорошо и разумно? В ряде случаев, конечно, удобно. Например, между покупателем и продавцом на последнем этапе возникли разногласия, а доводить дело до судебного разбирательства явно не хочется. Уж больно «волокитные» у нас разбирательства. В этом случае риэлтор может выступить в роли судьи, которому стороны доверяют. Он, например, может возвратить деньги продавцу и тем самым приостановить завершение сделки. Однако, столь высокое доверие со стороны участников сделки - явление не часто встречающееся. Ведь существуют же мошенники среди специалистов в области операций с недвижимостью… Поэтому передача права на пользование банковской ячейкой должна быть серьезно обоснована. Кстати, третьим лицом, обладающим правом доступа к ячейке, может быть и юридическое лицо, например, агентство недвижимости. В этом случае риэлтор является представителем третьей стороны и при этом может выполнить все вышеперечисленные функции, а риск утраты денежных средств снижается.
Кстати, банковская ячейка может быть открыта для доступа как одному, так и нескольким лицам одновременно. Например, участники сделки решат оформить допуск к ячейке только в случае их совместного присутствия. Возможно, для кого-то такой вариант окажется наиболее безопасным.
Одной из проблемных ситуаций при проведении взаиморасчетов является фактор времени. Никто не знает, как именно сложится рыночная ситуация и что произойдет с ценами на недвижимость. Конечно, сегодня обстановка более менее стабильна, не то, что несколько лет назад, когда цены росли чуть ли не ежедневно. И все-таки риск продешевить (или потерять) сохраняется. Представим себе, что сделка заключена, деньги или часть денег вложена в банковскую ячейку, идет процесс оформления документации на собственность. И вдруг цены стали стремительно расти. Продавец в отчаянии, ведь он теряет свои деньги. Возможен вариант, когда продавец пытается нарушить течение сделки. Конечно, изменить что-либо в этой ситуации крайне сложно (раньше надо было думать), но все-таки неприятности могут быть. Поэтому реальную продажную цену следует исчислять в условных единицах, с привязкой к определенному валютному курсу. В этом случае возможен вариант, когда покупатель сможет восстановить реально потерянную выгоду продавцу. Разумеется, подобное развитие событий - не самый распространенный случай, но все же участникам сделки лучше оговорить и его.
Поскольку стоимость приобретаемого жилья может составлять просто гигантские суммы, некоторые покупатели не желают перевозить самостоятельно гору купюр или нанимать инкассаторскую машину. Да и вообще лучше не связываться с наличностью. Гораздо разумнее открыть банковский аккредитив. Фактически это счет, на который покупатель переводит средства, которые продавец может получить после выполнения определенных требований. Механизм может выглядеть следующим образом. Покупатель открыл аккредитив и перечислил на него нужную сумму. Банк может подтвердить продавцу зачисление этой суммы. Затем продавец на основании документа о регистрации нового права собственности, который он предъявляет банку, где открыт аккредитив, получает эти средства путем перечисления аккредитированных средств на свой собственный банковский счет.
К сожалению, схема расчетов путем аккредитива пока не получила ожидаемой популярности. Но на рынке полагают, что это явление временное, поскольку денежные потоки все больше становятся белыми, и все меньше встречаются расчеты так называемым черным налом.
Взаиморасчет можно оформить и в вексельной форме. Держатель векселя - продавец - приходит в банк и на основании оговоренного заранее документа получает от банка сумму, указанную в векселе. Плательщик по векселю - покупатель - заблаговременно вносит на счет банка, выписавшего вексель, денежные средства в размере, отраженном в векселе.
Есть еще один вариант для тех, кто желает рассчитываться, например, не денежными средствами, а иными материальными ценностями (по согласию сторон). В этом случае на хранение в банк может быть передан ценный пакет с хранящимися в нем ценностями - драгоценными металлами, драгоценными камнями, ценными бумагами и т.д. Банк не настаивает на осмотре пакета (впрочем, опись банковской ячейки тоже не производится, если клиент не предъявляет такого требования). Но вкладчик ценного пакета объявляет его стоимость. И в случае, если банк теряет пакет, получателю пакета выдается денежный эквивалент, согласно заранее объявленной стоимости. По наступлению оговоренного события (документально подтвержденного, разумеется) банк выдает ценный пакет предназначавшемуся лицу, то есть, продавцу.
В целом, взаиморасчеты очень простая для понимания процедура. В ней заложен принцип получения денег продавцом квартиры при наступлении заранее ожидаемого события, подтвержденного документально.
Однако на практике подобные операции довольно волнительны. Это и понятно, при покупке недвижимости фигурируют очень крупные суммы денег, потеря которых может обернуться катастрофой для их владельца. Поэтому прежде, чем приступить к оформлению сделки купли-продажи, желательно досконально просчитать для себя все этапы выбранной схемы расчета.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
6312 
В Москве зафиксирован резкий рост сделок с жильем на фоне снижения ставок
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Сбербанк предлагает создать стандарт рассрочки для сделок с новостройками
