— 255 043 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти + Разместить объявление
 

17 февраля 2015, 14:50 Разделы: Новости рынка недвижимости Москвы, Новостройки и квартиры в новостройках, Жилищное ипотечное кредитование, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость, Экспертное мнение 4157

 

Адаптация рынка: прогнозы и перспективы

Начало нового года было наполнено тревожными ожиданиями: сокращение спроса, сворачивание ипотечных программ и неопределенность в макроэкономике стали основными трендами 2015. Но сегодня эксперты уже готовы дать более уверенные прогнозы и рассказать о том, каким может стать этот год для рынка.

Изображение 1Несмотря на драматичные события на общем экономическом «фронте», рынок недвижимости имеет все шансы пережить кризис - хотя бы потому, что недвижимость для подавляющего большинства наших граждан остается практически единственным надежным инструментом сохранения и приумножения капитала. Фондовый рынок требует профессионализма и опыта работы на нем. Положить свои средства на банковский депозит - значит подвергнуть их риску обесценивания и невозврата, что особенно актуально в свете волны санационных процессов в банковской сфере в последние месяцы.

Если исключить вариант хранения денег в стеклянной банке, недвижимость остается единственным вариантом инвестирования, считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Одновременно, в текущей ситуации у покупателей еще сохраняется возможность купить квартиру по незавышенной цене, учитывая почти 50%-ный спад стоимости в долларовом выражении. Потому что дальше цены будут расти, и основная причина тому - рост себестоимости строительства, чему будут способствовать удорожание кредитных ресурсов для застройщика и увеличение стоимости строительных материалов западного производства.

Очевидным преимуществом в 2015 году будут обладать те проекты недвижимости, которые имеют устойчивое финансирование, считает Константин Филиппишин, генеральный директор Группы компаний Экодолье.

Еще один важный критерий успешности развития проекта в сложной экономической ситуации - это наличие всех согласований, разрешений по земле, сетям, объектам и факт физического выполнения всех этих подключений. Такие проекты будут расти быстрее других. Что касается участков без подряда, то в этой кризисной ситуации, в отличие от предыдущих похожих, они более не являются привлекательным объектом для инвестиций. Это серьезно меняет рынок, в том числе. Люди покупают не просто землю, а объекты. Рынок становится более зрелым, развитым, и возможности для застройщиков, реализующих комплексные проекты, увеличиваются.

«В декабре минувшего года ажиотажный спрос продемонстрировали объекты, которые находились на стадии завершения строительства. Относительно уровня 2013 года спрос на такие объекты вырос на 100-150%. Менее востребовано жилье на этапе строительства. - Председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family Валерий Мищенко. - И этому есть объяснение - людей пугает нестабильная и совершено непрогнозируемая (судя по экономической ситуации последних месяцев) инфляционная ситуация в нашей стране.

Тем не менее, не все так драматично, считает эксперт. Спросом будет пользоваться малоэтажная загородная недвижимость высокой степени готовности от надежных застройщиков, с хорошей репутацией на рынке.

Портрет надежного застройщика 2015 года - это тот, кто успешно решает вопросы получения разрешительной документации, кто способен обеспечить готовность объекта за минимально короткие сроки, а также, чьи объекты аккредитованы ведущими банками.

«Самым устойчивым в 2015 году останется сегмент массового спроса - коттеджные поселки эконом-класса, на них мы и делаем ставку, - рассказывает о своей стратегии Дмитрий Гордов, партнер, Девелоперская Группа ИНТЕГРА. - Рост курса валют повлек за собой и пропорциональное повышение стоимости жилья за границей, и в результате мы наблюдаем возвращение денежных средств в отечественный рынок загородной недвижимости. Положительно на нашем сегменте скажется и повышение ипотечных ставок на покупку квартиры в Москве. Объекты с высокой степенью готовности и низкой ценой могут показать умеренный рост»

Интерес к премиальной недвижимости благодаря клубности и ограниченной доле спроса не подвергнется значительной корректировке. Однако доля нового предложения может значительно снизиться. Девелоперы пересматривают свои планы в силу того, что долю затрат по проектам составляет себестоимость материалов, приобретаемых за рубежом. В связи с валютными колебаниями эти издержки становятся все более значительными. Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК "ГРАС".

Наименее уязвимым из жилых сегментов являются эконом- и комфорт-класс. Этот продукт традиционно рассматривается покупателем как самый надежный инвестиционный инструмент. Кризисные периоды являются лучшим тому подтверждением - мы столкнулись с ажиотажным спросом в декабре 2014 года, когда частные инвесторы выстраивались в очередь за жилыми квадратными метрами. В ближайшие месяцы мы ожидаем снижение спроса. Снижение уровня спроса по сравнению с первым кварталом 2014 года может составить до 25%. На корректировку цен в сторону уменьшения вряд ли стоит рассчитывать. Скорее в целях увеличения интереса к своим объектам застройщик будет демонстрировать новые интересные форматы, бонусы в виде отделки, дизайн-проекта или машиноместа.

«На рынке апартаментов все игроки заняли выжидательную позицию. Все многочисленные заявления, которые прозвучали в конце 2014 года, должны в скором времени реализоваться в виде нового законопроекта. В случае если существующие проекты будут наделены статусом жилой недвижимости, цены на квадратные метры неизбежно пойдут вверх и быстро сравняются со стоимостью квартир, сопоставимых по локации, качеству и метражу», - объясняет Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК "ГРАС".

Еще одной четкой тенденцией рынка недвижимости-2015 становится окончательный переход на рублевые расчеты. «В связи с последними событиями уже 78% застройщиков перевели цены в рубли. Рублёвые новостройки в итоге 2014 года показали прекрасные результаты по продажам, - комментирует Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate. - Думаю, что первый квартал наступившего года тоже будет хорош». Что касается вторичного рынка, то, по словам эксперта, здесь присутствует много разрозненных собственников-физических лиц, которые не до конца понимают сложившуюся ситуацию и продолжают выставлять цены в долларах. Некоторые снимают свои объекты с продажи до лучших времён. Лишь небольшая часть собственников осознала, что старые условия сегодня не подходят для рынка, и перевела цены в рубли, либо предоставила скидки в размере 25 или даже 35%. Вторичные объекты с дисконтом или рублёвыми ценами всегда будут положительно восприняты покупателем и поглощены рынком, как и рублёвые новостройки.

Будущее рынка: заморозка или оттепель?

Неблагоприятная экономическая обстановка может негативно отразиться на выходе новых проектов. Небольшие компании-застройщики могут отложить начало реализации своих проектов в ожидании улучшения ситуации. Девелоперов будут вынуждены пересмотреть концепции проектов в сторону снижения себестоимости. Но, говорить о значительном сокращении выхода нового предложения еще рано. Так еще в 2014 году было заявлено о выходе на рынок большого количества новых проектов. По данным компании «Азбука Жилья», планируемый объем предложения к выходу на рынок в Московском регионе составляет более 365,0 млн. кв. м.

«Бумажные» проекты, которые находились на этапе подготовке и согласования документации начали замораживать еще с осени прошлого года. Вполне вероятно, что и сейчас некоторые застройщики примут решение отложить старт новых объектов, для того чтобы перенаправить средства на реализацию уже начатых», - рассказывает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

В Москве и Московской области удаленностью до 30 км от МКАД эксперты не отмечают проектов, на которых заморожено строительство. Некоторые анонсированные проекты откладывали начало строительства уже несколько раз, но это связано, скорее всего, с проблемами с документами, а не с кризисом. Не замечено и снижение темпов строительства существующих объектов. К тому же в Московской области в декабре появилось порядка десятка новых проектов. Пока застройщики будут иметь доступ к деньгам, строительство будет продолжаться, считает Софья Лебедева.

«На наш взгляд, рынок встретил 2015 год спокойно, можно сказать что новогодняя пауза позволила всем морально успокоится. Пока же спрос на качественные объекты с понятой структурой ценообразования и инвестиционным потенциалом стабильно высокий. Однако таких объектов немного. Реальные изменения как в структуре предложения и спроса, так и ценообразовании можно будет увидеть к середине года. Пока заморозку проектов не прогнозируем, скорее всего это коснется проектов, которые находятся еще "на бумаге", и связанные с этим изменения на рынке мы ощутим в горизонте 1,5 - 2 года. Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

Если говорить о возможных путях развития событий на рынке аренды Московского региона, то на фоне повышения ставок по ипотеке и сокращении объема строящегося жилья можно ожидать оживления спроса. Часть потенциальных заемщиков и покупателей могут вернуться на рынок аренды. Это, в свою очередь, может со временем привести к подъему арендных ставок. «Не думаю, что нас ждет рост в ближайшее время, поскольку сегодня рынок аренды перенасыщен предложением по отношению к спросу. - объясняет Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Объем арендного жилья в настоящее время достаточно велик, чтобы не оставить без крыши над головой тех, кому, к сожалению, не удалось приобрести собственное жилье в силу экономической ситуации в стране».

Большинство опрошенных застройщиков не планируют замораживать собственные проекты и считают их ликвидными даже на сокращающемся рынке. В частности, продавцы бизнес-класса рассчитывают привлечь покупателей из более дорогих сегментов, а продавцы «эконома» - на смещение спроса из бизнес-класса. Популярным решением становится изменение планировок, метража предлагаемых квартир, а также включение в проект дополнительных бонусов, которые раньше предлагались в классе выше и дороже.

«Наша компания вышла на рынок в 2007 году, а в 2008-2010 году уже предложила рынку лучшие антикризисные предложения в 2008 -2010 годах, в результате в этот период построены и сданы в срок два жилых комплекса компании. Поэтому мы изначально готовы к любым кризисным явлениям, - рассказывает об антикризисной стратегии своей компании Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. - вертикально-интегрированная компания. Все этапы реализации проектов - от производства стройматериалов, разработки проекта, строительства до продаж и эксплуатации - находятся внутри компании. У нас собственные производства строительных и отделочных материалов, свой проектный институт (250 человек), свои генподрядные организации и строительная техника. За счет экономии на посредниках удается удерживать невысокую стоимость квадратного метра и полностью контролировать качество и сроки строительства».

Одной из самых серьезных угроз для рынка эксперты считают кризис ликвидности, который усугубляется с каждой неделей. Главный канал финансирования как объема спроса, так и объема предложения - это банки. Если остановится проектное финансирование, либо значительно вырастут процентные ставки по нему; если не будет реальных предложений действительно доступной ипотеки, уже весной мы можем увидеть снижение спроса, замедление и темпов продаж и темпов строительства.

«К сожалению, девелоперы настолько зависимы от банков, что на этот процесс практически никак повлиять не могут, и здесь не помог бы даже общерыночный демпинг - если у человека нет вообще никакой возможности получить ипотеку и нет «кэша», то скидка даже в 20-30% не поможет приобрести квартиру. Если денег нет, то уже не важно какой нет суммы - 6 млн или 8 млн. Просто нет, и все, - объясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». -

Тем не менее, пока что рынок очень достойно переживает кризис, есть общее понимание ситуации, кардинальное отличие от 2008-09 гг. в том, что мы не наблюдаем резких необдуманных шагов на рынке в части кадровой политики, ни в части основных бизнес-процессов - собственно, стройки. Ранее заявленные стройки продолжаются, настроение на рынке можно охарактеризовать тезисом: «Осторожничаем, но работаем».

Вопрос цены

Первую половину 2015 года, по мнению экспертов компании «Азбука Жилья», цены продолжат расти так же активно, как в 2014 году. При этом рост цен будет вызван не повышенной интересом покупателей на рынке, как в начале текущего года, а будет вынужденной мерой застройщиков в связи с подорожанием себестоимости строительства. К середине 2015 года рост цен замедлится, но активного снижения цен и предоставления скидок, как в прошлый кризис, ждать не придется. Нужно отметить, что основная масса собственников только через полгода осознает ситуацию, поэтому к весне можно ожидать изменения в поведении продавцов и - как следствие - перезагрузку рынка, потенциальный всплеск продаж. А пока что в основной массе можно будет наблюдать сделки на первичном рынке и лишь отдельные сделки на вторичном.

Цена предложения уже выросла с осени примерно на 7-10 %, а в некоторых проектах и выше. Но в то же время, повышение ипотечных ставок значительно сократит платежеспособный спрос, что не может отразится и на ценообразовании. В данном случае нарушится баланс спроса и предложения. Сейчас можно оформить ипотечный кредит, например в Сбербанке есть программы под 14,5 % годовых, но требования к заемщикам ужесточились. Кроме того, наиболее ликвидные предложения были выкуплены еще в декабре, поэтому навряд ли в текущем месяце будет наблюдаться высокий спрос, скорее покупатели заняли выжидающую позицию. В феврале ситуация на рынке может измениться, и в случае, если ключевая ставка снизится, эти перемены будут к лучшему, считает Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест».

Объективных предпосылок для снижения цен на недвижимость нет и навряд ли они будут в ближайшее время, считает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора девелоперской компании ОПИН. Объем предложения в будущем году за счет сокращения количества новых проектов уменьшится, стадия строительной готовности текущих проектов при этом будет расти, что будет сказываться на росте цен внутри проектов.

Заметного роста цен, впрочем, как и снижения, в перспективе ближайших месяцев ожидать не стоит - застройщики наравне с игроками других рынков ожидают дальнейшего прояснения ситуации. «Пока никаких громких «заморозок» и отмен проектов не было, для этого прошло еще слишком мало времени. Сделки совершаются. Как мы уже отмечали, в первые дни 2015 года их было ожидаемо меньше, но уже ближайший месяц даст более объективную картину», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов

Объем сделок продолжит сокращаться в виду падения ипотечного спроса и реализации отложенного спроса в последние месяцы 2014 года. Есть вероятность банкротства компаний, которым отказано в проектном финансировании. Также могут пострадать компании, чьи объекты расположены в среднем и дальнем поясе Московской области при недостаточном контроле регулирующих органов. С большой долей уверенности можно сказать, что кризис больно ударит по проектам, где велика доля ипотечного кредитования.

Что касается скидок, очевидно, что, помня уроки 2008-2009 гг., девелоперский блок находится в одной лодке и не намерен ронять рынок  - среднерыночный дисконт если и будет, то не более 15%, а пока мы видим только тенденцию роста рублевых цен. И это связано не с жадностью девелоперов, а с тем, что у них гораздо меньше (по сравнению с 2008-2009гг.) пространства для регулирования спроса с помощью ценовой политики - ведь маржинальность строительного бизнеса за последние 5-6 лет снизилась, а себестоимость строительства за последние месяцы выросла.

Ипотека: порог доступности

Еще одним испытанием для рынка недвижимости стал ипотечный кризис. И хоть о нем неоднократно упоминали в контексте анализа общей ситуации, эта тема стоит и отдельного обзора. Больше всего от доступности ипотечного финансирования зависят сегменты эконом- и комфорт класса. Именно ипотека генерировала до 60% всех продаж. Если ситуация не изменится, то уже в ближайшей перспективе продажи новостроек могут упасть более чем на 30%. Пока спрос на недвижимость сохраняется на высоком уровне, однако все сделки проходят за наличные, либо в рассрочку, доля ипотеки значительно сократилась, и это первый тревожный сигнал для рынка.

По итогам 3 кварталов 2014 года каждая вторая сделка на первичном рынке совершалась с привлечением ипотеки. Сейчас ставки значительно выросли - от 14,5 до 25%, - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. - Увеличилась также сумма первоначального взноса, если ранее она составляла 10-15%, то сейчас 20%, а некоторые банки требуют до 50%. Ужесточились требования к заемщикам, и как следствие, количество отказов в выдаче ипотечного кредита значительно выросло».

Также банки изменили условия по готовности объектов на первичном рынке, например, ВТБ24 увеличил требуемую готовность дома с 20 до 80%, а Дельтакредит - с 20 до 70%. Таким образом, банки пытаются себя застраховать от возможных рисков, связанных с замороженными стройками и недостроем. Но для потенциальных заемщиков такие изменения резко ограничивают круг потенциальных для приобретения новостроек. Наиболее доступное предложение на сегодняшний день - ставки 14,5 -15,95%, и такие условия находят своих клиентов.

Сейчас происходят изменения, связанные и с другим инструментом, предусматривающим оплату жилья частями. Речь идет о рассрочке. Застройщики находятся в сложном положении, и не могут спрогнозировать, как будет развиваться ситуация дальше - на какой отметке окажется рубль, доллар и евро, сколько будут стоить деньги. В результате по одним проектам происходит отмена рассрочки,  по другим - снижение  сроков действия рассрочки».

Безусловно, строительный сектор ждет поддержки от государства, возможно - не напрямую, а опосредованно, через банки. Есть надежда, что государство  будет рассматривать такие варианты помощи. Президент России на пресс-конференции 18 декабря заявил, что в случае, если ключевая ставка не будет снижена в ближайшее время, Центральный Банк России и Правительство разработают специальные инструменты для поддержания ипотеки.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Страница недвижимость в Москве.

Система Orphus
  Запомнить  

 


добавить сообщение

имя:
сообщение:

Код проверки:

Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
 


Материалы по теме
 

Американский девелопер инвестирует в строительство жилья в центре Москвы

Общий объем инвестиций в строительство элитных жилых комплексов в центре Москвы компанией Zeckendorf Development может составить до $100 млн. Общая площадь строительства превысит 230 тысяч квадратных метров.

Требования к застройщикам, работающим по ДДУ, станут жестче

Госдума приняла в третьем чтении закон, который ужесточает требования к застройщикам, работающим со средствами, полученными от граждан. Новые меры призваны обеспечить большую защиту для дольщиков.

В Москве несколько месяцев растет объем предложения новостроек в старых границах города

По итогам мая объем предложения первичной недвижимости в старых границах Москвы вырос на 1,2%. Этот объем растет вот уже четыре месяца подряд, отмечают эксперты.

До конца года московские новостройки могут подорожать на 15%

Рост цен начинается уже сейчас - так, сейчас две трети объектов на первичном рынке продается либо совсем без скидки, либо размер дисконта публично не называется.

Более трети новостроек в старых границах Москвы продается по цене от 10 до 20 млн рублей

Еще треть предложения приходится на ценовой сегмент от 5 до 10 млн рублей. Таким образом, доступные новостройки в старых границах города также представлены достаточно хорошо.

Самые дешевые новостройки в Москве в предалах МКАД продаются на юго-востоке города

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках ЮВАО по итогам мая составила 143,2 тысячи рублей. Это на 4,5% больше, чем было по итогам предыдущего месяца.

Темпы роста просроченной задолженности по ипотеке сейчас выше, чем по другим видам кредитов

За пять месяцев, прошедших с начала 2016 года, количество ипотечных кредитов, которые оказались просрочены, увеличилось на 22%. Сейчас их в общей сложности 103 тысячи.

Средней московской семье необходимо копить на однокомнатную квартиру эконом-класса в течение 6,5 лет

За этот срок удастся накопить на квартиру в том случае, если работоспособные члены семьи будут зарабатывать суииарно 132 тысячи рублей в месяц и откладывать на будущее жилье 50% доходов.

70% москвичей берут ипотеку на покупку своего первого жилья

Еще 19% опрошенных уже имеют жилье и берут ипотеку на покупку второго для того, чтобы сделать кредитную нагрузку более комфортной. Когда новое жилье уже введено, одну из квартир начинают сдавать для того, чтобы расплатиться с ипотекой.

За 5 месяцев 2016 года ввод жилья в России сократился на 12,8%

В период с января по май нынешнего года в России ввели в эксплуатацию 24,7 млн квадратных метров жилья. За май 2016 года построили суммарно 4,4 млн квадратных метров.

Индексы рынка недвижимости
Предложения месяца
Новости и аналитика рынков
23 июня Цены июля: «стабилизация роста» в петербургских новостройках, повышение стоимости аренды «однушек»

22 июня Петербургский парламент: за 8 лет программу реновации выполнили лишь на 1%

20 июня Выборгский район Петербурга: дефицит озерной «элитки», перенаселенный Парнас и офисы вместо заводов

15 июня В Москве в Даевом переулке построят апартаменты за 1 млрд рублей на месте снесенной АТС

15 июня Подмосковная компания "Мортон" выходит на петербургский рынок с проектом ЖК на месте скотобоен

14 июня Неоклассический жилой комплекс от AAG на Дыбенко начнут строить в июле

10 июня Glorax Development начинает продажи в двух жилых комплексах на бывших площадках «Чесмы инвест»

7 июня Волосовский район: дачи на голубых озерах и дешевые квартиры в деревне

7 июня За три года средняя площадь квартир в московских новостройках сократилась на четверть

7 июня В подмосковном Чехове возобновилось строительство двух домов СУ-155

6 июня В Москве 82% спроса на аренду элитных квартир обеспечивают иностранцы

6 июня Restate.ru завоевал премию WEB-Realtor как лучший интернет-портал по освещению рынка недвижимости

3 июня На западе Мурино разрастается «московский квартал» от пары столичных застройщиков

2 июня Налог на имущество может резко вырасти в случае перехода кадастровой оценки к госорганам

1 июня Майские цены: Петербургские новостройки вновь "падают" после непродолжительного роста

31 мая В Петербурге появился первый отель сети Hilton Worldwide

31 мая В Москве появится комплекс апартаментов рядом с Воробьевыми горами

31 мая "ЛСР" открыла продажи в первых двух домах ЖК "Цветной город" в Ручьях

30 мая В правительстве нашли способ сохранения средств на капитальный ремонт

30 мая Сосновый Бор: квартиры для атомщиков и недорогие коттеджи у залива

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Дать объявление
Стоит ли ждать роста спроса на загородную недвижимость этим летом?
Яндекс.Метрика
© 2004-2016 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG