Эксперты рынка недвижимости Москвы рассказали Restate.ru о тенденциях, событиях и итоговых показателях сегмента новостроек, самого динамичного и инвестиционно активного в наше время. Как отразился на рыночных показателях кризис, какими были реальные цены на первичку и чего стоит ожидать рынку в 2015 году?
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», уже в начале года на рынке новостроек отмечалось заметное увеличение спроса. К этому рынок подтолкнула политика ЦБ РФ в банковской сфере. Отзыв лицензий, санация, ужесточение контроля привели к тому, что ряд инвесторов пересмотрели свои планы и сочли ликвидную «первичку» более перспективным объектом для инвестирования. На летний период влияли традиционные факторы сезонности, но уже к осени макроэкономика снова стала доминирующим трендом. Теперь драйвером спроса на квартиры стал рост курса валют, который почти не замедлялся до начала зимы.
Эксперты «ИНКОМ» считают, что декабрь стал рекордным месяцем с точки зрения продаж; к концу месяца количество сделок на первичном рынке увеличилось почти на 100% по сравнению с декабрем 2013 года. Но и общегодовой рост числа сделок впечатляет - он составил 67%.
По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в 2014 году объем предложения не претерпел значительных изменений. Однако изменилась структура: объем предложения в Новой Москве уменьшился, а основной приток происходил за счет ввода новых корпусов в уже реализуемых ЖК (около 140 объектов) - таких, как город-парк «Переделкино Ближнее», город-парк «Первый Московский», ЖК «Борисоглебское» и других. При этом в продажу вышло 2 новых проекта - ЖК «Легенда», ЖК «Рассказово». А вот в границах старой Москвы на продажу поступило почти в два раза больше корпусов - за счет реновации промышленных зон. Если в прошлом году в Москве более 60% вышедших проектов относились к классу комфорт, то в 2014 году тенденция поменялась: 41,7% приходится на экономкласс, а 42,2% на комфорт-класс.
Объём предложения апартаментов в 2014 году вырос на 46%, в основном за счёт прироста в сегменте бизнес. Как и в предыдущем году, наибольшая доля апартаментов на первичном рынке относится к бизнес-классу. В 2014 году рост предложения остался на уровне прошлого года, но если в 2013 году в основном выходили проекты бизнес-класса - 59,2%, то в текущем году на элитный сегмент пришлось 41,3%, а на бизнес - 37,9%.
Компания Est-a-Tet дает другие данные по московскому предложению. Они указывают на более значительное сокращение в связи с ростом спроса в 1 и 4 кварталах 2014 года, в таких знаковых объектах, как мкрн. «Некрасовка-Парк», ЖК «Большое Кусково» и ЖК «Вершинино». А значительный рост объема предложения в комфорт-классе обусловлен выходом на рынок нескольких крупных проектов: мкрн. «Северный», ЖК «Лефорт», ЖК «Ландыши», жилого квартала Life-Митинская Ecopark, а также двух корпусов в ЖК «Эталон-Сити» и второй очереди строительства ЖК «Белый Парк».
«В 2014 году объем предложения экономкласса сократился почти вдвое, несмотря на то, что на рынок в этом сегменте вышел новый объем предложения в уже существующих проектах. В целом за счет высокого спроса в четвертом квартале 2014 года реализуемые объекты увеличились в стоимости, что позволило средней цене в экономклассе «обогнать» комфорт-класс на 17,5%. Тогда как комфорт-класс в уходящем году, напротив, упрочил свои позиции на рынке, в этом сегменте вышло 4 проекта и несколько новых корпусов в уже реализуемых объектах за счет чего средняя цена в комфорт-классе почти не претерпела изменений. Таким образом, тенденция по "уходу" экономкласса на пределы "старой Москвы" в 2014 году продолжилась, что отчасти подтверждается и ростом доли апартаментов, которые на сегодня восполняют на столичном рынке новостроек дефицит доступного предложения», - резюмирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
По данным Est-a-Tet, в 4 квартале в сегменте комфорт-класса предлагалось 28 проектов или 72 корпуса общей площадью 450,2 тыс. кв. м, доля предложения комфорт-класса на столичном рынке новостроек занимала 28% по количеству корпусов и 32,3% по суммарной площади квартир. В экономклассе было представлено 24 корпуса в 5 проектах общей площадью 65,8 тыс. кв. м. Доля экономкласса составила 9,3% по количеству корпусов и 4,7% по суммарной площади квартир.
Тенденции 2014
«Стабильное развитие рынка недвижимости привело к тому, что в течение последних нескольких лет мы наблюдали рост его основных показателей - спроса, объемов предложения и цен. Этот год не стал исключением, данный тренд сохранился. Более того, покупательская активность на рынке недвижимости в 2014 году была выше, чем в предыдущие годы, - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - При этом существенно увеличилась доля инвестиционных сделок - по некоторым проектам она доходила до 30% (ранее не более 10%). Данная тенденция обусловлена, прежде всего, нестабильной экономической ситуацией - граждане, опасаясь обесценивания собственных сбережений, предпочитали вкладывать их в надежный материальный актив, а именно в недвижимость».
Однако ажиотаж наблюдался не только со стороны покупателей, но и девелоперов. В течение всего года на рынок жилья регулярно выходили новые проекты. В частности, в границах старой Москвы продажи открылись в 44 жилых комплексах всех сегментов (без учета апартаментов), что более чем в 2 раза превышает показатели 2013 года. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые вполне возможно успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше.
«Один из ярких трендов текущего года - запуск процесса активного развития промышленных зон. Безусловно, на рынке и раньше появлялись проекты, расположенные на территории бывших промзон. Но только в 2014 году власти придали этому направлению девелопмента приоритетный статус. В этом свете примечательно появление на рынке городского квартала комфорт-класса «Ривер Парк» в ЮАО. Это знаковый для столицы проект, который объединяет в себе три приоритетных градостроительных направления: реорганизация промзоны, обустройство набережной и квартальная застройка», - рассказывает Мария Литинецкая.
Новые векторы развития города, обозначенные властями, нашли свое отражение и в некоторых проектах бизнес-класса. Речь, в частности, идет от жилых комплексах RedSide, «Сердце Столицы», «На Шлюзовой набережной», «1147», также появившихся на рынке в этом году. Сейчас несколько подобных проектов реорганизации территорий промзон уже находятся на завершающей стадии подготовки к выходу на реализацию. Скорее всего, они появятся на рынке в течение ближайших двух лет, что, безусловно, приведет к существенному увеличению объемов предложения.
2014 год в ценах и цифрах
«В 2014 году цены на рынке новостроек Москвы показывали положительную динамику. По предварительным данным, наибольший рост был отмечен в сегменте новостроек эконом- и комфорт-класса: средняя рублевая цена предложения здесь выросла на 15% за год. В бизнес-классе рост составил 12%, - комментирует Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». - Стоимость квартир в новостройках премиум-класса в ЦАО за год повысилась на 6%, за пределами Центрального округа - на 13%. Что касается элитного сегмента, то здесь в большинстве новостроек стоимость предложений зафиксирована в долларах, что при резком росте курса привело к значительному увеличению цен в рублевом эквиваленте. Однако в отличие от других сегментов рынка, прямого повышения цен в прайс-листах не отмечалось. Более того, некоторые долларовые цены были скорректированы в сторону снижения, чтобы на фоне роста курса американской валюты не уходить от реалий рынка».
К концу осени средняя цена метра в «старой» Москве выросла по сравнению с прошлым годом на 15% и составила 242,7 тыс. рублей. В Новой Москве рост цен достиг 17%. Темпы роста цен в «старой» и Новой Москве совпадают и составляют примерно - 12-13%. В проектах, расположенных в ЦАО, наиболее дорогие апартаменты со средней ценой кв. метра 581,5 тыс. рублей, а в Новомосковском АО наиболее бюджетные - 70,5 тыс. рублей.
«Цена на апартаменты существенно выросла по сравнению с аналогичным периодом, прежде всего за счёт повышения спроса на апартаменты в массовом сегменте. Существенное влияние также оказало ослабление рубля, так как цены во многих проектах установлены в валюте, хотя многие девелоперы стараются отказаться от этого или переходят на внутренний фиксированный курса доллара. Также стоит подчеркнуть, что на рост цены влияет изменение стадии строительства и изменение объема предложения» - добавила Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
Средняя сумма покупки на первичном рынке Москвы составила от 8 до 12 млн рублей, в Подмосковье - 3-5 млн рублей. При этом, несмотря на рост спроса, с начала года и до лета цены выросли на 5%, а за осень цены выросли только на 2-3%.
В течение 2014 года все сегменты жилой недвижимости в Новой Москве росли в цене, соглашаются аналитики компании «БЕСТ-Новострой». К концу года бизнес-класс прибавил 6%, средняя цена 1.кв.м зафиксирована на уровне 141 тыс. руб. Комфорт-класс показал прирост в 16% - средняя стоимость 1 кв.м. составляет 92,5 тыс. руб. В сегменте «эконом» средняя цена выросла до 110 тыс. руб. (+12%).
Рост стоимости метра, который наблюдался во всех классах недвижимости, связан не столько с ажиотажным спросом на новостройки, сколько с особенностями рынка, в том числе с высокой строительной готовностью объектов в этом сегменте. По итогам года 80% корпусов на территории Новой Москвы, находятся на стадии монтажных и отделочных работ, а 13% введены в эксплуатацию. Развитие территорий, инфраструктуры, транспортной сети также оказали влияние на рост цен в отдельных объектах. При этом рост был умеренным - его сдерживала конкуренция застройщиков и наличие большого количества привлекательных объектов на рынке.
Прогнозы экспертов на 2015 год
«2015 год будет непростым, но это вовсе не значит, что все «встанет» - мы будем продолжать строительство в любом случае, вести продажи, устраивать акции для клиентов. Возможно, большинству застройщиков придется скорректировать цены или, по крайней мере, планы продаж», - считает Александр Квасов, руководитель проекта ЖК «Маяк».
«Наиболее громким событием конца 2014 года стало повышение ключевой ставки Центрального Банка РФ до 17%. И этот фактор продолжит влиять на рынок недвижимости и в 2015 году: рост ставки приведет к удорожанию финансирования для девелоперов, а значит к росту стоимости проектов, - объясняет генеральный директор компании «Магистрат» Алексей Болдин. - То же самое касается ипотечных ставок: они также вырастут, а банки будут еще строже оценивать потенциальных заемщиков. Все это потенциально снизит спрос. Девелоперы в 2015 году начнут пересматривать инвестиционно-строительную программу, отказываться от не самых перспективных проектов. Другой мерой будет поиск новых способов активизации спроса, в том числе это могут быть совместные программы с банками».
«Для «ФСК «Лидер» 2014 стал перспективным годом. В совокупности портфель построенных проектов в этом году увеличился вдвое в сравнении с прошлым годом. Кроме того, в рамках ежегодной премии Urban Awards-2014 ФСК «Лидер» получила награду «Девелопер года», а на RREF Awards - выиграла в номинации «Репутация и доверие». В сегменте комфорт-класса продажи 2013 и 2014 годов более чем на половину «сделала» ипотека. В связи с ростом ключевой ставки банки уже подняли планку по ипотечным кредитам, последствия чего станут заметны уже в первые месяцы будущего года. Спрос на рынке неизбежно пойдет на спад, а внимание покупателей окончательно сосредоточится на самых качественных и интересных проектах», - считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
«Очевидно, что в следующем году рынок жилой недвижимости ожидают значительные потрясения. Валютный кризис сейчас, по сути, перерастает в экономический, что приведет к снижению реальных доходов населения. Рынок жилья в следующем году однозначно столкнется с падением спроса. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотаж со стороны покупателей схлынет, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам, - рассказывает Мария Литинецкая. - Что касается цен, то на сегодняшний момент на рынке сложились все факторы для повышения стоимости жилья массового сегмента - эконом- и комфорт-класса. Обесценивание национальной валюты и рост инфляции приводят к увеличению расходов застройщиков. В связи с этим себестоимость строительства, скорее всего, значительно повысится в следующем году. Подобные дополнительные расходы, как правило, перекладываются на плечи покупателей. Кроме того, в условиях падения спроса мы, скорее всего, увидим заморозку некоторых объектов, отсрочку выхода новых, пересмотр концепции проектов и даже банкротство отдельных компаний».
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
7405 
Новостройки замедлили рост, Уфа, Самара и Нижний обогнали Москву и Петербург
Продажи падают, цены растут: парадокс на рынке новостроек Москвы.jpg "57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт")
57%: разрыв между новостройками и вторичным жильем растёт
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Урал на перепутье: новостройки дешевеют в трех городах из пяти
Пять лет роста: как льготная ипотека изменила российский рынок новостроек
