В январе- ноябре 2012 года оборот розничной торговли в Петербурге составил 754,6 млрд рублей, что на 8,3% больше, чем за аналогичный период 2011 года. Эксперты отмечают, что тенденцией рынка стало и ускорение темпов прироста объемов торговли в течение всего 2012 года, а также спрос на современные форматы торговой недвижимости.
В целом, по данным аналитиков GVA Sawyer, среди событий 2012 года в сегменте торговой недвижимости стоит отметить открытие двух проектов, запуск которых долгое время откладывался - ДЛТ и Aura Boutique centre.
При этом их общей особенностью является постепенное открытие этажей в комплексах. Кроме того, отметим массовое открытие крупных торговых комплексов во Фрунзенском районе, что обусловлено открытием станций метрополитена.
Таблица 1. Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 2012 г.
Источник: GVA Sawyer, Росстат
Основные показатели
2012 г.
Др. период
Оборот розничной торговли, млрд руб.
754,6 (янв.-ноябрь 2012)
682,7 (янв.-ноябрь 2011)
Оборот розничной торговли, в сопоставимых ценах к соответствующему периоду предыдущего года, %
108,3% (к янв.- ноябрю 2011)
103,1% (янв.-ноя. 2011 к янв.-ноя. 2010)
Объем предложения в качественных ТЦ по итогам 2012 г., общая площадь / GLA , тыс. кв.м
5 158 /
3 444
4 800 /
3 198 (2 кв. 2012)
Введено в эксплуатацию за 4 кв. 2012 г. GLA, тыс. кв.м
56,0
57,1 (3 кв. 2012 г.)
Увеличение предложения качественных торговых площадей за 2012 г. GLA, тыс. кв.м
Общее предложение качественных торговых (арендопригодных) площадей в Санкт-Петербурге по итогам 2012 г. составило 3 444 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге составляет около 689 кв.м GLA на 1 000 жителей.
По итогам года, в Петербурге было введено 245,3 тыс. кв.м торговых площадей (GLA). Наибольший ввод пришелся на 2 кв. 2012 года, когда были открыты ТРК «Питерленд» и ТРЦ «РИО». Кроме них, следует выделить еще один крупный торговый центр регионального масштаба - «Континент на Бухарестской», который был открыт в конце года (хотя полноценно торговая галерея заработает в 1 кв. 2013 года). Следует отметить, что в 2012 г. в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию несколько торгово-развлекательных комплексов, открытие некоторых из которых неоднократно переносилось. К таким объектам относятся ДЛТ и Aura Boutique centre. При этом из общего объема торговых площадей исчезли торговый комплекс «Артем» (в связи с реконцепцией в бизнес-школу) и магазин К-Раута на ул. М. Говорова (в связи с пожаром).
Планы девелоперов
Согласно планам девелоперов, объем ввода в 2013 году сохранится на уровне 2012 года и должен составить около 270 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей. Одним из наиболее знаковых событий будет ввод первого торгового центра регионального масштаба в Красносельском районе - ТРЦ «Жемчужная Плаза». Помимо этого отметим ожидаемый ввод трех крупных проектов от компании «Адамант» («Континент на Звездной», «Заневский каскад III», «Балкания NOVA II оч.») и двух проектов компании Fort Group («5 озер» и «Лондон Молл»).
Таблица 2. Знаковые проекты ТЦ Санкт-Петербурга, 2012-2013 гг.
Источник: GVA Sawyer
Название ТЦ
Общая/ арендуемая площадь, кв.м
Ввод в эксплуатацию/ статус
ТЦ, введённые в эксплуатацию в 2012 г.
ТК «Порт Находка»
10,8/7,0
1Q2012
ТРК «Питерленд»
180/80
2Q2012
«РИО»
63/43,7
2Q2012
ДЛТ
33,2/18
3Q2012
Aura Boutique centre
14,6/10
3Q2012
Электра
10,1/6,7
3Q2012
Международный
46,4/34,8
3Q2012
Континент на Бухарестской
90/56
4Q2012
Строящиеся ТЦ (2013 г.)
Чкаловский
13,0/10,0
1Q2013
Балкания NOVA II оч.
78/56
2Q2013
Континент на Звездной
65,5/40,0
2Q2013
Авеню
45,0/31,5
2Q2013
У Красного моста
36,5/9,9
2Q2013
Заневский каскад III
62,0/46,5
3Q2013
ТРЦ «Жемчужная Плаза»
86,5/45,1
3Q2013
ТРК Лондон Молл
83,0/61,3 (увеличение GLA на 13,8 тыс. кв.м после реконцепции)
3Q2013
5 озер
32,0/21,6
4Q2013
Тенденции и перспективы
Аналитики отмечают, что среди тенденций и событий 2012 г. следует выделить следующие:
- Реконцепция объектов. В 2012 году после реконцепции открылись МФК «Толстой сквер», ТРЦ «Сити Молл», «Академ-парк», Aura Boutique centre, ДЛТ, закрылся на реконцепцию ТРК «Феличита», заявили о смене арендаторов в ТЦ «Стокманн Невский Центр» и в ТЦ «НЕО».
-Децентрализация рынка. После открытия в 2009 году комплексов на пл. Восстания, свободных площадок под крупноформатную торговлю в центре города почти не осталось. В результате, новые комплексы открываются за пределами центральной части города.
-Открытие лишь части торговых центров (поэтажно);
- Открытие торговых комплексов в непосредственной близости от станций метрополитена («Международный», «Электра», «Континент на Бухарестской»).
Что касается основных игроков рынка торговой недвижимости, то в настоящее время наибольшее количество торговых площадей находится в управлении ХК «Адамант» (около 560 тыс. кв.м GLA), следом идет Fort Group (около 180 тыс. кв.м). При этом нельзя не отметить высокое качество проектов компании Fort Group, открывшихся после реконцепции.
Уровень вакантных площадей в среднем по рынку за год увеличился с 5-6% в начале года до 7-8% к концу года. Однако это увеличение связано со значительным количеством вакантных площадей в ряде крупных объектов, преимущественно открывшихся в конце 2011 г. или в 2012 году.
В частности, к объектам с высоким уровнем вакантных площадей относятся ТРК «Питерленд», ТК «Космос», ТРЦ «Лето», ТРЦ «РИО» и некоторые другие. В то же время, в давно действующих объектах, расположенных вблизи станций метрополитена или в спальных районах, уровень вакантных площадей редко превышает 2-3%. В 2013 году уровень вакантных площадей согласно прогнозам GVA Sawyer будет постепенно уменьшаться до 5-6%, растущий спрос будет компенсироваться вводом новых качественных площадей.
Спрос диктует
Ключевым событием рынка торговой недвижимости в 2012 году стала сделка по покупке американским фондом недвижимости Morgan Stanley Real Estate Fund VII торгово-развлекательного центра «Galeria». Сумма сделки оценивается в $1,1 млрд, таким образом транзакция стала рекордной инвестиционной сделкой на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Среди других крупных инвестиционных сделок, как по покупке ТЦ и ТРЦ, так и среди сделок M&A отметим следующие:
ОАО «Галс-Девелопмент» выкупило у компании Apsys Group 50% проекта по строительству торгово-развлекательного центра «Лето», консолидировав весь проект в своих руках. ЗАО «Стремберг» выкупило долю «Стройсвязьурал-1» в торгово-развлекательном комплексе «Питерленд».
В связи с банкротством группы JFC универмаг «Фрунзенский» перешел под контроль структур «Сбербанка». Инвестиционный фонд под управлением Jensen Group приобрел ТК «СуперСива». Компания NAIBecar стала совладельцем ТЦ «Смайл»; Компания «Техношок» купила интернет-магазин «Закажи24». Сеть «Техношок» купила магазины сети «Просто».
В целом по данным аналитиков, чистое поглощение торговых площадей в 2012 году составило около 200 тыс. кв. м GLA. Поглощение площадей в новых открытых комплексах частично компенсируется освобождением помещений в ранее открытых торговых центрах.
Тенденции определяют
Среди основных тенденций спроса, проявившихся в 2012 году, аналитики выделяют следующие:
- активное развитие продуктовых супермаркетов, развитие развлекательной составляющей в торгово-развлекательных центрах.
- продолжающееся активное развитие операторов на рынке общественного питания, в том числе фаст-фуда, кофейни (в частности в город пришел Starbucks).
С открытием ДЛТ продолжается формирование Большой Конюшенной улицы - как места размещения luxury-брендов. Еще одной тенденцией стало динамичное развитие сетей ЭиБТ: «Телемакс» открыла в Санкт-Петербурге флагманский магазин площадью 3,7 тыс. кв.м, с новым дизайном открылись магазины «Эльдорадо». Именно в сегменте ЭиБТ наиболее заметно сближение форматов офф-лайн и он-лайн торговли: сеть Enter открыла несколько офф-лайн точек, открыты два кибермаркета «Юлмарт» в ТК «Миллер-Центр» и на пр. Науки, заявлено о строительстве «Юлмарта» на месте проекта МФК «Сокол сити».
Также происходит и активное развитие мебельных центров. Так, построенный еще несколько лет назад, но долго не открывавшийся для посетителей, комплекс «Круиз» в 2012 году открылся как мебельный центр. В рамках открытия 2-й очереди ТК «Балкания NOVA» (полностью будет открыт в 2013 году) открылся мебельный центр «12 стульев», площадью свыше 20 тыс. кв.м. Эксперты также отмечают, что в послднее время наблюдается и рост числа детских магазинов
Финансовые условия
По данным аналитиков, в 2012 г. арендные ставки были стабильны, в среднем по рынку рост составил около 5-10%. В основном рост происходил за счет заложенной в договоре эскалации арендной ставки.
Как и в 2011 году, все реже арендаторы стали настаивать на расчете ставки, исходя из процента от оборота. Большое количество договоров на проценте от оборота было подписано именно в кризис, т.к. арендаторы были не готовы подписываться на какие-либо фиксированные условия в нестабильный финансовый период. В посткризисное время многие собственники также стали применять в договорах такой взаиморасчет, т.к. фиксированные ставки были слишком низкие, а сумма от процента от оборота была большей или меньшей в разные периоды. Способ расчета определяется на переговорах, исходя из различных условий. Ожидается, что в 2013 году будет умеренный рост арендных ставок, который в годовом выражении составит 7-10%.
Таблица 3. Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Санкт-Петербурга, по итогам 2012 г.
Источник: GVA Sawyer
Тип арендатора
Диапазон арендных ставок, руб./кв.м в год (triple net)
2934 
Компания из Татарстана ведет переговоры о покупке «Outlet Village Пулково» 
Напоследок: перед уходом с рынка России израильский девелопер запустил последний проект в Петербурге 
К ОЭЗ Петербурга присоединили промзоны «Парнас» и «Шушары»
Расширение ассортимента: «Лента» открывает первые магазины новой сети в Петербурге 
Налоговая заморозка: в Петербурге поддержали послабления по налогам на недвижимость 
Беспилотники в поисках нелегальной стройки, жилье вместо «Ленфильма» и «Газпром» на Васильевском: главные новости Петербурга 
