Мультиформатные проекты: последствие кризиса или модный тренд?
На загородном рынке в последнее время появился новый тренд – мультиформатные проекты, в которых одновременно представлены квартиры в малоэтажных комплексах, таунхаусы и коттеджи. Эксперты говорят о том, что такой формат загородной недвижимости имеет свои достоинства и недостатки.
По данным аналитиков, если в Москве доля мультиформатных проектов составляет около 20%, то в Петербурге не превышает 8-10%. В Ленобласти первыми мультиформатными проектами стали «Янино-1» во Всеволожском районе от «Национальной Жилищной Корпорации - Санкт-Петербург» (коттеджи, таунхаусы) и «Бель Виль» в Тосненском районе от компании «Павловский посад» (коттеджи, таунхаусы, квартиры). Оба проекта стартовали в 2006 году. Зато сразу после кризиса в 2009 году на загородном рынке начался настоящий бум мультиформатных проектов эконом-класса. Среди наиболее известных проектов можно назвать «Новую Ижору», «Янино», «Традицию», «Золотые ключи», «Верховский», «Петергофские предместья», «Ванино», «Нотебург» и «Кивеннапу Север».
Кстати, поселок «Кивеннапа-Север», который аналитики уже назвали первым дискаунтером на рынке загородной недвижимости, больше известен тем, что здесь продаются недорогие таунхаусы, стоимостью чуть больше миллиона рублей. А вот о том, что это еще и мультиформатный проект, и в нем представлена довольно широкая линейка предложений, известно далеко не всем. А ведь в "Кивеннапе-Север" помимо малогабаритных таунхаусов, есть и коттеджи, и дуплексы самых разных площадей - от минимальных до довольно внушительных. В целом по данным экспертов, сегодня в Ленинградской области реализуется от 12 до 15 мультиформатных проектов.И как всякое новое и перспективное направление, этот формат недвижимости имеет свои плюсы и свои риски.
«Близкое»: в поисках среднего класса
Недавно компания «ПетроСтиль» запустила новый проект - «Близкое». Проект реализуется в деревне Мистолово Всеволожского района.Расположение будущего поселения достаточно престижно. Оно находится всего в 7 км от КАД, кроме того, вокруг очень хорошо развиты социальная и развлекательная инфраструктура. Первоначально здесь планировалось строить загородное жилье бизнес-класса.Но затем решение изменилось. Сейчас в планах компании в «Близком» на территории 16,8 га построить жилье разного формата и разной ценовой категории: пять трехэтажных домов с 93 квартирами (от 35 до 78 кв. м), 16 таунхаусов (секции по 90-100 кв. м) и 136 индивидуальных коттеджей (120-250 кв. м с участками в 4-12 соток). Четверть территории планируется отвести под общественные зоны: парк, прогулочные аллеи, спортивные и детские площадки. В планах застройщика также возвести детский сад, торговый комплекс, паркинг. Представители компании - девелопера не скрывают, что взяться за строительство мультиформатного жилья их заставила экономика. Так, по словам директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елены Карасевой, на самом деле мультиформатные проекты - это реакция на кризис. До 2008 года подобные проекты на рынке были единичными. После кризиса девелоперы стали искать ниши, которые бы позволяли им работать с минимальными рисками. В данном случае мультиформатный проект, как раз и представляет такой вариант, предлагая покупателям разные по стоимости объекты недвижимости. Такой подход востребован рынком - по данным аналитиков, сегодня на загородном рынке довольно четко наблюдается тенденция к снижению бюджета покупки и площади покупаемого жилья. «Это приводит к все большей популярности таунхаусов. За последний год этот сегмент вырос в полтора раза, до 27% рынка». При этом, по словам г-жи Карасевой, спрос на объекты стоимостью до 5 млн рублей не насыщен ни в категории коттеджей, ни в категории таунхаусов. Так, что монопродукт на рынке загородной недвижимости может быть экономически иболее интересным, но мультиформат позволяет снижать риски.
При этом, за ориентир в «Близком» были взяты потребности покупателя, относящего себя к среднему классу. По словам директора компании «ПетроСтиль» Максима Берга, несмотря на все разговоры об отсутствии у нас среднего класса, он все-таки существует. При этом, перед этой категорией граждан остро стоит вопрос о приобретении нового жилья. «Мы же в свою очередь хотим предложить им вариант загородного дома, альтернативный городской квартире», - говорит он. По утверждению эксперта, в «Близком» можно приобрести вполне бюджетный вариант - однокомнатную квартиру за 1,3 млн рублей, ил коттедж бизнес-класса площадью 250 кв. метров за 15 млн. рублей. Что касается портрета потенциального покупателя мультиформатного жилья, то, по словам Максима Берга, это люди, которые живут в городе. «Кто-то - на съемной квартире. Скорее всего, есть дети. Одна машина, может быть, две. Эти люди неплохо зарабатывают, но еще не реализовали свои жизненные планы. Они устали от унылого вида из окна, от того, что ребенка некуда выпустить погулять, парковка на газоне, ближайший парк - пустырь... «Все это не соответствует представлениям нашего покупателя о комфортной жизни. Наш покупатель хотел бы иметь больше пространства, больше независимости. И он это получит», - говорит Максим Берг.
Мультиформат - не формат?
Эксперты не скрывают, что у мультиформатного жилья помимо достоинств, есть и свои недостатки. Например, существуют опасения, что будущие владельцы дорогих коттеджей не захотят, чтобы их чада играли на одной детской площадке с детьми из квартир-студий, ходили с ними в одну школу или детский сад. И где гарантия, что владельцев дорогой недвижимости не будет раздражать сам факт соседства с людьми, «которые только что выехали из коммунальной квартиры»? В свою очередь представители девелоперских компаний считают, что выходом из создавшей ситуации может стать предложение приобретать недорогие однушки и квартиры-студии на территории мультиформатных поселений в пакете с дорогими коттеджами. Малогабаритное жилье вполне может подойти для того, чтобы поселить там гувернанток, нянь, массажисток и садовников. В таком случае у покупателя дорогой недвижимости не будет проблем, куда поселить обслуживающий персонал. По мнению советника ГК «Стинком» Светланы Невелевой, в крупных проектах вообще стоит взять за практику и оставлять часть площадей для арендного жилья: для няни, для медицинского сотрудника, для гувернантки, уборщицы, хореографа...Кроме того, на территории подобных поселений "разводить" разные группы людей можно и с помощью зонирования. Например, на берегу озера построить коттеджи, а чуть выше на холме - малоэтажки.
За себя и за того парня
Еще одна проблема «загородного коктейля» - распределение затрат на обслуживание. Об этом напомнил генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров: «На загородном рынке, как говорится, "не фокус купить - фокус содержать". Даже люди сходного достатка могут иметь разные увлечения и т.д. Еще и поэтому социальной однородности не получится. Вопрос в том, чтобы создать для разных людей равные возможности - по использованию социальной инфраструктуры, сервиса...». По мнению руководителя службы маркетинга УК «Пулэкспресс» Марины Агеевой, разрыв в ценах, когда на территории поселка продается недвижимость за 1, 5 млн. и за 15 млн. рублей, является неправильным, так как это неминуемо приведет и к конфликтам в отношении содержания и эксплуатации проекта. «Даже учитывая, что в процентном соотношении и самых доступных, и самых дорогих вариантов представлено не много, а основная масса реализуется приблизительно в одном сегменте. То есть сам по себе мультиформат хорош, но когда реализуются разные форматы приблизительно в одном сегменте», - заявила она.
По мнению эксперта, люди разного достатка имеют разные увлечения, разный образ жизни, а потому и содержание однородной социальной среды представляется вряд ли возможным делом. «На мой взгляд здесь постоянно будет складываться конфликтная ситуация, и кому-то придется платить и за себя, и за того парня. Мультиформатные проекты хороши только в том случае, когда общая ценовая категория близкая», - говорит он.
Скорее всего, ответы на эти вопросы, даст практика эксплуатации мультиформатных поселений. Ведь эксперты не сомневаются, что в будущем доля мультиформатных проектов на загородном рынке будет только расти. Девелоперы стремятся удовлетворить спрос разных социальных групп и, таким образом, диверсифицировать риски. В свою очередь покупатели, находясь перед выбором загородного жилья, также все чаще обращают внимание не только на цену, удаленность от города и направление, но и на концепцию его застройки. А набирающие обороты мультиформатные загородные проекты, хотим мы того или нет, но это уже и модный тренд.
Светлана Смирнова
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
3134 
Весенние заморозки: резкий рост цен на землю в Ленобласти сменился спадом
Аренда загородных домов в Ленобласти: после майского пика — спад на 15%
Борьба за землю: петербургские компании не поделили участок в Новосаратовке
С июня 2024 года в Ленобласти вводят запрет на строительство студий и квартир меньше 28 “квадратов” 
В Ленобласти могут построить плавучие дома 
Губернатор Ленобласти Дрозденко пообещал решить проблему обманутых дольщиков до 1 июля
