В Петербурге в очереди на улучшение жилищных условий состоит порядка 200 тыс. семей. Это только официальные «очередники». Фактически желающих переехать в новое жилье гораздо больше. Купить квартиру, выплатив всю стоимость сразу, может себе позволить далеко не каждая семья.
Тем, кто не обладает необходимой суммой банки и застройщики наперебой предлагают свои программы. Может ли аренда при сегодняшних условиях в Петербурге быть выгоднее и удобнее, нежели ипотека? Как демонстрирует индекс цен Restate.ru, средняя стоимость квадратного метра в петербургских новостройках на 2 ноября составила 72,2 тыс. рублей, слегка увеличившись за месяц. На «вторичке» аналогичный показатель – 79,3 тыс. рублей на 2 ноября. В департаменте аналитики компании «НДВ СПб» отмечают, что в октябре 2011 года на рынке строящейся недвижимости отмечено повышение средних цен на 1,07%. Стоимость квадратного метра в сданных объектах по сравнению с аналогами за сентябрь увеличилась на 2,54%. Так, в октябре 2011 г. средняя стоимость строящегося жилья составила 81 463 рублей кв.м. «Квадрат» в сданных домах стоил 104 745 рублей кв. м и 86 653 рублей за кв. м на вторичном рынке.Итак, при сложившейся сегодня в Петербурге ситуации на рынке жилья, может ли аренда квартиры стать более выгодным решением квартирного вопроса.
В Петербурге по итогам 3 квартала 2011 года выдано 13 746 ипотечных кредитов на сумму 28 млрд. рублей. Абсолютным лидером является Сбербанк, который предоставил петербуржцам 1,9 тыс. кредитов почти на 3,6 млрд. рублей. В тройку лидеров также вошли ВТБ-24 и Газпромбанк, каждый из которых выдал заемщикам по ипотечным программам примерно по 1,6 млрд. рублей. Такие данные содержатся в очередном отчете Санкт-Петербургского ипотечного агентства.
В настоящее время петербургские банки предлагают свыше 30 различных программ ипотечного кредитования. Согласно данным департамента аналитики компании «НДВ СПб», с начала сентября в Петербурге отмечается значительный рост продаж квартир в строящихся домах с привлечением ипотечных кредитов. Так, в сентябре он составил порядка 28%. Одна из причин этого, по словам экспертов, заключается в постоянно смягчающихся условиях банка. «Несмотря на то, что кредитные организации исчерпали возможность далее снижать размер процентной ставки, они продолжают улучшать условия: вводят устное подтверждение дохода, расширяют круг потенциальных заемщиков, которым доступна пониженная ставка, отменяют комиссии за выдачу средств», – говорят в компании «НДВ СПб». С этим в целом согласен директор по развитию Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Сергей Милютин, который говорит, что действительно банки смягчают требования к заемщикам. В частности, понижается размер первоначального взноса. Так, в прошлом году минимальный авансовый платеж составлял 30% от стоимости приобретаемого объекта, то в этом году это он может доходить до 10%. Более того, можно попробовать получить кредит и вовсе без первоначального взноса. Аналогичные оценки приводят в «НДВ СПб»: большинство ипотечных программ предполагают минимальный первоначальный взнос в размере 10%. Средний же первоначальный взнос в Петербурге составляет на сегодняшний момент 24%.
Что касается ставок, то средние по городу показатели – 12,1% в рублях на стадии строительства (после получения права собственности ставка снижается на 1-1,5% в зависимости от ипотечной программы). Минимальная процентная ставка находится на уровне 7,9% в рублях (не учитывая программы с плавающими ставками, размер которых меняется в зависимости от ставки MosPrime или LIBOR).
Несмотря на то, что условия по ипотеке может быть медленно, но все же улучшаются. По экспертным оценкам, За 5 лет (с 2006 года по 1 кв. 2011 года) менее 1% всего населения России воспользовался кредитом на покупку недвижимости или пожелал это сделать. По мнению генерального директора компании «ФинЭкспертиза» Агвана Микаеляна, рынка ипотеки, в его классическом понимании, в России вовсе не существует. «То, в каком виде данный механизм кредитования сейчас присутствует в стране, по существу, нельзя назвать «ипотекой», поскольку отсутствует один из важнейших ее критериев: стоимость взятого в кредит на 15-25 лет объекта недвижимости не должна увеличиваться более, чем на 20-40%, - поясняет свою точку зрения господин Микаелян. - У нас принципиально иная ситуация. Взяв 20-летнюю ипотеку, наш заемщик получает превышение стоимости на 150%. Это, на мой взгляд, основной сдерживающий фактор развития рынка ипотеки. У нас люди не берут ипотеку, потому что это экономически не целесообразно».
Одними из наиболее популярных среди петербуржцев квартир являются однокомнатные квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке. Средняя цена однокомнатной квартиры в современном, недавно построенном доме составляет не меньше 3,3 млн руб. Воспользовавшись ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка сделаем расчет. Установим средние параметры: срок кредита – 15 лет, сумма – 2 млн рублей. Именно таковы данные показатели в среднем по Петербургу. Согласно проведенным расчетам, максимальный ежемесячный платеж составит чуть менее 28 тыс. рублей, сумма переплаты превысит 3 млн рублей, ставка - 15 %. Если учесть, что сумма ежемесячных выплат не должна превышать 75%. Таким образом, минимальный заработок должен составлять порядка 40 тыс. рублей.
В компании «Первое ипотечное агентство» приводят следующие цифры. Для однокомнатной квартиры – при размере ипотечного кредита в 1,3 млн рублей и первоначальном взносе в 1,5 млн рублей, размер ипотечного платежа при взносе в 10% составит 32 тыс. рублей. Для двухкомнатной квартиры стоимостью 3,8 млн рублей (кредит на 1,6 млн. рублей, первоначальный взнос – 2,2 млн рублей) ежемесячный платеж составит 43 тыс. рублей. «Трешка», которая стоит 4,5 млн рублей (при сумме ипотечного кредита чуть более 2 млн рублей и начальном взносе в 2,5 млн рублей) ежемесячный платеж составит 51 тыс. рублей.
Для сравнения аренда аналогичных квартир в Петербурге стоит 19 тыс. рублей, 25 тыс. рублей, 32 тыс. рублей в месяц соответственно.
У ипотеки или аренды существуют свои преимущества и недостатки. Один из главных аргументов «за» тех, кто выбирает ипотеку – в конечном счете, жилье заемщик получает в собственность и, соответственно, может в нем прописаться. Минусами можно считать достаточно высокие ежемесячные платежи, необходимость подтверждать доходы, иметь накопленный первый взнос, сопутствующие расходы.
Вариант аренды не потребует подтверждения доходов, первого взноса. К тому же платеж за аренду ниже ипотечного. Еще одним плюсом можно считать – отсутствие привязки к месту жительства. Но вместе с тем, нельзя забывать, что в арендованном жилье нельзя прописаться, а правила игры будет диктовать арендодатель.
Можно предположить, что арендуя квартиру можно откладывать часть средств и таким образом накопить на квартиру. Но для этого абсолютно точно потребуется довольно длительный период времени. Однако данный вариант существенно осложняется тем, что спрогнозировать динамику цен на квартиры на длительный период весьма проблематично. И, конечно же, нельзя забывать о том, что выплачивая ипотеку, в любом случае платите за свою в потенциале квартиру. Хотя, во всем мире считается абсолютно нормальным жить в арендованном жилье. Ведь действительно в ряде случаев это может быть удобнее и даже выгоднее.
2379 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Комплекс бывшего завода у Ораниенбаума вновь выставлен на аукцион
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
Застройщики ИЖС требуют ограничить штрафы из-за потребительского экстремизма
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Вдоль Октябрьской набережной в Петербурге планируют создать непрерывное движение
