23 ноября 2011, 21:30 3330

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Финансирование строительства незавершенных объектов

Вызванные экономическим кризисом проблемы с ликвидностью, падание ажиотажного спроса на объекты недвижимости заставили многих игроков рынка недвижимости "заморозить" свои проекты и заняться реструктуризацией своей задолженности.

Строительство, Размышления о рынке недвижимости

Следует отметить, что в законодательстве отсутствует единая терминология, характеризующая объекты недвижимости, строительство которых было приостановлено (не завершено). Так, в статье 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) дается определение понятия "объект капитального строительства": это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно статье 55 ГрК РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, выступает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, ГрК РФ, оперируя понятием "объект незавершенного строительства", устанавливает, что момент завершения строительства определяется соответствующим разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

В статье 752 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) используется термин "консервация строительства", в соответствии с которой если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

ГК РФ не определяет сроки приостановления строительных работ, при которых строительство консервируется. Согласно же статье 52 ГрК РФ консервация объекта капитального строительства проводится при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев.

Не вдаваясь в подробное описание правовых проблем идентификации объектов незавершенного строительства, перейдем непосредственно к рассмотрению вопроса о финансировании строительства незавершенных объектов.

Действующее российское законодательство позволяет выбрать различные схемы финансирования строительства незавершенных объектов. Вот некоторые из них.

Во-первых, возможно использование финансирования через получение займа (кредита) под залог имущества, в том числе недвижимого. При данной схеме кредиторы должны щепетильно относиться к надлежащему оформлению прав на объекты недвижимости, к проверке титула владения и имеющихся обременений (ограничений). При этом в качестве предмета залога могут выступать: земельный участок, на котором находится незавершенный объект, земельный участок и сам объект незавершенного строительства. При таком финансировании следует обращать особое внимание на правовой режим объекта незавершенного строительства.

Во-вторых, застройщик может использовать вексельные схемы финансирования или эмитировать облигации, в том числе облигации с обеспечением (залоговым обеспечением, обеспеченные поручительством или банковской гарантией).

Вексельное законодательство позволяет взыскивать задолженность по векселю достаточно в упрощенном порядке, нежели чем по обычному договору займа. При отказе от оплаты векселя, удостоверенном нотариусом ("протест векселя в неакцепте или неоплате"), судья по заявлению векселедержателя в течение 5 дней со дня поступления заявления без судебного разбирательства и вызова сторон для заслушивания их объяснений выдает судебный приказ, имеющий силу исполнительного документа.

Взыскание задолженности по дефолтным облигациям несколько сложнее, однако, четкое понимание механизмов облигационного займа позволит эффективно взыскать задолженность.

В-третьих, вероятно в некоторых случаях пройдет получение займа (кредита) под залог акций/долей в уставном капитале застройщика. При таком финансировании акционеры застройщика рискуют потерять корпоративный контроль над компанией в случае обращения взыскания на заложенные акции (доли).

В-четвертых, источником финансирования "замороженных" проектов может выступить дополнительная эмиссия акций застройщика. При этом действующие акционеры также рискуют потерять корпоративный контроль над компанией. Кроме того, высока вероятность возникновения различных корпоративных конфликтов, связанных, в частности, с избранием совета директоров, правления компании-застройщика. Даже заключение акционерных соглашений может не позволить сохранить корпоративный контроль над компанией-застройщиком, поскольку действующее российское акционерное законодательство не содержит эффективного механизма привлечения к ответственности тех акционеров, которые нарушили акционерное соглашение, в том числе условия о порядке голосования по формированию органов управления.

В-пятых, строительство незавершенных объектов может быть продолжено благодаря проектному финансированию, обладающее рядом преимуществ по сравнению с обычным долговым финансированием, но несущее ряд рисков для кредитора.

В отличие от долгового финансирования, в котором участвуют, как правило, две стороны – кредитор и должник, в проектном финансировании участвуют несколько компаний: компания-застройщик, спонсоры проекта, компании специального назначения (SPE – special purpose entities: компания-собственник "проекта" и управляющая компания, создаваемые спонсорами проекта и акции которых принадлежат им), а также кредитующие организации (коммерческие банки, банки развития).

Главным преимуществом проектного финансирования для застройщика выступает отсутствие рисков или наличие минимума рисков, которые обычно распределяются между всеми участниками проектного финансирования. Погашение долга производится за счет денежных потоков (cash flows), генерируемых проектом, а требования кредиторов фактически обеспечиваются только заложенным имуществом и ожидаемыми денежными потоками. В связи с этим проектное финансирование должно осуществляться на основе эффективной финансовой модели, учитывающей ряд факторов, в том числе процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества (loan-to-value ratio).

Проектное финансирование, на наш взгляд. зачастую затягивающееся на продолжительное время, может стать несвоевременным ввиду изменения рыночной конъюнктуры и несоответствия ей финансовой модели, заложенной в основу финансирования.

Рассмотренные некоторые схемы финансирования строительства незавершенных объектов должны применяться с учетом финансово-экономического положения компании-застройщика, рисков (в том числе кредитных и правовых), сопровождающие те или иные способы финансирования, состояния рынка, уровня ликвидности на нем, риск аппетита инвесторов и иных факторов.

ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5 190031 Санкт-Петербург,

Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях MAX, ВК, Телеграм, и наш канал в Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

Автор: редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Ранние бронирования жилья на Новый год в Москве и Петербурге выросли наполовину 10.10.2025 19:00 178	Сбер увеличил объемы ипотечного кредитования в сентябре 2025 года 10.10.2025 18:19 221	В России появится стандарт для объектов light industrial: что изменится на рынке 10.10.2025 16:55 221
В Москве на аукционе сменил владельца дом «Ворота коммуны» на Лестева 10.10.2025 16:53 248	В Москве аренда в новых домах становится все популярнее среди горожан 10.10.2025 16:11 146	Строительство в России дорожает: себестоимость опережает рост цен на квартиры 10.10.2025 16:06 256