Владимир Комаров: "В строительном законодательстве появляется системность"
Растущая потребность в качественных юридических услугах - это, пожалуй, признак цивилизованного общества. Такого, в котором спорные вопросы принято решать мирно, с наименьшими потерями для обеих сторон. Опыт юридической компания, работающей на российском рынке более 10 лет - история становления
этих цивилизованных отношений между людьми, собственниками, соинвесторами, партнерами по бизнесу.
Управляющий партнер ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр» Владимир Комаров рассказал Restate о работе компании в течение этого периода - в части земельного права и вопросов, связанных с недвижимостью. К своему десятилетию компания подошла в составе холдинга, объединяющего три направления деятельности, работу которых обеспечивают порядка 50 специалистов в области юриспруденции и аудита. Одна из компаний занимается оказанием юридических услуг, вторая - осуществляет аудиторскую деятельность; в отдельное юридическое лицо была выделена фирма, которая реализует девелоперские проекты.
Какая часть обращений в Северо-Западного Юридического Центра связана с недвижимостью, с землей?
- Порядка 40% объема юридических услуг, оказываемых компанией, занимают вопросы прямо или косвенно связанные с недвижимостью и строительством. Круг задач, решаемых фирмой в этой области, очертить весьма сложно – настолько он разнообразен. В качестве примера типовой услуги, можно привести процедуру сопровождение выкупа земельного участка у города в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» от 15 февраля 2010 года № 59-19. Следует оговориться, что процедура прозрачна и проста лишь на первый взгляд. Те, кто с ней сталкивался, знают, - в определении ставки выкупной цены есть подводные камни.
Другой пример, - сложные многоходовые судебные дела по договорам строительного подряда. Зачастую даже наличие актов подтверждающих выполнения строительных работ недостаточно для принятия решения по делу. Традиционно непростые в доказывании дела дополнительно осложняются отсутствием единообразия судебной практики.
Очень интересны дела, связанные со структурированием сделок при реализации инвестиционных проектов. Например, одной из трудных оказалась задача, поставленная нашим Клиентом по продаже земельного пятна в Санкт-Петербурге. Клиент выставил на продажу земельный участок с проектом застройки в тот момент, когда на рынке недвижимости даже крупнейшие игроки были не готовы приобретать подобный продукт на условиях оплаты всего земельного участка деньгами. Покупатель предлагал, чтобы часть цены земельного участка продавец получил в виде квадратных метров в построенном жилом комплексе. Однако, при данном раскладе возникало огромное количество вопросов: порядок определение цены квадратного метра, механизм последующей продажи построенного жилья, вопросы контроля качества строительства и многие другие. Ситуация была с успехом разрешена, однако переговорный процесс стал для нас настоящим испытанием.
- В профессиональном сообществе сегодня принято мнение, что большинство проблем – у дольщиков, у арендодателей, у приобретателей недвижимости на вторичном рынке – происходит из-за несовершенства законодательной базы. В какой мере вы с этим согласны?
- Не могу в полной мере согласиться с данным утверждением, поскольку большинство проблем в сфере распоряжения недвижимым имуществом, к сожалению, связано с недобросовестностью сторон сделки, с общим уровнем правосознания. В этой связи, я весьма скептически отношусь к заявлениям некоторых юристов, о необходимости либерализации российского гражданского законодательства. Всему свое время. Мы прошли не такой уж долгий путь в новом экономическом формате, переживая в дороге некоторые болезни роста. Думаю, что у нынешнего поколения предпринимателей весьма свежи воспоминания о судебных делах, длинною в четыре года, green mail’е и других классический проявлений злоупотребления правом. Нам еще предстоит преодолеть некоторый временной отрезок, до того момента, когда уровень нашего правосознания будет готов к высокой степени свободы в гражданском законодательстве. Я за эволюцию.
С точки зрения качества и проработанности нормативных актов, в сравнении с законодательством других государств, нельзя сказать, что мы отстаем. Напротив, ключевые законодательные акты РФ в области гражданского права принимались с оглядкой на иностранный опыт и учитывали практику и доктринальные разработки как отечественных ученных, так и иностранных цивилистов. За некоторым изъятием, в целом мы имеем весьма современное, соответствующее действительным потребностям нашей экономики гражданское законодательство. Подчеркиваю, «в целом». Так, всегда существуют исключения, такие как отсутствие системного подхода при законодательном и судебном регулировании финансовой аренды, в т.ч. в области лизинга недвижимого имущества, или чрезмерная зарегулированность, императивность нашего корпоративного законодательства, что мешает использовать в структурировании сделок с недвижимостью богатый арсенал средств корпоративного права, отсутствие единообразия судебной практики в области договоров строительного подряда. Я отношу такие вопросы к проблемам роста и уверен, что при отсутствии серьезных потрясений в нашей стране, в процессе развития законодательства, «белые области на карте» будут заполнены.
- Можете ли вы дать оценку ФЗ-214, который сегодня должен служить безопасности долевого строительства? Сегодня упоминание об этом документе можно увидеть на рекламной листовке любого застройщика, а между тем проблема обманутых дольщиков остается.
Этот Федеральный закон – серьезный шаг в направление цивилизованного рынка строящегося жилья. Сделаны значимые заделы в решении проблемных вопросов долевого строительства: Договоры регистрируется в Россрегистрации, (решение проблем двойной продажи); залог земельного участка в пользу каждого дольщика; обязанность Застройщика публиковать сведения о разрешении и ходе строительства, финансовую отчетность (информационное участие Дольщика в строительстве).
С другой стороны, всем известна норма Закона, которая предоставляла некоторую лазейку для Застройщиков – действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу указанного Закона. И запас таких объектов был исчерпан не так давно.
Следует отметить системность в законодательном регулировании вопросов долевого строительства, - одним из последних нормативных актов в направлении ограничения злоупотреблений в строительстве жилья и защиты прав дольщиков были поправки в Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности». Изменениями установлено право преимущественного погашения в процедуре банкротства требований граждан, которые внесли деньги для строительства жилья, по отношению к требованиям других кредиторов. До этого дольщики были последними в очереди на возврат денег при банкротстве застройщика. Между тем, несмотря на то, что соответствующими Законами ограничена возможность некоторых ошибочных, а иногда и откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, необходимо помнить что Застройщик, в подавляющем большинстве случаев – лицо, ведущее предпринимательскую деятельность, в ходе осуществления которой существует хозяйственный риск, а, следовательно, опасность невыполнения принятых обязательств. Именно поэтому существует разница в ценах на первичном и вторичном рынке жилья, именно поэтому всегда будут дольщики, называющие себя обманутыми.
- Вы работаете и в области корпоративного права, и с налогообложением, и с авторским правом. Насколько правовая ситуация в сфере недвижимости отличается от других областей, где требуются ваши услуги.
В своей практике мы не противопоставляем сферу недвижимости и ряд других областей, где требуются наши услуги. Для приобретения недвижимости нередко используются корпоративные процедуры. Речь идет не только об одобрении сделок в рамках корпоративных процедур, но и о смене собственников юридического лица. Все инвестиционные проекты связаны с вопросами налогообложения. Например, в связи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ о юридической квалификации инвестиционных договоров возникли налоговые риски, о которых должны знать наши клиенты. Далее, вопросы проектирования связаны с распределением авторских прав на проектную документацию между заказчиком и проектировщиком. То, что мы не ограничиваемся отдельными вопросами, в рассматриваем юридические вопросы проектов в сфере предпринимательства в комплексе, является особенностью нашей работы.
- Занимается ли Ваша компания оценкой рисков инвестиционных проектов для Санкт-Петербурга и Ленобласти?
Сопровождение инвестиционных проектов, в которых стороной является Санкт-Петербург - одно из развивающихся направлений деятельности нашей компании. Мы серьезно укрепили штат фирмы сотрудниками, имеющими опыт реализации проектов в области ГЧП. Совместно с одной из крупнейших управляющих компаний СЗФО мы ведем переговоры о нашем участии в реализации социально значимых инвестиционных проектов для Ижевска и Калининградской области с использованием механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. К сожалению, до настоящего момента в Санкт-Петербурге в оценке юридических рисков по инвестиционным проектам и подготовки соответствующей конкурсной документации (я говорю, прежде всего, о проектах в области ГЧП) эти работы осуществляет одна - две юридические фирмы с иностранным участием. Переломить эту монополию весьма сложно. Но мы не отчаиваемся и продолжаем участвовать в соответствующих конкурсах. И хоть на данный момент мы не можем похвастаться наличием выполненных Договоров с Санкт-Петербургом, я уверен, что в самое ближайшее время у нас будет возможность доказать свою квалификацию.
- Еще одна общая тема различных конференций – возвращение зарубежных инвесторов в Северо-Западный регион после кризиса. С Вашей точки зрения, идет ли этот процесс? Располагает ли к этому ситуация в законодательстве? Можете ли Вы дать на эту тему некий прогноз на текущий и следующий год?
- Прогнозы – дело неблагодарное, особенно в сфере иностранных инвестиций. Как Вы знаете, в настоящий момент ЦБ РФ фиксирует значительный отток капитала из страны. Наш регион не исключение. Осторожно предположу: в ближайшие два года после президентских выборов ситуация несколько исправится.
- 10 лет. Что дальше? Каких целей Вы хотели бы достигнуть к 20-летию компании?
В последнее время рынок юридический услуг меняется – растет спрос со стороны средних и развивающихся строительных и девелоперских компаний на юридические услуги, связанные с комплексной оценкой юридических рисков, полной юридической поддержкой проектов – от глобального планирования структуры сделок на этапе замысла, до детальной оценки и сопровождения отдельных составляющих проекта, например, в разрезе налоговых рисков. Есть большое желание сконцентрироваться на развитии соответствующей практики. Считаю у такого направления, как сопровождения инвестиционной деятельности, большие перспективы.
Другая актуальная тенденция, за которой мы внимательно следим – развитие законодательства в области экологического права. В первом чтении Государственная Дума одобрила проект федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования нормирования в области охраны окружающей среды и введения мер экономического стимулирования хозяйствующих субъектов для внедрения наилучших технологий". Также в первом чтении принят законопроект "О водоснабжении и канализовании". В ближайшее время нас ждут серьезные изменения и юридические услуги в этой области будут востребованы. Весьма вероятно, что мы будет развиваться и в этом направлении.
Кроме того, в мы продолжаем усиливать фирму молодыми профессионалами. Они кипят идеями и, уверен, внесут значительный вклад в развитие компании. Мы стараемся поддерживать их. Уверен, что с такой командой мы подойдем к 20-летию в первой двадцатке ведущих юридических рейтингов с солидным портфелем заказов.
3230 
Сентябрьский всплеск: спрос на новые квартиры в Петербурге и области вырос
Комплекс бывшего завода у Ораниенбаума вновь выставлен на аукцион
СК инициировал повторную проверку по сносу фабрики-кухни в Петербурге
Застройщики ИЖС требуют ограничить штрафы из-за потребительского экстремизма
В Петербурге рассрочки на квартиры растут, а скидки уменьшаются
Вдоль Октябрьской набережной в Петербурге планируют создать непрерывное движение
