В рамках Х Международного форума «Сочи-2011» глава Сбербанка Герман Греф и губернатор Кубани Александр Ткачев заявили о старте беспрецедентной ипотечной программы, в рамках которой местные жители смогут взять кредит на покупку недвижимости под рекордно низкий для России процент – 6%.
Аналитики компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – проанализировали данную программу и пришли к неутешительным выводам.
Программа «Накопительная ипотека» была разработана краевой администрацией и Сбербанком и поддержана двумя министерствами - Минэкономики и Минрегионразвития. Суть программы в следующем. На первом этапе потенциальный заемщик заключает со Сбербанком договор об открытии счета «Накопительной ипотеки» на срок от 1 до 6 лет. При этом составляется график платежей (поступлений от потенциального заемщика) денежных средств на этот счет в установленном размере. Нарушать график поступлений нельзя. Таким образом, человек, планирующий приобрести недвижимость в Сочи с привлечением ипотеки, должен положить на рублевый счет в Сбербанке под один процент годовых на срок не менее года такую же сумму, которую планирует занять. Либо накопить ее на этом же счете.
«Таким образом, в период накопления потенциальным заемщиком средств на счете Сбербанк может ими пользоваться на очень привлекательных условиях», - делает вывод Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty.
На втором этапе (когда первоначальный взнос будет собран) заемщик подает заявку на ипотечный кредит по программе «Накопительная ипотека». Процентные ставки и суммы кредитов предусмотрены следующие: если срок кредита составляет от полутора до трех лет, при максимальной сумме кредита 500 тыс. рублей, минимальная ставка составляет 8%, при сроке кредита от 4, 5 до 6 лет и сумме кредита в 1 млн. рублей, минимальная ставка – 7%. В том случае, если заемщик берет кредит в размере 1, 5 млн. рублей сроком 7-9 лет, минимальная ставка о кредиту составляет уже 6%.
«Таким образом, получается, что под минимальный процент вы можете взять максимум 1,5 млн. рублей, добавить накопленные свои 1,5 млн. и купить нечто за 3 млн. рублей, - рассуждает Роман Строилов. - Понятно, что за такие деньги вы сможете себе позволить разве что домик в Кубанской деревне. Приобрести что-то приличное, например, в Сочи у вас не получится».
По мнению экспертов, данной программой могут воспользоваться только постоянно проживающие и зарегистрированные на территории Краснодарского края граждане РФ. При этом, у них либо не должно быть в собственности объектов недвижимости, либо один объект на семью. По подсчетам авторов программы, ее участниками должны стать более 24 тысяч семей Кубани. При этом перспективный потенциал клиентов в Краснодарском крае – не менее 100 тысяч семей. Называть данную программу революционной или прорывом было бы глупо, считают эксперты Penny Lane Realty. Сумма ипотечного кредита – ограничена. Программа не рассчитана на поддержку переселенцев из других городов России и направлена в первую очередь на круг граждан с доходом не выше среднего, игнорируя интересы среднего класса.
Кроме того, будущим клиентам «Накопительной ипотеки», которые получат кредиты под 6%, стоит постоянно следить за ставкой рефинансирования. Сейчас она равна 8,25% и если ставка поднимется хотя бы на 1% и составит 9,25%, то у заемщиков со ставкой кредита 6% годовых возникает материальная выгода от экономии на процентах, которая классифицируется в соответствии с налоговым кодексом как доход, облагаемый налогом в 35%. Иными словами - если ты выдаешь кредит по ставке ниже 2/3 ставки рефинансирования, тогда у клиента появляется материальная выгода, которая подлежит налогообложению.
«Здорово, конечно, что Сбербанк идет по пути снижения процентных ставок по ипотеке, однако не совсем ясно, за счет чего будут покрываться столь дешевые рублевые займы, - комментирует Роман Строилов. – Это печальный сигнал для Российской банковской системы, в которой по-прежнему продолжается вымывание западных и средних банков, неспособных выдержать конкуренцию с 2-3 крупнейшими игроками, и в первую очередь Сбербанком. Например, Barclays и HSBC уже покидают рынок ипотеки в этом году. Дешевая и доступная ипотека – правильный шаг, но хотелось бы, чтобы это был общий тренд для российской банковской системы».
«На деле мы сталкиваемся лишь с видимостью доступной ипотеки в лице невыполнимой программы, - подводит итог Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. - Неужели 1,5 миллиона рублей кредита помогут покупателю Сочинской недвижимости? Правда ли кто-то разместит в Сбере деньги под 1% годовых с тем, чтобы потом при покупке взять кредит с крайне жесткими условиями под 6%? Есть ли на рынке недвижимости покупатели, которые за год-два планируют сделку и при этом так ограничены в деньгах, что им требуется брать взаймы 1,5 миллиона рублей? Согласятся ли они на кредит сроком именно на 7-9 лет? А уж требование по их прописке в Краснодарском Крае выглядит как последний гвоздь, вбитый в гроб этой прекрасной программы ипотечного кредитования!».
2164 
