Время от времени участниками профессионального сообщества поднимается вопрос о создании классификации жилой недвижимости. Пока единой точки зрения на этот счет не выработано. Разделение жилой недвижимости условно. Особенно зыбка грань между сегментами «бизнес» и «элита».
Restate.ru попробовал разобраться какое жилье называют элитным и какие подклассы можно выделить в этом сегменте. Назвать свой проект Премиум жильем или De Lux классом - это решает сам застройщик. Не редкость ситуация, когда за этими словами мало что стоит. В итоге условная система классификации порой значительно усложняет взаимопонимание между участниками рынка. По словам руководителя отдела элитной недвижимости компании Delta estate Олеся Мандзяк, на петербургском, как и в целом на российском рынке жилой недвижимости сейчас нет «официальных» градаций. Существует разделение, классификации, которые чаще всего используются и которые наиболее точно отражают действительность. И класс элита, и бизнес имеют широкую степень интерпретации. К примеру, есть проекты, которые скорее можно отнести к "начальному бизнес-классу" (не типовой проект, однако без архитектурных излишеств, но с собственной охраняемой территорией), вместе с тем существуют на рынке и и дома-комплексы которые несут в себе больше элементов премиальности в именах архитектурных бюро, и в качестве отделочных материалов.
Что считать элитным?
Один из самых главных критериев на котором строится определение того или иного класса недвижимости – местоположение и окружение объекта. Проект может реализовываться в районе, который популярен, но локальное окружение не позволит создать там элитный объект. Кроме того, имеет значение архитектурное решение, которое было применено при создании объекта. При определении класса также учитываются потребительские требования, такие как высота потолков. В числе прочего обращается внимание на благоустройство территории и инженерную «начинку» объекта.
Генеральный директор «УК СИСТЕМА» Евгений Якушин говорит, что в сегменте элитной недвижимости лишком много нюансов и субъективности. Сегодня статус "элита" квартира может получить на основании трех аспектов. Во-первых, объявить ее таковой мог девелопер, ни у кого об этом не спрашивая, и не уточняя. Во-вторых, жилье может быть названо элитным, потому что оно расположено в особенном месте. К примеру, из окна открывается вид на Исаакиевский собор или на Фонтанку. В третьих, недвижимость стала элитной, потому что на эту цель заложен определенный маркетинговый и рекламный бюджет. "Потребителям популярно рассказали, что дом элитный, потому что рядом находится детский сад, в котором провел лучшие годы своего счастливого детства кто-то из виднейших политических деятелей страны"- иронизирует Якушин. Кроме того, жилье может считаться элитным, потому что оно соответствует нормальному пониманию безопасности присутствия, экологичности и комфорта. "Если спросить покупателя в России, что более престижно – трешка с окнами на Невский или частный домик в Финляндии на берегу озера, где никого нет, кроме Вас, многие ответят, что квартира с окнами на Невский. Между тем нормален как раз второй вариант, - говорит Якушин. - Комфортный экологичный дом с электричеством, водоснабжением и спутниковой связью. К вам при необходимости в кратчайшие сроки подъедут пожарные, врачи и полиция. Если параметры безопасности и комфорта соответствуют этому пониманию – значит, жилье элитное. Прочие варианты – от лукавого".
По словам генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, нет сколь-нибудь унифицированной классификации в элитной жилой недвижимости, поскольку у разных застройщиков и консультантов есть свои представления о том, «что такое хорошо и что такое плохо», закрепленные в более или менее формализованном виде. На жилом рынке нет достаточно авторитетного профессионального объединения, как, например, Research Forum в коммерческом сегменте, поэтому каждый продвигает свое понимание рынка и класса объекта, добавляет эксперт. При этом, по словам Пашкова, есть общее понимание того, что в верхнем ценовом сегменте («элита») можно выделить эксклюзивные проекты, которые можно называть «элитными» в узком смысле сова, и более массовый продукт (насколько можно говорить о массовости в этом сегменте), который по своим характеристикам зачастую близок к бизнес-классу.
Работа идет
В этом году НП Гильдия управляющих и девелоперов разработало классификацию жилой недвижимости. Как сообщили Restate.ru в пресс-службе ГУД, к разработке были подключены специалисты ведущих компаний-застройщиков. В документе прописаны основные параметры и критерии, которым должен соответствовать объект: месторасположение, окружение, архитектурное решение здания, высота потолков, наличие паркинга, обеспечение безопасности, обустройство придомовой территории и т.п.
Методика проведения классификации жилой недвижимости подразумевает, что на первом этапе выделяется три «укрупненных» сегмента - «элита», «бизнес» и «масс-маркет» (жилье массового спроса), которые являются базовыми. На втором этапе, если возникает необходимость более глубокой детализации, выделяется два подкласса в сегменте «элита» и два подкласса в сегменте «масс-маркет». Сегмент «бизнес» не подразделяется на подклассы. Сегмент «элита» содержит два подкласса - «делюкс» и «люкс», основное различие между которыми - эксклюзивность месторасположения. Жилье подкласса «делюкс» должно располагаться в ядре исторического центра города, рядом с достопримечательностями, зелеными зонами, в лучших местах сформировавшихся зон проживания элиты. Дом подкласса «делюкс» в отличие от «люкса» должен обеспечивать своим покупателям обязательное автономное электроснабжение, кондиционирование, вентиляцию с искусственным побуждением, грубую и тонкую очистку воды, не менее 3,2 метров высоту потолков (в подклассе «люкс» высота потолков может быть от 3,0 метров).
На российский манер
Олеся Мандзяк отмечает, что российские критерии элитного жилья немного отличаются от западных, особенно европейскими странами. В Европе дом не может считаться элитным, если не соблюден хотя бы один из критериев. К примеру, подземный паркинг, развитая инфраструктура, наличие пентхаусов совсем не обязательно будут признаками элитного жилья. Вместе с тем в понимании игроков западного рынка недвижимости дома-памятники, объекты с историей безусловно являются элитным жильем, добавляет она, отмечая, что к историческим зданиям совсем не обязательно будут предъявляться стандартные требования, которые обычно соотносят с классом элита.
«В Москве и в Петербурге перестроенные исторические здания априори становятся элитными, исходя из цены за кв.м, однако, под классификацию новых построенных проектов их стараются не подгонять, выводя их в обособленную группу "элитного жилья исторического центра», - рассказывает Олеся Мандзяк.
При этом, как считает эксперт, кризисные ситуации заставляют застройщиков и девелоперов быть более гибкими и вносить определённые градации в пределах одного класса жилья. Так, например, если ещё несколько лет назад элитная квартира не могла быть меньше чем 100-150 кв.м, то сегодня, всё большую часть стали занимать небольшие, но пользующиеся спросом квартиры от 50 кв. метров.
По словам Николая Пашкова, класс и позиционирование жилого объекта определяются не только его качественными характеристиками. Значительно более весомую роль имеет фактор местоположения и маркетингового продвижения проекта.
"Жилье в отличие, к примеру, от офисной недвижимости нацелено на конечного потребителя, в его продвижении большую роль играет маркетинговый инструментарий. Решение о покупке клиент принимает не только исходя из рациональных соображений, как это происходит в коммерческом сегменте, но и из эмоциональных, отмечает Николай Пашков. - Поэтому застройщики заинтересованы, естественно, приукрашивать свои объекты, в силу чего многие проекты позиционируются заведомо выше, чем их объективные предпосылки".
Эксперт признается, что во всем мире в принципе детально классификации объектов недвижимости придается гораздо меньше значения. В зарубежных странах вопросом и попыткам разработать некую единую классификацию, под которую в последствии можно подогнать любые объекты, мало кто в серьез задается, особенно в жилье, заключает он.
Кому это нужно?
Кто в большей степени заинтересован в принятии единой классификации однозначно эксперты затрудняются ответить. Одни говорят, что в первую очередь единая система на руку девелоперам. Имея классификацию довольно понять срез рынка и при необходимости найти свою нишу проще. В тоже время, как подчеркивают другие специалисты, покупателю также легче сориентироваться в предложении имея единую классификацию.
По мнению Олеси Мандзяк, существующая ситуация, когда классификация размыта выгодна профессионалам рынка. При этом как застройщикам, так и агентствам недвижимости. "Отсутствие чёткой и конкретной классификации почти всегда позволяет повышать "классность" квартиры, здания, целого комплекса, тем самым оправдывая как заслуженно так и нет стоимость недвижимости, - рассказывает Олеся Мандзяк. - Для самих же потенциальных или действительных владельцев жилья, особенно в России важно почувствовать эксклюзивность, ценность своей недвижимости. Это иногда оборачивается казусами, как-то когда владельцы квартир на последних этажах практически лобого не типового дома, считают своё жильё пентхаусом". Вместе с тем нельзя забывать о том, что задача риэлтора заключается в определении истиной ценности квартиры на фоне подобных предложений на рынке, а не по градациям премиум сегмента. При таком подходе, считает Олеся Мандзяк, объект имеет шанс как в новом строительстве так во вторичном варианте быть ликвидным и востребованным.
В Гильдии управляющих и девелоперов считают, что внедрение единой классификации жилой недвижимости важно как для непосредственных участников рынка – покупателей, застройщиков, девелоперов, брокеров, так и для представителей смежных отраслей – аналитиков и консультантов. Понимание класса объекта, соответствующего конкретному ряду параметров позволит упростить сопоставление характеристик и цен объектов, быть уверенным в том, что цена объекта соответствует требованиям, предъявляемым к классу, в котором он позиционируется, получить дополнительные гарантии.
Объединив все мнения о необходимости классификации жилой недвижимости, можно отметить, что определенную выгоду от ее использования могут получить все. Для покупателей она может стать достаточно простым и понятным инструментом оценки жилого объекта. Представителям строительного сектора поможет помочь получить понимание класса будущего проекта еще на этапе приобретения участка, а также упростить процедуру анализа конкурентной среды.
9813 
Меньше 2 миллионов: названы самые дешевые апартаменты в Петербурге
Аренда элитных квартир в Санкт-Петербурге резко подорожала
Петербург занял второе место в мире по росту цен на элитное жилье 
Пентхаус на Неве, дворец на Петроградской и резиденция на Каменном острове: самые дорогие квартиры в Петербурге
30 млн. за квартиру с историей: найдена самая дорогая студия в Петербурге
За шесть месяцев 2023 года продажи нового элитного жилья в Петербурге увеличились на 16% 
