Практически мы в нашей «Энциклопедии практической недвижимости» вплотную подошли к «университетскому курсу» купли-продажи недвижимости. С этого выпуска начнем обсуждать наиболее сложные ситуации, возникающие как при покупке, так и продаже жилья. Сегодня мы поговорим о «грязных» квартирах.
"Грязными" или "палеными" квартирами риэлторы обычно называют квартиры с запутанной историей. Адвокаты называют их более точно – юридически неблагополучные квартиры. Это означает, что при одной из предыдущих покупок были допущены такие нарушения закона, что на эту квартиру могут претендовать другие люди. Если вам попадется такая «радость», то после ее покупки вас ждут только проблемы – бесконечные суды, разбирательства с адвокатами и вашими противниками. Ну а, в конечном счете, все может закончиться потерей и денег и квартиры.
Эту историю нам рассказали в агентстве недвижимости «Невский простор». Произошла она несколько лет назад. Покупатели сами по каталогам нашли себе квартиру и решили купить ее. Но поскольку агентство изначально продавало их квартиру, то и обязанности по проверке «встречной» покупки взяло на себя. При первичной проверке квартиры никаких особо подозрительных моментов выявлено не было. Однако экспертов агентства насторожил тот факт, что за год до продажи квартира, буквально за месяц с небольшим дважды переходила из рук в руки. Конечно, бывает и такое, но лучше все же в подобных случаях подстраховаться. Пришлось специалистам фирмы вплотную заняться расследованием истории квартиры. Принцип расследования в данном случае очень простой – надо было найти покупателей и продавцов той самой быстрой перепродажи и разузнать все обстоятельства проведенных тогда сделок. Как вы понимаете, на словах все это выглядит просто, а на деле напоминает настоящий детектив. Не буду утомлять вас подробностями расследования. Расскажу только о результатах. Специалисты агентства так и не смогли найти владельца квартиры, который продал ее первый раз. По документам значилось, что он выехал в небольшую деревню в Псковской области и там благополучно проживает. Но, увы, выяснилось, что в этой деревне, хотя и существовал тот дом, в котором был зарегистрирован продавец, его самого там не было. Более того, никто из соседей его там вообще никогда не видел, да и сам дом скорее напоминал обычные развалины. С учетом возраста продавца и, как выяснилось по ходу исследований, его алкоголизма, специалисты агентства сделали вывод о том, что, скорее всего, квартиру у несчастного алкоголика просто отобрали, а о его судьбе можно только догадываться. Очевидно, что проведенная несколько лет назад сделка была мошеннической. И в том случае, если бы в какой-то момент у пропавшего алкоголика нашлись родственники, то они могли бы возбудить по этому делу судебное разбирательство. Мало того, иногда подобные истории раскапывают «черные» юристы. Им ничего не стоит найти подходящие зацепки для возбуждения различных исков по таким сделкам. В таких случаях покупателей ожидают многолетние судебные разбирательства или «мировые» соглашения с очень крупными отступными. Поэтому от сделки пришлось отказаться.
Аналогичный случай произошел и в агентстве недвижимости «Спектр». В истории квартиры, которую хотел приобрести покупатель, обнаружились неизвестно куда пропавшие дети продавцов. Причем продавали квартиру не родители, которые были к тому времени лишены родительских прав,а родственники, ставшие опекунами. Все бывает в жизни, и агентов по недвижимости трудно удивить примерами людской подлости. Но в данном случае беспардонностью родственников были поражены даже агенты. Детей «добрый» дядя благополучно отправил в детский дом. А затем, каким-то образом решив проблему с органами опеки, с разрешения которых должна была квартира продаваться (а точнее, вообще не могла продаваться), быстренько квартиру продал, оставив своих племянников без угла. При покупке такой квартиры (уже несколько раз перепроданной) ответственность и последствия повисли бы на последнем покупателе. Ведь при нарушениях прав детей достаточно было бы возбуждения дела хотя бы прокуратурой по инициативе, например детского дома. И почти наверняка при таком раскладе покупатель квартиры терял бы и квартиру и деньги.
Кстати, именно о родственных кражах можно было бы написать целый роман с бесконечным продолжением. Очень часто риэлторы наблюдают последствия подобных историй. Одну из них нам рассказали в агентстве недвижимости «Центр». В этом случае родственники решили завладеть квартирой пожилой тетушки, которая по старости лет не всегда контролировала свои поступки. Ее попросили подписать доверенность на получение пенсии, чтобы «не утомлять стоянием очередях». Ну, а вместо этой доверенности тетушка подписала так называемую «генеральную доверенность». В результате чего квартира была продана, а тетушку «временно» поселили на даче. Пока она на даче жила, квартиру продали еще раз. Клиента «Центра», хотевшего купить эту квартиру, специалисты агентства остановили очень вовремя. А вот следующий покупатель, как потом узнали в агентстве, все же попался. Квартиру купил, а через полгода, когда бабушка пришла в себя и пожаловалась другим родственникам, началась судебная тяжба, которая длилась два года. В результате последний покупатель квартиру все же потерял, хотя и получил «возмещение» в размере балансовой стоимости квартиры, то есть примерно десятую часть от потраченных денег.
Объединяет все эти истории одно - раскопать все проблемы в прошлых продажах квартир достаточно сложно. Поэтому многие солидные риэлтерские фирмы при малейших признаках подобных проблем попросту отказываются работать с такими объектами недвижимости. Тем не менее, объекты остаются на рынке и выставляются на продажу в различных каталогах. Частным посредникам и небольшим конторам с мизерным опытом работы по большому счету на эти проблемы наплевать. Главное - побыстрее продать такую квартиру и при этом еще не засветиться. Надо сказать, что им в этом помогает и закон, поскольку по закону ни такая контора, ни тем более, частный посредник за последствия таких сделок не отвечают. Не отвечает за последствия таких сделок и государство, хотя и регистрирует их. По множеству причин не срабатывает и закон о добросовестном приобретателе, который по идее должен был бы защищать покупателя в тех случаях, когда он «не знал или не мог знать» о нарушениях закона в прошлом. Поэтому для покупателя остается практически единственный выход – при покупке квартиры ее историю должен проверять независимый специалист – будь то риэлтор или юрист. По крайней мере, в этом случае, хотя вы и потратите какие-то деньги на оплату его услуг, зато не купите проблемную недвижимость.
Уже заканчивая этот материал, я понял, что ничего кроме чувства раздражения и неудовлетворенности «университетский курс» у читателей нашей «Энциклопедии», видимо, не вызовет. Ведь применить полученные знания на практике невозможно. Расследовать самому историю квартиры могут только профессионалы очень хорошего уровня. Поэтому мне показалось полезным сделать некоторое практическое обобщение. Покупать самостоятельно квартиры все можно. Но только в редких случаях, когда вы точно знаете, что, например, это первая продажа и все действия с приватизацией были законными. В остальных же ситуациях, воспользовавшись этим материалом, вы, по крайней мере, сможете вовремя задать правильные вопросы продавцам и агентам, продающим понравившуюся вам квартиру. А, уже выслушав ответы, сами можете решить продолжать ли покупку или лучше нанять юриста или риэлтора, а может вообще прекратить сделку, не дожидаясь серьезных последствий.
14487 
«Вторичка» на качелях: рост в Москве, Калининграде и Махачкале, падение в Сочи и Петербурге
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
Индексы Restate. Декабрьские заморозки на рынке аренды компактного жилья в Петербурге.JPG "Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой")
Самая дорогая новостройка Петербурга – в 1 000 раз дороже самой дешёвой
