MAYFAIR Properties: обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 полугодие 2010

Если рост цен по-прежнему остается стабильным, но незначительным – 1-2% в квартал, то уровень спроса заметно изменился за шесть месяцев. При этом, надо отметить, что наиболее перспективным и востребованным сектором рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии стал «street retail».    В сегменте офисной недвижимости в первом квартале спрос оставался на уровне 4 квартала 2009. Второй квартал был отмечен ростом спроса, хотя к концу полугодия активность снизилась в связи с летним периодом времени традиционно не являющемся активным на рынке коммерческой недвижимости.

Прирост за полгода составил в среднем 7-10%. Начало года порадовало увеличением количества сделок на 10-15 %. При этом важно отметить, что увеличилось не только количество сделок, но и количество заявок на покупку недвижимости.  Наибольшим спросом в первом квартале 2010 пользовались офисные помещения класса А и Б + площадью до 200-500 кв.м. Существенно вырос спрос на торговую недвижимость, в частности, под заведения общественного питания. Во втором квартале наибольшим спросом пользовались офисные площади класса Б и Б+ в ЦАО. Повышение спроса напрямую сказалось на количестве вакантных площадей.

Согласно данным департамента консалтинга и аналитический исследований компании MAYFAIR Properties, объем вакантных торговых площадей оставался на уровне 7-10% как в первом, так и во втором полугодии 2009 года. При этом в других секторах рынка коммерческой недвижимости (например, офисной аренде) уровень вакантных площадей был значительно выше – 20-25%. В первом полугодии 2010 года объемы сократились до 5-7% в секторе торговой недвижимости и 17-20% в секторе офисной недвижимости.  Согласно исследованиям департамента аналитики компании MAYFAIR Properties первое  полугодие 2010 года было отмечено незначительным ростом цен в сегменте офисной недвижимости: арендные ставки в бизнес центрах класса А составили в среднем 600-1000 долларов за кв.м., в бизнес центрах класса В 400-600 долларов за кв.м.  В виду того, что количество предложений по ликвидным торговым площадям в Москве остается ограниченным, сохраняется достаточно высокий уровень арендных ставок в данном сегменте коммерческой недвижимости.

К концу первого полугодия 2010 года цены на торговые помещения в пределах Бульварного кольца по сравнению с началом года выросли на 5-7%: с 1700 долларов кв.м. в год они повысились до 1800 долларов. Выросли и арендные ставки на торговые помещения в пределах Садового кольца  – с 1500 до 1550 долларов за кв.м. в год.  Максимальная цена  в сегменте офисных площадей на конец первого квартала составила 1300 – 1400 долларов за кв.м. в год. К таким объектам можно отнести БЦ «Усадьба» (Вознесенский пер., д. 22) , БЦ «Александр Хаус» (ул. Большая Якиманка, д.1-8), БЦ «Романов Двор» (Романов пер., д.4), БЦ «Ноев ковчег» (Подкопаевский пер., д.4).

Среди торговых наиболее дорогим объектом являются площади в районе Петровских линий, улиц Кузнецкий мост, Большая Дмитровка, в Столешниковом переулке.: арендная ставка составляет от 2500 долларов за кв. метр в год. Если в начале первого полугодия средний бюджет сделок в аренде офисной недвижимости составил 400-700 долларов за кв.м. в год, то к концу первого полугодия был отмечен небольшой рост: 450 – 800 долларов за кв.м в год для офисных площадей и 1300-2000 долларов за кв.м в год для торговых. Что касается продажи коммерческой недвижимости, то этот показатель составляет 4000 – 7000 долларов за кв.м. Стоит отметить, что, если в начале 2009 года была отмечена выжидательная позиция арендаторов и основным спросом пользовалась помещения под предприятия сферы услуг (аптеки, салоны красоты), то в конце 2009 – начале 2010 произошла активизация ритейла и возвращение банков на рынок.

По прогнозам аналитиков компании MAYFAIR Properties в 2010 году в сегменте «street retail»произойдет сокращение уровня вакантных площадей, рост стоимости продажи и аренды, а также увеличение сроков окупаемости в арендном бизнесе. В начале 2010 года на рынке было отмечено увеличение штата многих российских и зарубежных компаний. В связи с чем, можно с большой долей вероятности предположить, что это, в свою очередь, повлечет увеличение потребности ликвидного офисного пространства и  отразиться на московском рынке коммерческой недвижимости.  В рейтинге районов по-прежнему лидируют Западная и Юго-Западная часть ЦАО, повышенным спросом пользуются объекты, расположенные в пределах Садового и бульварного колец. В первом квартале аналитики компании MAYFAIR Properties отмечали тенденцию к прекращению снижения арендных ставок и прогнозировали на второй квартал небольшой рост, в пределах 1-2%. Сложившаяся к концу первого полугодия на рынке коммерческой недвижимости ситуация подтвердила и закрепила данную тенденцию.  

В 2010 было запланировано введение 1,2 млн. кв.м. (по сравнению с 1,9 млн. кв. м. в 2009). В первом полугодии количество вновь вводимых офисных площадей снизилось по сравнению с 2009 годом, а спрос, напротив, постепенно растет. Это может со временем  отразиться на кол-ве вакантных площадей хорошего уровня и, следовательно, на их стоимости. По мнению  экспертов компании MAYFAIR Properties в сегменте коммерческой недвижимости можно прогнозировать годовой рост цен на 10-12 %.