Индекс недвижимости Restate: ожидаемые 450 млрд пока не подействовали

Избыточность ожиданий по отношению к ипотеке кажется многим странной, во всяком случае по основным показателям.  Как известно,  на прошлой неделе  Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования. Ее цель — чтобы к 2030 году цены на жилье и условия ипотеки позволили приобретать жилье 60% населения РФ — то есть доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна возрасти с нынешних 12% до 50%. Средний срок ипотечного жилищного кредита должен возрасти с 16,5 лет до 30 лет, а средний уровень процентной ставки по кредитам — снизиться до размера инфляции плюс 2-3%.  Сейчас этот уровень составляет размер инфляции плюс 5-6%.

Стал понятен объем вливаний, на которые государство пойдет  в ближайшие годы.  Прежде всего на рынок выйдет Внешэкономбанк с 250 млрд рублей вложений в облигации с пенсионным покрытием  и облигации АИЖК (60 млрд рублей - пенсионные средства, 40 млрд рублей - кредитная линия ВЭБа АИЖК из средств Фонда национального благосостояния). Затем  в ход пойдут  80 млрд рублей средств самого АИЖК под госгарантии. Далее в 2011-2012 годах АИЖК рассчитывает на получение новых госгарантий еще на 56 млрд и 66 млрд. В результате, в 2010-2012 годах рынок может ожидать около 450 млрд рублей, что безусловно скажется на ценах на рынке недвижимости.  Однако скепсис многих практиков насчет устойчивого результата от этих мер основывается  на том, что уровень благосостояния людей, необходимый для  выдачи множества качественных кредитов, не успеет вслед за планами и мерами правительства.  В то время как господдержка будет оказываться фактически из кармана того же самого населения. 

Вероятно, двойственный характер этих идей  был настолько очевиден, что оптимизма рынку недвижимости не прибавил.  Причиной здравый смысл  участников  рынка или же это жара не позволила им позитивно отреагировать на лозунги первых лиц – так или иначе, цены остаются в прежнем русле.  

Средняя цена продажи квадратного метра на вторичном рынке отмечена на уровне 76,2 тысяч рублей, что на 0,3% больше, нежели полмесяца назад. Примерно такая же картина наблюдается и на рынке новостроек Санкт-Петербурга:  квадратный метр стоит 65,2 тысячи рублей – это на 0,3% больше, чем в начале июля.  По всей видимости, сбываются предположения Restate о том, что вторая половина лета не будет ознаменована более глубоким падением цен.

Количество предложений о продаже резко сократилось во всех сегментах в Санкт-Петербурге. На рынке новостроек падение отмечено с  8 до 5,5 тысяч предложений за две недели (-31%),  в сегменте вторичного жилья  количество предложений снизилось с 26,3 до 16,6 тысяч. Эти показатели сходны у многих ресурсов в текущий период : отток пользователей ввиду затишья на рынке недвижимости.

Что касается цены аренды жилья в Санкт-Петербурге, она за истекшие полмесяца изменилась незначительно и только в части однокомнатных квартир:  «однушка» стоила 15 тысяч в месяц, а теперь ее можно арендовать за 17,8 тысяч в месяц (-37%). «Двушка» по прежнему стоит 21,2 тысячи в месяц.  Объем предложения по жилой недвижимости сократился с 15,2 тысяч до 12,9. Практики отмечают и падение объема спроса, и подчеркивают, что это традиционная сезонная картина,  которая и ожидалась в этом периоде.

Возможно, реакция рынка на активную разрботку правительством мер по поддержке ипотеки наступит позже,  с приходом нового делового сезона: на сегодняшний день некому оценить такое популистское решение.  Сентябрь будет богат событиями, и можно ожидать, что подготовленная еще с весны почва для реального возрождения ипотеки (и как следствие – всего  рынка недвижимости)  даст хотя бы половину ожидаемого результата.

Комментарии специалистов к индексу недвижимости Restate:

- Хотелось бы поделиться наблюдениями по графику  объема предложений о продаже. Значительный спад предложений по продаже наблюдался в продолжительные новогодние праздники. В связи с  этим некоторые объекты даже были сняты с продажи. В марте рынок активизировался и только в мае месяце наблюдались некоторые колебания. В марте также наблюдался небольшой рост цен, благодаря чему на рынок вышли объекты, которые в прошлом году убрали из продажи. Произошло это потому, что продавцы поняли, что цены уменьшаться не будут, и решили продавать свои объекты недвижимости.  В апреле спрос на вторичном рынке был достаточно вялым, хотя по сравнению с прошлым годом видно оживление на рынке.

- Действительно, в мае месяце мы наблюдали всплеск со стороны клиентов. Соответственно, наличие спроса со стороны покупателей подстегнуло рост цен, в том числе крупные девелоперы незначительно поднимали цены на свои объекты. На графике это тоже проиллюстрировано. Далее, ближе к концу мая и началу летних каникул, спрос сократился, и, как следствие, немного снизились цены. Это результат и политики продаж девелоперов, и политики частных продавцов, если говорить о вторичном жилье. Все игроки этого рынка осознают, что начало лета – это начало периода каникул. Несмотря на то, что в элитном сегменте сезонность отсутствует, тем не менее, лето накладывает определенный отпечаток: сделки становятся длиннее, в том числе из-за отсутствия людей в городе. К концу июля мы наблюдаем опять возросшую активность, что позволяет ожидать повышения цен к концу лета.

- Как видно из графика, за период с 7 по 19 июля мы видим некоторое оживление цен на рынке первичного и вторичного жилья. Средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья увеличилась всего лишь на 0,17%, а средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек увеличилась  на 0,28%. Однако в целом цены держатся примерно на одном уровне, а подобные колебания могут быть связаны с тем, что  в период июльской жары объем спроса несколько сократился.