Изменения в 214-м. Надеемся, что пользу от них мы увидим...

И коснется ли этот закон только начинающихся строек, или еще и тех объектов, которые уже практически достроены или построены частично? Использование 214 закона и было и должно стать еще более весомым конкурентным преимуществом, влияющим на продажи первичного жилья.

Правда, с учетом того, что после кризиса располагают покупателей к «серым» объектам скорее более низкие цены, пока этот фактор действует не сильнее, чем раньше. Кому важен фактор долевки, примечали его и раньше, правда, он никогда не был основополагающим, а лишь выгодно дополняющим условия покупки.

Достаточно застройщику предложить скидку в 10% и большинство покупателей выберет «схему». Особенно это справедливо, когда застройщик известен на рынке и имеет хорошую репутацию. Но иногда низкая цена настолько подкупает покупателей, что они теряют всякую осторожность и готовы приобрести даже очевидно «зависшие» объекты. Даже если строительство оформляется «не по 214 схеме», дешевая цена – главный фактор даже при прочих НЕравных условиях. Но фактор соответствия будет со временем становиться все значительнее. Так как за время согласований, не имея возможности привлекать инвестиции, застройщик либо сделает все как надо, а, значит, имеет необходимые для строительства инвестиции, либо может вообще обанкротиться, если надеется на финанирование стройки за счет текущих продаж. Поэтому пока приходится возвращаться к «серым» схемам.

Другая проблема: как было неясно раньше, так и сейчас неясно, каким образом регулируются отношения с дольщиками, инвестирующими в строительство не многоквартирного дома, а коттеджа.
Другой плюс для дольщика - усовершенствован процесс оформления права собственности на объект недвижимости, в результате чего история, когда народ жил по 5-6 лет и не мог оформить право собственности, надеемся, канет в лету.

Ощутили ли риэлторы и покупатели недвижимости надвигающиеся позитивные изменения первичного рынка?

Как комментирует Якупова Ирина, начальник отдела строящегося жилья «ЭКСПЕРТ»:
«Что касается действия изменений на уже существующие стройки, то я в этом очень сомневаюсь. Особенно, если квартиры на объекте в значительной степени распроданы. Заставить застройщика в этом случае резко « привестись в соответствие» - вероятность своими же руками привести его к банкротству. Возможно, власти просто будут идти на компромисс – держать такие объекты под контролем.

Лишь бы требования к новым стройкам не привели к тому, что первое время их будет мало. С другой стороны, мы давно уже говорим и пишем о том, что в условиях равновесного рынка, умеренного спроса, нельзя начинать строить объекты, надеясь, что финансирование строительства будет гладко и равномерно осуществляться за счет продаж квартир. А иначе - проблемы. Поэтому лучше пережить некоторое ожидание новых объектов, чем говорить клиенту о том, что он не застрахован от того и этого. Если говорить о штрафах на застройщика, то не представляю механизма. По крайней мере в нашем городе не так много застройщиков, и землю под застройку в черте города просто так не получишь. Поэтому дойдет ли дело да миллионных штрафов…»

Возвращаясь к НДС, хочется предположить, что это будет самым главным мотивирующим фактором для застройщика. Поскольку, покопавшись в «грязном белье серых схем», можно понять, что большинство из них направлено, прежде всего на его, НДС, минимизацию. С помощью регулирования возникновения НДС к уплате и возмещению. Другое дело, что, сопоставив затраты на «соответствие» закону и суммы НДС на разные объекты, результат можно получить разный.

Закон в социальном аспекте и для широких масс в первую очередь пропагандирует, что среди покупателей жилья станет меньше обманутых дольщиков. Возможно, в дальнейшем последует некий социальный пиар того, что покупатели недвижимости должны покупать только «соответствующие» объекты. Но пока это настолько снизит выбор покупателей, что они вряд ли последуют такому совету.

Скорее всего, поправки к закону в реальном действии мы увидим не ранее, чем через год-два. Когда появятся абсолютно новые проекты. Вот только спасет ли закон нынешних дольщиков в случае преднамеренного банкротства застройщика или форс-мажора? Надеемся, кризиса пока не будет.

Автор: Андреева Е. специально для Restate.ru