Индекс недвижимости Restate: чем дальше, тем больше опасений

Весенний оптимизм, активно тиражируемый столичными СМИ, в регионах многим казался преждевременным. Однако все равно московские и петербургские показатели рассматриваются как локомотив, и планомерный подъем кривых показывал, что конец кризиса не за горами. Май и прошедший уже наполовину июнь отняли эту надежду: даже в Москве наблюдается падение, в частности, по вторичному рынку.  

Размышляя о том, насколько государственные меры по спасению строительного рынка работают на рост цен, можно отметить: последние две недели прошли в молчании со стороны властей. Нет подробностей о судьбе 250 млрд. рублей, направленных на развитие ипотеки; не подействовал на широкие банковские круги  личный пример Сбербанка по отмене бонусов и вследствие этого – снижению ипотечных ставок.  Лишь вяло обсуждается непопулярный у застройщиков закон о дополнительной защите дольщиков и штрафы за использование полулегальных схем финансирования строительства жилья. Будь сезонный фактор единственным, отделяющим нас от светлого будущего (по образцу 2007 года), мы бы, скорее всего, наблюдали просто застой цен. Но перечисленные факторы в целом дают все-таки негативный уклон. Сегодня цены на недвижимость в Санкт-Петербурге выглядят следующим образом: 

Вторичный рынок, который радовал стабильностью до конца апреля, демонстрирует снижение на сотые доли процента. Две недели назад квадратный метр здесь стоил 76,079 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас стоимость метра в данном сегменте -  76,052.  Что касается рынка новостроек, в конце мая текущего года  квадратный метр на первичном рынке Санкт-Петербурга стоил 65,7 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как в данный момент – 65,5 тысяч рублей. Коррекция продолжается, и может, по прогнозам пессимистов, достичь на первичном рынке 60 тысяч рублей к концу лета. Масла в огонь подливают демпинговые прайс-листы некоторых проектов, рекламная компания которых активно идет в СМИ. Конечно, тенденция к снижению может и измениться - за счет общего сокращения предложения по основным сегментам.

Однако, едва ли следует ожидать радикальных изменений только по этой причине. На вторичном рынке количество предложений уменьшилось с 33,8 до 32,5 тысяч, на рынке новостроек количество предложений упало с 11,7 до 9,8 тысяч. С середины апреля текущего года это самый большой шаг вниз по количеству предложений, и здесь сезонный фактор как раз воздействует на активность продавцов. На фоне этого упомянутый демпинг по части проектов в новостройках также приносит плоды: замороженные и вновь запущенные проекты распродаются на разных стадиях готовности.

Рынок аренды в Санкт-Петербурге переживает время подъема. Предложение по аренде растет каждую неделю, о чем свидетельствует статистика Restate. В отношении жилой недвижимости зафиксирован самый высокий показатель за последний год – 16,9 тысяч объявлений. (Полмесяца назад было 16 тысяч объявлений). Стабильный рост предложения сопровождается и некоторыми коллизиями в части ценообразования. Например, за последний месяц значительно подорожали однокомнатные квартиры – с 17,1 до 22,2 тысяч рублей, в то время как «двушки» - очевидно, как менее востребованные у приезжих – упали за последние две недели в цене с 33,8 до 26,7 тысяч рублей.

Комментарии экспертов к Индексу недвижимости Restate:

- В июне 2010 г. на рынке первичной недвижимости Петербурга наблюдается начавшаяся еще в середине марта тенденция снижения стоимости квадратного метра. В результате на 9.06.10 средняя цена 1 кв.м. на рынке новостроек составила 65 507 руб., что на 0,32% меньше цены от 26.05.10. С 16.03.10 стоимость квартир в новостройках Петербурга претерпела снижение на 3,66%, что обусловлено как периодом майских праздников, так и наступлением летнего сезона. Однако по отношению к началу года динамика стоимости квадратного метра носит положительный характер и составляет +0,66%.

В отличие от первичного рынка, рынок вторичной недвижимости с начала апреля достаточно стабилен, и колебания средней стоимости квадратного метра здесь не значительные. Средняя цена на 9.06.10 составила  76 052 руб. за кв.м. И этот показатель с 26.05.10 остается практически на том же уровне.

На ближайший квартал значительного изменения цен на рынках недвижимости ожидать не стоит. Скорее, наоборот, в силу наступления летнего сезона, цены могут несколько скорректироваться. 

Дмитрий Уваров, директор по маркетингу инвестиционно-строительной компании Normann:

 - Цены на первичном рынке имеют потенциал роста за счет продолжающегося строительства. К тому же в последнее время были заявлены несколько крупных проектов, некоторые из них уже строятся. Я имею в виду, например, объекты компаний «Главстрой», «Старт-Девелопмент» в Санкт-Петербурге. Так и у нас продвигается проект жилого комплекса в Шушарах. Выводиться в продажу он будет очередями. При этом квартиры в очередях наибольшим прогрессом по части строительства будут самыми дорогими. Чем больше квартир продается в новых очередях, тем ниже будет среднее ценовое предложение по всему жилому комплексу.  Цены на жильё в категории эконом-класса не изменятся, или немного вырастут. В средней ценовой категории некоторые переоцененные объекты могут подешеветь.

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg: 

- В мае, в связи с оживлением рынка, некоторые девелоперы начали поднимать цены на свою недвижимость. Это, в принципе, соответствует той ценовой ситуации, которую мы видим на графике. Такие девелоперы, как «Возрождение Санкт-Петербурга» немного подняли цены по многим своим объектам. А, учитывая, какую долю рынка они занимают, то это, безусловно, повлияло на картину в целом. Основная же масса девелоперов оставили цены неизменными.  

Елена Горелкина, Restate.ru