Состояние рынка недвижимости в последнее время стало не только экономической проблемой, но и политическим козырем. В течение всего марта и начала апреля то глава государства, то премьер, то глава Центробанка, то другие не менее значительные персоны делали заявления по восстановлению рынка недвижимости. Вероятно, эта весна уже стала рекордной по количеству звонких обещаний и обнадеживающих сообщений. Особенно это касается ипотеки, которую в конце года, если верить президенту, можно будет взять чуть ли не в любом банке чуть ли не под 7%.
Но на уровне профильных ведомств такого оптимизма нет, и решения последних дней отчетливо говорят об этом. Например, Министерство регионального развития только что вычислило среднерыночную стоимости жилья на II квартал 2010 года – в Санкт-Петербурге цена 1 кв. метра общей площади квартир определена в размере 44,3 тыс. рублей. Этот показатель не меняется с начала прошлого года и все это время вызывает споры со стороны застройщиков, которым трудно работать по городским проектам с такой низкой рентабельностью. А в Москве и вообще говорят о прекращении закупок жилья для льготников у строительных компаний. «Мы не планируем в этом году покупать жилье, так как это будет выше себестоимости строительства. У нас достаточно площадок, в том числе обустроенных, чтобы обустраивать их напрямую», - заявил Юрий Росляк на открытии 22-й выставки «Недвижимость» в столице. Едва ситуация с ценами на рынке недвижимости начинает улучшаться, как сразу появляются жесткие «вводные», которые тормозят выход из кризиса. Манипуляции с закупками льготного жилья – не единственный рычаг для этого: вскоре можно будет говорить о новом подорожании стройматериалов, услуг по созданию коммуникаций и пр. Как результат – замедление движения цен вверх.
Рынок первичной недвижимости, который так всех обнадеживает, остается по результатам последних двух недель на прежнем уровне. В Санкт-Петербурге 1 кв. метр в новостройке можно купить за 66,4 тысячи рублей. На вторичном рынке ситуация не меняется, и сиюминутные политические настроения ее вряд ли значительно сдвинут с места в ближайшее время: цена 1 кв. метра здесь составила 76,5 тысяч рублей, что незначительно выше прежних показателей. Однако «шаг» роста уже заметен, и прогнозы уже могут быть более или менее точными.
Количество предложений о продаже недвижимости в Санкт-Петербурге остается почти прежним. Небольшое снижение за последнее две недели было заметно лишь в части новостроек: с 9 тысяч их показатель снизился до 8,8 тысяч объявлений. Активная работа продавцов помноженная на пресловутое снижение предложения «первички» из-за кризисного провала у застройщиков, вероятно, через месяц покажет еще более впечатляющие результаты. На вторичном рынке с 32,7 тысяч объявлений показатель снизился до 32,4. Элитной недвижимости в продаже стало несколько больше: с 1,3 тысяч показатель вырос до 1,4. Интересно, что как раз в последние недели прошла некая информационная волна относительно переосмысления понятия «элитности» и появления понятия «элитного жилья бизнес-класса». Так что возможно, колебания в количестве объявлений там и там связаны с перемещением ряда объектов в разряд «элитных».
Рынок аренды жилья в Санкт-Петербурге сохраняет свои показатели примерно с начала марта текущего года. Арендовать однокомнатную квартиру сегодня можно за 16,6 тысяч рублей в месяц. Двухкомнатная квартира стоит 29,2 тысячи рублей в месяц, а трехкомнатная обойдется сегодня в 51,5 тысяч рублей в месяц. Показатели активности арендодателей остаются остаются в прежнем русле с конца февраля, однако на пороге летний сезон, и можно ожидать всплеска количества предложений по аренде для приезжих.
Весенний деловой сезон близится к завершению, и вскоре график динамики средних цен на Restate покажет, чего можно будет ожидать от рынка летом. Пока же он пребывает в некоем промежуточном состоянии: в лагере пессимистов затишье – цены все-таки не падают, в лагере оптимистов также все тихо – цены не растут так быстро, как хотелось бы.
Комментарии экспертов к Индексу Restate:
Александр Савельев, директор отделения «Ладожское» ГК «Экотон»:
- На графиках видно, что тенденции последнего года начинают меняться, и падение цен «вниз» сменилось на плавную стагнацию. С графиком трудно не согласитья, и реально проводимые сделки свидетельствуют о качественном изменении рынка недвижимости. Наиболее ощутимо изменился вторичный рынок эконом-жилья: за последние месяцы объем предложений на жилье стоимостью до 4 млн. уменьшился в 1,5-2 раза и наиболее ликвидные варианты уже скуплены. При этом неуклонно растет количество клиентов, обращающихся за услугой на «поиск», возвращаются на рынок инвесторы, и, следовательно, спрос неуклонно растет. Общее впечатление стагнации сохраняется только за счет малой активности среди объектов стоимостью более 5 млн., а в целом можно утверждать - за последние три месяца рынок изменился и смотрит в сторону роста.
Колебания рынка новостроек чуть более значительны, но качественное изменение рынка аналогично рынку вторичной недвижимости. Факторы увеличения объемов спроса остаются такими же, а уменьшение количества предложений связано со снижением темпов строительства в 2009 году. На сегодняшний день полноценных объектов с большим количеством свободных квартир и сроком сдачи до 2011 года почти не осталось. При этом настораживает политика АИЖК, согласно которой значительно увеличиваются объемы средств выделяемых на кредитование новостроек. Остается надеяться, что это не вызовет резкого скачка цен и слова «Доступное жилье» не останутся просто словами.
Юрий Лучко, генеральный директор Строительной компании «Темп»:
- Предпосылок для роста цен на недвижимость на первичном рынке нет. Фактор, который мог бы изменить стоимость «первички», - уменьшение объемов предложения квартир в строящихся домах после кризиса. Сейчас дефицит уже ощущается. Однако спрогнозировать последствия его влияния пока сложно. Рынок вторичного жилья сегодня гораздо более ликвидный и безопасный, чем первичный. На нем сформировалась определенная цена, которая остается относительно постоянной на протяжении длительного времени (это хорошо демонстрирует график). Вторичный рынок обладает устойчивостью, и люди это ценят. Такова основная причина перераспределения спроса: сегодня покупатели все чаще отдают предпочтение новым квартирам, которые продаются с правом собственности (то есть фактически относятся к вторичному рынку).
Весеннее оживление, о котором говорили многие аналитики, на рынке недвижимости мало заметно. Вряд ли о нем вообще в данном случае можно вести речь. Жилье – внесезонный продукт, и колебания спроса зависят не от смены времени года, а от целого ряда политических и экономических факторов.
Окунь Лариса Юрьевна, заместитель генерального директора ИСК "Отделстрой":
- Средняя цена на квартиры в Санкт-Петербурге последние полгода держится в рамках незначительных колебаний. Почему? Серьезных поводов для движения рынка не было: опускать цены ниже строительные компании не имели возможности (цены достигли дна). Для повышения также не было предпосылок: ипотека не заработала, страх за свое будущее у людей оставался, к тому же кризис остановил развитие многих строительных компаний, поэтому покупку квартиры люди откладывали. Нашей компании помогли выжить 3 главных фактора: отсутствие кредитов, а, следовательно, обязательств по их погашению, самоотверженная, сплоченная команда и репутация компании (даже в самые тяжелые кризисные времена люди продолжали покупать у нас квартиры по рекомендациям знакомых).
Всплеск активности в феврале-марте мы связываем с ожиданиями покупателей от очередной «Ярмарки Недвижимости», на которой все строительные компании традиционно предлагают акции и скидки. В нашей компании посткризисный рост продаж первой очереди жилого массива «Новый Оккервиль» начался еще в сентябре прошлого (2009) года и с тех пор продажи идут стабильно и ровно, а с весны 2010 года спрос пошел вверх. На наш взгляд, ситуация на рынке в целом сейчас характеризуется как оптимистичная и спокойная. Однако тенденция к постепенному повышению уровня спроса прослеживается достаточно явно. Есть все основания предполагать, что в обозримом будущем это может привести, как это бывало не раз, после кризиса и периода стагнации к ажиотажу и взрывному росту спроса и цен. Для покупателя квартиры важно не упустить момент, когда ситуация на рынке начнет выходить из под контроля, и цены рванут вверх.
Артур Маркарян, генеральный директор компании "СПб Реновация":
- В целом на первичном рынке царит оживление и эконом-класс, безусловно, сегодня самый «многочисленный» Так, по данным наших партнеров из "Петербургской Недвижимости", объекты эконом-класса занимают более 80% в структуре рынка строящегося жилья. Если говорить о спросе, то за последние месяцы он все больше и больше смещается именно в этот сегмент. Хотя и бизнес-класс по-прежнему интересует покупателей. Но увеличение спроса заметили не все застройщики – это относится к объектам, где не ведется строительство, а, значит, нет и продаж. Кризис не создал критической ситуации для нормальных застройщиков, но выявил тех, у кого проблемы были и до кризиса. Например тех строителей, которых на растущем рынке мало интересовали пожелания покупателей. Но теперь клиенты стали более разборчивы, они делают свой выбор в пользу грамотных и дальновидных застройщиков с актуальным для сегодняшнего покупателя предложением и соотношением цена-качество.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН:
- График не имеет значимых отличий от графиков других баз данных рекламных объявлений и отражает происходящее в сегменте рекламных цен. Видится интересным сравнение с ценами реальных сделок. По нашим данным, рекламные цены и цены реальных сделок постоянно оказываются в противофазе. Так, цены реальных сделок росли последние 3-4 месяца, а рекламные цены едва притормозили в своем падении. Сейчас мы наблюдаем зеркальную картину: рекламные цены по всем районам и типам жилья повышаются в диапазоне от 0,1 до 0,5% в неделю. В то же время цены реальных продаж замерли на уровне середины марта.
Елена Горелкина,
Restate.ru
Разместить
Найти
Продажа 
