Индекс недвижимости Restate: ненадежная весна и завышенные ожидания

Рассуждая о том, с чем это связано, специалисты выдвигают обычные аргументы, в том числе, например, говорят, что  "март всегда характерен скачком цен", а затем идет затишье. Другие добавляют, что «самые перспективные небольшие квартиры распроданы, а остальное без скидок не продается». Третьи утверждают, что пиар ипотечного кредитования прошел впустую. Хотя свежие заявления сверху на этот счет есть: глава Сбербанка Герман Греф на днях заявил в кулуарах на конференции в Высшей школе экономики, что кредитные ставки в российской экономике в 2010 году снизятся с нынешнего уровня порядка 15% годовых до 8%. Но пока банковские ставки по ипотеке так и остаются в среднем на уровне 14%-15%.  Рынок откатился к показателям прошлого месяца. И такова ситуация не только в Санкт-Петербурге: аналитики из РГР наблюдают по индексам из Самары, Курска, Ярославля, Сочи и других городов России похожее явление: цены взбираются на определенную высоту, чтобы через несколько дней вернуться к прежним показателям. Сейчас в Санкт-Петербурге картина цен на жилье выглядит следующим образом: 

На вторичном рынке изменений практически нет: за две последних недели цена за 1 квадратный метр изменилась с 76.095 до 76.227 тысяч рублей, можно сказать, в рамках статистической погрешности. Что касается новостроек, то квадратный метр подешевел с 67,9 до 66,2 тысяч рублей (-3%) – показатели вернулись на уровень начала марта текущего года. Накал политических страстей вокруг ипотеки стих, «ярмарочная» волна смыла оставшиеся ликвидные предложения в домах высокой степени готовности, остались маловостребованные квартиры и рискованные проекты на начальных стадиях, что не могло не отразиться на ценах предложения. Впрочем, наивно было бы ожидать равномерного роста в такой инертной экономической среде. 

Эти соображения отчасти подтверждаются графиком активности продавцов на рынке недвижимости. Уровень предложений по новостройкам упал с 11,3 тысяч предложений до 9 тысяч. Вторичная недвижимость пусть незначительно, но усилила свои позиции: с 32,1 тысячи предложений количество выросло до 32,7. Вторичный рынок в целом слабее реагирует на какие-либо другие факторы кроме ощутимого присутствия платежеспособного спроса и сегодня служит индикатором глобальных изменений – на сегодняшний день здесь штиль.

Что касается рынка аренды в Санкт-Петербурге, то цены здесь остались прежними. Снять однокомнатную квартиру по-прежнему обходится 16,5 тысяч рублей в месяц. «Двушка» будет стоить в среднем 29,5 тысяч рублей. Трехкомнатные квартиры неожиданно несколько выросли в цене и теперь аренда такого жилья составляет 54,3 тысячи рублей в месяц. Количество предложений по аренде по сравнению с прошлым месяцем не изменилось

 Устойчивое прежнее состояние рынка аренды говорит о том, что запаха денег рынок пока еще не чувствует. Выражение «новые нефтяные деньги» пока еще только входит в экономический обиход в сфере недвижимости, но, по всей видимости, именно на эти деньги надеются оптимисты, и в расчете на них могут быть повышены цены. В целом же  можно ожидать, что колебания подобного рода духе будут сопровождать медленный подъем рынка на протяжении долгого времени. 

Комментарии экспертов к Индексу недвижимости Restate:  

Килбас Сергей Николаевич, начальник отдела продаж  строительного холдинга  "ТОР": 

-   В рассматриваемом периоде (с августа 2009 года по март 2010) рынок недвижимости вел себя предсказуемо, без каких-либо серьезных потрясений. Спрос и предложение на рынке «вторички» практически не менялись, что обусловлено минимальными изменениями цены квадратного метра  на первичном   рынке  недвижимости. В секторе новостроек колебания цен несколько больше, что, безусловно, связано с последствиями кризиса и традиционными новогодними скидками от большинства строительных компаний (видим на графике устойчивых компаний тренд с пиком снижения в декабре), однако, начиная с февраля тренд меняет направление и цена предложения начинает неуклонно  расти. Рост цен обусловлен в первую очередь активизацией населения, сокращении  общего предложения по рынку недвижимости и большей доступностью для населения кредитных средств. 

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга  Холдинга RBI  (входят компании RBI и «Северный город»):

 - По графику динамики средних цен видно, что в марте наблюдался рост цен на новостройки Петербурга. Этому есть два объяснения. Первое – на рынке недвижимости существует сезонные колебания, и весной традиционно происходит увеличение покупательской активности. Второе -  с конца 2009 г. многие девелоперы отмечают рост активности покупателей, результатом этого является и рост цен.  После спада рынок недвижимости постепенно стабилизируется, и в 2010 г. возможны периодические ценовые колебания, которые будут зависеть, как от сезонных факторов (например, покупательской активности), так и от ситуации на рынке в целом. 

Андрей Мытарев, начальник отдела продаж «УнистоПетросталь»: 

- Рост новостроек в цене – это закономерно. Ведь многие застройщики в начале кризиса резко снизили цены в октябре 2008 года. Вспомните, это был момент, когда умерла ипотека. А ведь ипотека составляла финансовую опору для многих строительных компаний: в нашей компании жилье чаще всего покупают для себя, и доля сделок с ипотекой на тот период составляла до 40%. Теперь строители повышают цены по мере приближения каждого проекта  к финалу. И цены будут расти дальше, так как жилье – одна из основных потребностей человека, а массового воспроизводства, повсеместного активного возведения новостроек пока нет. 

 Елена Горелкина, Restate.ru