Девелопер: "Ны загородный рынок выходят компании, отставшие от бизнес-моды"
Рынок загородной недвижимости изменился во время кризиса. О том, какие новые тенденции появились на загородном рынке, какая недвижимость стала восстребованной, рассказала директор по развитию «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева.
Марина, закончился ли естественный отбор компаний-девелоперов, начавшийся в период кризиса?
Естественный отбор – бесконечный процесс. Кто-то уходит, кто-то приходит. Есть компании, для которых загородный девелопмент не является ключевым направлением деятельности. С падением прибыльности этого вида бизнеса по сравнению с периодом его расцвета в 2006 – 2007 годах, резко снижается и его популярность среди бизнесменов. Возможно, потерявшие интерес уйдут с рынка после завершения текущих проектов. В то же время на рынок коттеджных поселков продолжают выходить новые компании. Я бы условно разделила их на 2 типа. Один тип – опоздавшие с выходом на рынок, отставшие от бизнес-моды. Их проекты позиционируются, преимущественно, в высоком ценовом сегменте, разрабатывались, очевидно, 3-4 года назад, ориентированы на докризисный спрос (иногда даже не на реальный спрос, а на прогнозы спроса, которые в то время были очень радужны) и по своим параметрам не вполне адекватны современной ситуации на рынке. Второй тип – компании, которые в период кризиса пытаются через розничный рынок реализовать свои непрофильные активы – удачные или менее удачные с точки зрения загородного девелопмента участки земли. Отчасти, подтверждением этого факта можно считать рост предложения земельных участков без подряда, появление поселков на 300 – 400 наделов по 8 – 10 соток на пока мало востребованных направлениях. Часто в таких поселках строительство коммуникаций отложено на «будущее», что, безусловно, повышает риск недостроя.
Профессиональных девелоперов немного, пожалуй, около 10 – 15 компаний. Они работают на рынке Лен.области более 5 лет, каждая компания реализовала более 3 – 5 проектов поселков и продолжает работать. В силу опыта и раскрученности брендов профессиональные девелоперы занимают наиболее сильные позиции на рынке, выводят или готовят к выходу в продажу новые поселки.
Какие изменения в стратегии развития Вашей компании позволили преодолеть кризис?
Я думаю, что говорить о преодолении кризиса применительно к рынку загородной недвижимости преждевременно. Кардинальных изменений в стратегии развития нашей компании за время кризиса не произошло. Мы по-прежнему работаем на b2b и b2c рынках: занимаемся формированием и продажей оптовых земельных участков площадью от 2 до 160 га, а также продажей участков площадью 12 – 30 соток в наших коттеджных поселках. Кроме того, мы продолжаем работы по строительству и реконструкции электросетевых объектов (распределительных и трансформаторных подстанций и линий электропередач) на территории Выборгского района Ленинградской области. Проект реализуется с целью энергообеспечения земель в северо-восточной части Выборгского района, где, в частности, расположены и земли (около 3000 га), находящиеся в управлении «Евросиб-Девелопмент». Новым для компании стало направление fee-девелопмента. Сейчас мы рассматриваем несколько участков, владельцы которых предложили нашей компании взять их земли в управление с целью строительства коттеджных поселков. Думаю, что передача управления проектом профессиональному девелоперу – наиболее удачное решение для тех собственников земель, которые решили максимально выгодно расстаться со своими непрофильными активами.
Какие преимущества в период кризиса Ваша компания имеет по отношению к другим девелоперам?
Определенные преимущества у нас действительно есть. Во-первых, это известный бренд и пять успешно реализованных проектов, которые, в общей сложности, занимают около 100 га (более 300 участков). В четырех поселках – «Озерное» на Красном озере, «Северная корона» на Волочаевском озере, «Гелиос» и «Капелла» рядом с Лебяжьими озерами - продажи уже завершены, ведется активное строительство домов. В поселке «Галактика», расположенном также рядом с Лебяжьими озерами, в 4 км от Рощино, продолжаются первичные продажи.
Во-вторых, «Евросиб-Девелопмент» специализируется на продаже инженерно-подготовленных участков в поселках экономкласса. В период кризиса оказались востребованы именно земельные участки под застройку в ценовом диапазоне 1 – 3 млн рублей. Таким образом, без ломки планов и реконцепта мы оказались на гребне конъюнктурной волны. В-третьих, поселок «Галактика», который находится в первичной продаже, имеет высокую степень готовности, практически, 98%: все документы готовы, коммуникации (дороги, электросети, водопровод) построены, завершается строительство здания администрации, к лету 2010 года будут оборудованы детская и спортивная площадки. Территория поселка освещена и охраняется, дороги расчищены, строятся первые дома.
В-четвертых, мы ведем продажи по системе «Все включено» - в заявленную в рекламе и прайсе стоимость включены абсолютно все платежи: за землю, коммуникации, мощность 10 – 20 кВт на каждый участок, социальную инфраструктуру и стоимость работ по эксплуатации поселка до 2011 года.
Поддерживать низкие цены без ущерба для проектов и жизнедеятельности фирмы мы способны благодаря двум основным факторам.
Первый: мы формировали наш банк земли еще в 2003 году, приобретая участки на первичном рынке по сравнительно низким ценам. В связи с этим входная стоимость земель, отведенных под строительство коттеджного поселка, существенно ниже, чем у тех девелоперов, которые покупали готовые участки под строительство поселков на растущем вторичном рынке оптовых земель в 2005 – 2008 годах.
Второй: общий объем мощности, выделяемый для нужд «Евросиб-Девелопмент» компанией «Ленэнерго» в Выборгском районе, составляет 12 Мегаватт. В себестоимость участков электрическая мощность заложена не по открытым розничным ценам (50 000 – 70 000 рублей за 1 кВт), а по собственной внутренней цене, которая существенно ниже рыночной.
Уменьшился ли штат сотрудников компании в период кризиса?
Да, за время кризиса наш коллектив сократился в 2 раза. В первую очередь мы потеряли водителей, секретаря и рекламный отдел. Вторая волна «оптимизации штата» унесла всех сотрудников с дублирующими функциями: вторых юристов, бухгалтеров, финансовых менеджеров. В полном составе сохранился инженерно-технический отдел и отдел продаж. Какой объем договоров купли-продажи Ваших объектов был расторгнут в период кризиса?
Из 62 участков в поселке «Галактика» к настоящему моменту продано более 70 %. За весь период продаж было только 2 расторжения, оба – в течение последних трех месяцев: клиенты не смогли выплачивать рассрочку. 2 участка выставлены собственниками на вторичную продажу.
Приостанавливали ли Вы продажи своих объектов в период кризиса, по каким причинам?
Продажи в открытых проектах не прекращались. Был отложен старт нового поселка.
Какие, на Ваш взгляд, тенденции рынка загородной недвижимости следует ожидать в 2010 году и далее?
Прогнозы – дело неблагодарное. Как обычно, готовимся к худшему, но надеемся на лучшее. В первом полугодии 2010 года заметного роста цен на объекты не предвидится. Во многом это связано с пониманием того, что потенциальные покупатели за 2009 год «проели» почти все финансовые запасы 2008 года, а новых накопить не удалось. Тем не менее, как обычно, весной ожидается характерный для загородного рынка сезонный подъем спроса. В 2010 году – на недорогие участки под застройку. Если общая финансовая ситуация будет улучшаться или, хотя бы не ухудшится, и наши покупатели смогут заработать, то во второй сезонный пик – в сентябре – ноябре 2010 года можно ожидать и роста цен.
Рекомендации покупателям сводятся к одному: в экономически рисковый период лучше покупать участки в поселках с готовыми документами и с высокой степенью готовности коммуникаций.
Будут ли на рынке в ближайшее время появляться новые игроки?
Новые игроки, конечно, появятся. Мы, условно, «изнутри» видим большое количество частных землевладельцев, решительно настроенных выйти на рынок коттеджных поселков. К сожалению, немногие собственники оценивают свои земельные участки адекватно рыночной ситуации, им психологически сложно принять факт обесценивания их активов. Кроме того, иногда излишне оптимистично люди оценивают свои финансовые возможности, сроки реализации проекта и возврата инвестиций. Кого из девелоперов или их проектов Вы бы могли отметить с положительной стороны и почему?
Объективным показателем успеха компании и ее проектов является динамика продаж. Мы принимаем участие в системе информационного обмена Ассоциации риэлторов Петербурга и Лен.области, ежемесячно предоставляем данные о продажах и получаем сводную информацию о продажах у наших коллег-девелоперов. Факт очевиден: продажи идут у компаний, зарекомендовавших себя на рынке, сумевших предложить адекватный платежеспособному спросу продукт, что говорит об их профессионализме – это «ПулЭкспресс», «Евросиб», «Стинком», «Лэнд Аспект», «Грантика». В своем ритме в элитном сегменте успешно работают «ПетроСтиль» и «Honka». Из новых проектов мне кажется интересным поселок «Мариньи Дачи». Этот проект уникален своим месторасположением и обоснованной архитектурной концепцией. Сейчас редко встречается столь аккуратное отношение к истории места. Думаю, несмотря на сверхэлитные цены, поселок найдет своих покупателей именно благодаря эксклюзиву.
Расскажите о новых проектах Вашей компании, планируемых в ближайшее время?
Сейчас занимаемся проектной разработкой нового поселка с рабочим названием «Большая Медведица», который мы планируем построить в 3 км от Коробицыно. Традиционно для «Евросиба» проект предусматривает продажу земельных участков с инженерной подготовкой. Общая площадь поселка – около 35 га, половина территории расположена в сосновом лесу. Вообще место очень красивое, высокое, видовое, с удобным асфальтированным подъездом. Планируется газификация участков, объем эл.мощности, выделяемой на участок, – 10 – 20 кВт. В настоящее время на территории поселка уже построены скважины и установлены павильоны насосных станций.
Как Вы относитесь к дополнительным скидкам, предлагаемым клиентам прямо в офисе продажи компании, но не указанные в рекламе?
Право девелопера проводить сделки по той цене, какую он считает справедливой и экономически целесообразной.
Планируете ли Вы в обозримом будущем продавать домовладения по ипотечной схеме?
Мы продаем земельные участки под самостоятельную застройку, при необходимости клиент может производить оплату в рассрочку на индивидуальных условиях.
Увеличилось ли в последнее время конкурентное давление вторичного рынка?
Первичный и вторичный рынки ориентированы на разных покупателей. Наши клиенты не рассматривают возможность покупки участков в старых садоводствах: пугает отсутствие коммуникаций и перспектив их строительства, а также эклектичный социальный состав соседей. Вторичный рынок участков в коттеджных поселках тоже не давит. Отчасти в связи с тем, что на вторичном рынке необходимо производить сразу 100%-ную оплату.
Ваши объекты продает только собственный отдел продаж компании или также агентства недвижимости?
У нашей компании заключены договоры с рядом агентств, но, возможно, в силу специфики работы риэлторов, состоявшихся сделок пока нет.
Поменялась ли рекламная стратегия Вашей компании?
В рекламной стратегии мы отказались от эмоциональной имиджевой составляющей в пользу рациональной информационной. Мы пытаемся максимально просто и точно донести до покупателей суть предложения и его стоимость. Эта позиция достаточно строго выдержана в наружной рекламе и в интернете, некоторые «вольности» допускаем в журналах и буклетах: пришла весна, и на наших макетах «выросла» сочная травка и появились искрящиеся стрекозки. Все-таки визуальные образы и весенние эмоции – тоже сильный катализатор для покупателей. В оформлении нашего сайта использованы очень жизнерадостные картины петербургской художницы Александры Овчинниковой. Возможно, они на подсознательном уровне тоже оказывают положительное влияние на выбор клиентов.
Проще ли в кризис стало взаимодействовать с властными структурами и монополистами?
Ситуация не изменилась.
Какое постпродажное обслуживание в поселке Вы обеспечиваете своим клиентам?
«Евросиб-Девелопмент» не занимается постпродажным обслуживанием поселков. На период продаж работы на территории поселка – чистку дорог, уборку и вывоз мусора, поддержание в рабочем состоянии электросетей и водомерных узлов – проводит эксплуатационная управляющая компания – наш постоянный партнер. По окончании продаж собственники участков самостоятельно общим собранием принимают решение: оставить или заменить фирмы, обслуживающие поселок. Единственное наше участие заключается в том, что для подстраховки от неплатежей хотя бы в первые месяцы самостоятельной жизни поселка, мы включаем сумму эксплуатационных расходов за 6 месяцев в цену участков.
Справка. ЗАО "Евросиб-Девелопмент" входит в группу компаний "Евросиб" - многопрофильный холдинг, начавший свою деятельность на российском рынке в 1992 году. «Евросиб-Девелопмент» занимается комплексным освоением и развитием земельных массивов. Основное направление деятельности "Евросиб-Девелопмент" - оказание услуг по управлению проектами строительства коттеджных поселков "под ключ".
Дата основания компании: 2003 год. Награды компании: «Лидер строительного рынка – 2009» по версии газеты «Деловой Петербург» и журнала «Где жить» Объем осваиваемой земли: около 3 000 га (под коттеджными поселками – около 100 га) Проекты компании: коттеджные посёлки: «Озерное», «Северная корона», «Гелиос», «Капелла», «Галактика».
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1381 
Застройщики ИЖС требуют ограничить штрафы из-за потребительского экстремизма
Рекорды на элитном рынке, 5 млрд возмещения за аренду и лидерство ИЖС в Ленобласти: новости Петербурга на Restate
На торги выставлен коттедж и участок экс-главы Балтинвестбанка в Курортном районе Петербурга 
С начала 2023 года спрос на загородную недвижимость в Петербурге вырос в два раза 
Частные дома дешевеют по всей России. А в Петербурге, Красноярске и Ростове всё наоборот.JPG "ДОМ.РФ: жители России стали в три раза чаще брать ипотеку на частные дома")
ДОМ.РФ: жители России стали в три раза чаще брать ипотеку на частные дома 
