Итак, по предыдущим выпускам нашей «Энциклопедии практической недвижимости» мы постепенно добрались до окончания сделки. Все документы были подготовлены и проверены, сделка заверена нотариусом. Осталась только самая малость – довести ее до конца без сбоев.
Но, к сожалению, у многих горожан на последние шаги или уже не хватает сил, или они расслабляются раньше времени, получая в результате ненужные проблемы. Начать хотя бы с того, что многие полагают, будто завершающий шаг – это именно нотариальное заверение сделки. Но по закону сделка не завершена до тех пор, пока не получено свидетельство о регистрации, а участники сделки не получили правоустанавливающие документы на квартиру. Иногда это заблуждение приводит к совершенно катастрофическим последствиям. Эту историю нам рассказали в «Консультационном центре по долевому строительству и недвижимости». Договор у нотариуса был подписан между продавцом и покупателем с условием поэтапного внесения денег по сделке. Покупатель свои обязательства выполнил, въехал в квартиру, а дальше… начались «чудеса». Продавец, воспользовавшись временным отсутствием покупателя, снова занял квартиру! Врезал в дверь новый замок и напрочь отказался пускать в нее покупателя. Для этого у него были формальные основания, поскольку он не выписался из квартиры и по той же причине мог вообще не пускать покупателя в квартиру. Дело пошло гулять по судам. Все возможные способы оттяжки судебных заседаний продавец использовал по полной программе. Мало того, через некоторое время он вообще уехал в Израиль. И сделка зависла еще на неопределенное время. В результате суды тянулись около трех лет, пока не удалось восстановить справедливость. Между тем потери продавца составили за это время внушительную сумму – расходы на съем квартиры, оплата услуг адвоката, да еще пропажа практически всего имущества. Общая сумма потерь измерялась в шестизначных цифрах.
Конечно, такие случаи редкость в нашем городе. А вот более мелких, но не менее досадных недоразумений достаточно. Например, если вы проводите сделку самостоятельно, то и регистрировать ее, а также получать документы, контролировать выполнение всех обязательств, в том числе и заключительную часть расчетов, придется самому. И хотя никаких особых секретов здесь нет, сделать это без практики проведения подобных операций достаточно сложно, поскольку приходится учитывать множество мелочей, а также вероятные причины срыва сделок. Историю о «зависшей» сделке нам рассказали в агентстве недвижимости «Спектр». Продавец квартиры все делал по указанию своего агента, но попал в больницу в самый неподходящий момент. А поскольку без него доступ к банковским ячейкам был невозможен, то сделка «зависла». Но это еще не все – «зависли» также и остальные участники сделки, входившие в цепочку. Последствия оказались не катастрофичными, поскольку через месяц продавец вышел из больницы, и все благополучно закончилось. Но пострадали все - одни занимали деньги на «перехват» (на несколько дней – до получения сумм за проданную квартиру), у других был запланирован отпуск, у третьих ребенка пришлось устраивать в школу после переезда. В общем, нервов и денег было потрачено изрядно. А если бы не были нарушены правила проведения расчетов, то никто бы не пострадал. Вывод из этой истории профессионалы делают один – расчеты и завершение сделки ничуть не менее сложная операция, чем само ее проведение. И завершать сделку лучше все же под контролем профессионалов. Кстати, именно так поступают многие из продавцов даже при чистой продаже. Сами находят покупателя, договариваются о цене, а вот расчеты и завершение сделки доверяют профессиональным риэлторам. Так спокойнее и надежнее, тем более что суммы, потраченные на сопровождение сделки несравнимо меньше обычных комиссионных агентства.
Но порой желание сэкономить на мелочах перевешивает самые разумные доводы и покупатели с продавцами пытаются решить дело самостоятельно. Об этой истории нам рассказали в Петроградском отделении агентства недвижимости «Адвекс». Клиенты агентства участвовали в цепочке. Все уже завершилось, когда им стали звонить другие участники цепочки с просьбой о помощи. А дело заключалось в следующем. При окончании сделки, после ее регистрации, продавец обязан освободить квартиру. Только после этого он получает оставшуюся часть денег. Вроде все ясно и понятно, никаких ловушек и быть не должно. Но так бывает далеко не всегда. Продавец действительно освободил квартиру, покупатель пришел, убедился в этом, и они отправились получать деньги. Правда, при этом покупатель забыл о сущей «мелочи» - он не позаботился об акте приемки квартиры. А ушлый продавец этим воспользовался. Получив деньги, он передал одни ключи покупателю, а с другими вернулся в квартиру и добросовестно ее раскурочил. Другого слова здесь просто не подобрать – снято было все, что можно – краны, сантехника, межкомнатные двери, итальянские батареи. Продавец не оставил даже ни одной целой лампочки в квартире. В общем, когда покупатель приехал заселяться, пришлось ему разворачиваться обратно, поскольку квартира требовала существенного ремонта. А всего этого можно было легко избежать, если бы покупатель до конца придерживался отработанных и проверенных схем поведения.
Пришел принимать квартиру? Надо было не только убедиться, что все на месте, и после этого подписать акт приемки с описанием состояния квартиры, но и подстраховаться. В таких случаях лучше всего приходить сразу со слесарем и вставлять заранее купленный замок. Конечно, такие «грабежи» встречаются достаточно редко, а вот попытки заменить дорогую сантехнику на отечественную, да еще б/у, встречаются гораздо чаще. Вроде и мелочь, но согласитесь, не слишком приятно. И таких «странных» историй, подобных тем, о которых мы рассказали сегодня, риэлторы могут вспомнить не один десяток. Конечно, хотелось бы надеяться, что все участники сделок вменяемые и честные люди. Но практика показывает, что, к сожалению, так бывает далеко не всегда. Поэтому даже в конце сделки лучше соблюдать технологию проведения до мелочей. Все-таки не зря ее придумали и применяют профессионалы, поскольку именно отработанная технология в равной степени защищает и продавца, и покупателя.
5200 
