30 июня 2010, 16:35 31006

Недвижимость / Газета / Энциклопедия практической недвижимости

«Секретная» справка, без которой невозможна ни одна сделка

Итак, мы продолжаем разбирать уроки не из «школьной» программы нашей «Энциклопедии практической недвижимости». В последний раз мы обсуждали особенности сделок по генеральной доверенности. А сегодня поговорим о привычной для профессионалов «бумажке» - об архивной справке №9.

Агентства недвижимости

Многие покупатели даже не подозревают о ее существовании, и ограничиваются обычной справкой №9. И делают это совершенно напрасно.  Начнем однако с обычной справки формы №9 (или как у нас привыкли говорить, справке о прописке). Это совершенно необходимый документ для любых операций с недвижимостью, в котором указаны все зарегистрированные в квартире жильцы. В архивной справке, в отличие от обычной, указываются все лица когда-либо зарегистрированные в этой квартире. Кому-то она может показаться совершенно излишним документом. По крайней мере, так считает наше Государство  в лице органов регистрации. Им такая справка для регистрации сделки очень даже не нужна, я бы сказал, что даже противопоказана. Потому что в противном случае им эту «бумажку» придется проверять и отвечать за свою проверку. Ведь в этой «исторической» бумаге и скрыта почти вся истинная история квартиры, без исследования которой невозможна юридически чистая продажа.  

Самый безобидный пример махинаций с этой справкой, когда  историю квартиры пытаются, например, просто «забыть». Подобные случаи происходили даже в советские времена. Ушлые квартиросъемщики «забывали» о том, что в квартире например, был прописан  их сын, уехавший учиться в другой город. При этом в обычной справке (как временно выписанный) студент не значился. Но опытные работники Райжилобменов такие  «хитрости» распознавали сходу и требовали архивную справочку. Как ни странно, сейчас этот прием пытаются использовать с точностью до запятой. Родители или другие родственники «забывают» о прописанных студентах, солдатах, заключенных. Ну а дальше правдами и неправдами быстренько приватизируют и продают квартиру. Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Русский дом», подобные случаи до сих пор частенько происходят при расселении коммуналок и при продаже обычных квартир.

Впрочем, как отметили в агентстве, такие случаи легко вылавливаются профессионалами, поскольку, не познакомившись с архивной справкой, ни один уважающий себя риэлтор никаких действий с квартирой производить не будет. Отдельной строкой в «справочный детектив» надо вписать детские истории. Порой специально или по незнанию законов  молодые родители перед приватизацией выписывают ребенка (например, к бабушке). Делается это не в криминальных целях, а  с тем, чтобы было легче приватизировать квартиру или получить ипотечный кредит. Иногда этот фокус проходит. Но поскольку при этом все же нарушаются права ребенка на приватизацию, то все остальные действия с квартирой считаются незаконными. При этом «прогорают» и сами родители, ну и, конечно, покупатели таких квартир. Ведь рано или поздно эти мелкие махинации вскрываются, и все сделки приходится возвращать к первоначальному состоянию. Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Аркада», несмотря на солидный возраст этой уловки, она по-прежнему пользуется спросом среди некоторых категорий наших сограждан. Но так как и в случае с «забытыми» студентами  довольно легко обнаруживается профессионалами.   

Более распространенным и более криминальным вариантом той же «забывчивости» специалисты агентства считают «временную потерю памяти» родителями-алкоголиками. Здесь вообще все шито белыми нитками. Детей выписывают в никуда, ну если хотите в несуществующий дом в отдаленной деревне. Тут надо отметить, что право на получение архивной справки есть только у жильца квартиры, а у риэлторов такого права просто нет. Приходится им, так или иначе, добывать правдивую информацию своими способами.  Но если не поинтересоваться «секретной справкой», считайте полдела мошенниками сделано, и вы неминуемо купите квартиру с намеренно лишенными своих прав детьми. Конечно, профессионалы такую подмену обнаружат. Но всегда находились и будут находиться агентства, которые сами предпочтут «не заметить» очевидную пропажу малолетнего жильца. В таких случаях покупателю приходится расплачиваться за свою жадность и безалаберность по полной программе. Особенно в тех случаях, когда сделка была проведена по балансовой стоимости. Даже в тех случаях, когда покупателей признают (через суд,  разумеется) добросовестными приобретателями, квартиру их все равно обяжут вернуть, а взамен предоставят возможность получить с алкоголиков давно пропитые деньги. Но честно признаюсь, ни мне, ни моим знакомым риэлторам таких покупателей не жалко.

Как правило, они догадываются или даже точно знают, что дело тут нечисто. Ведь скрыть присутствие детей, пусть даже  и не живущих сейчас в квартире, очень трудно. Их родители-алкоголики на это просто не способны. Более того, как нам рассказали в агентстве «Аркада» им приходилось встречаться с ситуациями, когда и сами продавцы и их агенты даже не пытались скрывать правду – мол, а вам то чего беспокоиться детей мы куда-нибудь пропишем, и по документам все будет «шито-крыто».  Впрочем, все эти истории с  «забытыми» и пропавшими из справок родственниками – это еще цветочки. Как нам рассказали в Петроградском отделении агентства недвижимости «Адвекс» гораздо сложнее все складывается в ситуациях, когда эту справку подделывают или просто по сговору с паспортисткой получают фальшивку. Несколько раз в агентстве сталкивались с подобными ситуациями. Но выручал профессионализм. Однажды менеджеру просто не понравилась справка – по ней, видите ли, у взрослых людей почему-то  не оказалось взрослого ребенка. А почему он должен был там оказаться? Позже она объясняла свои действия интуицией и «шестым чувством» - то ли продавцы слишком нервничали, то ли они случайно упомянули в разговоре сына. В общем, в ходе настоящего расследования, выяснилось, что сын у продавцов все-таки есть и находится в заключении. Ну а родители, пользуясь его отсутствием, решили быстренько продать квартиру. Не  возьмусь оценить моральную сторону вопроса. Скажу лишь одно – по сути у родителей не было другой возможности продать квартиру и избавиться таким образом от сына, который терроризировал их несколько лет.

Истории с такими «настоящими» справками, риэлторы относят к числу самых трудных. И, если возникают какие-то подозрения в действительности документа, зачастую вынуждены просто отказываться от проведения сделки. Так что можете считать эту часть нашей Энциклопедии  просто познавательной, поскольку если вы не профессионал, то никаких шансов обнаружить подделку у вас просто нет.   

Сергей Уткин, Restate.ru 

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях ВК, Телеграм, и наш канал в Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это