Строительство нового жилья посредством продаж членства в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) становится все более популярным среди застройщиков. По оценке большинства экспертов, сегодня по такой схеме реализуется как минимум 10% от общего объема возводимых в Петербурге квартир.
Аналитики «НДВ СПб» еще в 2011 году утверждали, что доля ЖСК превысила 20% и прогнозировали ее увеличение до 25-28%. Жилищно-строительные кооперативы создавали и создают такие известные застройщики, как «Пионер», ЦДС, «Лидер Групп», «Мегалит», холдинг «Эталон ЛенСпецСМУ». Из новичков рынка можно вспомнить компанию O2 Development.
Причина популярности ЖСК - в тех преимуществах, которые получают как строительные компании, так и покупатели. Жилищный кооператив является одной из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме, наряду с выпуском жилищных сертификатов и заключением договоров долевого участия (ДДУ). А значит, ЖСК неплохо защищает дольщика. Разговоры о том, что приобретение квартиры через кооператив не исключает, в отличие от ДДУ, риска двойных продаж, не имеют под собой юридической почвы. «В случае с ЖСК двойные продажи прямо запрещены законом (статья 112 ГК РФ), поскольку количество членов кооператива не может превышать количество жилых помещений (квартир) в строящемся доме», - сообщила руководитель правового департамента О2 Development Надежда Хвощевская.
Застройщик, выбравший ЖСК, чувствует себя заметно свободнее, чем тот, кто предпочел продавать квартиры по ДДУ. Ему не требуется регистрировать все заключенные договоры в Росреестре, а эта бюрократическая процедура нередко затягивается на месяцы. В юридическом департаменте холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», который возводит дома с применением обеих форм договоров, выделили еще один плюс кооперативов - они дают большую свободу для маркетинговых маневров.
Помимо этого, ЖСК, в отличие от альтернативных схем продаж строящегося жилья, позволяет предоставлять покупателю длительную рассрочку, в среднем - на 3-5, но иногда и до 10 лет. «Спрос на рассрочку родился в начале кризиса. До того мы продавали жилье в том числе и по ДДУ. Но так как растягивать платежи надолго мы не могли, то отказались от ДДУ и сосредоточились на ЖСК», - рассказывает генеральный директор компании ЦДС Михаил Медведев. С окончанием кризиса и возрождением ипотечного кредитования спрос на рассрочку от застройщика не иссяк. По словам Медведева, сегодня доли тех, кто покупает жилье в рассрочку и тех, кто воспользовался ипотекой, примерно равны и составляют 25-30% от объема продаж компании.
Одна из причин появления на рынке рассрочки от застройщика в том, что до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК. Основной проблемой было отсутствие наработанной практики кредитования, а также сомнения по поводу порядка взыскания заложенного в банке пая в случае невозврата кредита. Отношение кредитных организаций к кооперативам постепенно меняется. «На самом деле, банкам тоже удобнее начинать работать сразу, не занимаясь юридическими проволочками», - подтверждает начальник отдела ипотечного кредитования филиала в Санкт-Петербурге ВТБ 24 Татьяна Хоботова. По ее словам, главное - не схема реализации квартир, а надежность застройщика, которая оценивается банком до аккредитации объекта. Как рассказала Надежда Хвощевская, O2 Development удалось аккредитовать ЖК «Самое Сердце» в Пушкине в двух банках, «Балтика» и «Банкирский Дом», ведутся переговоры с банком «Санкт-Петербург». На сайтах крупных застройщиков, ЦДС, «Лидер-групп», представлены списки из 12-15 банков, выдающих ипотеку на строящиеся объекты компаний.
В ЖСК есть еще один позитивный для покупателей момент. Как известно, от главного риска при покупке недостроенной недвижимости - банкротства компании-застройщика - не защищает ни одна из схем приобретения недвижимости. Но при негативном сценарии члены ЖСК могут поменять застройщика, принять решение об изменении паев и достроить дом. Если дом строится по ДДУ, в случае банкротства застройщика дольщики не защищены ничем.
Основным плюсом приобретения квартиры через ЖСК является прозрачность и фиксированность членских взносов для его участников, величина которых закрепляется в договоре паевого взноса и изменению не подлежит. Пайщики заранее знают, сколько будет стоить их дом (из этой величины и определяется паевой фонд). С ДДУ же ситуация куда менее прозрачная: куда строитель расходует деньги, из чего складывается цена квартиры, дольщику неведомо.
Однако, правда жизни такова, что ЖСК начинает уже работать по аналогии с 214-ФЗ. Поэтому на первое место выходит договор и возможность защищать свои права в суде. И судебная практика идет по пути защиты прав членов кооператива, основываясь на договоре паевого взноса.
2557 
Ставка на минимум: цены на студии в Петербурге продолжают расти
Всё продано: названы новостройки-лидеры по распроданности квартир в Петербурге
Долгожители рынка: ТОП-10 петербургских новостроек с самой долгой историей
Меньше 2 миллионов: названы самые дешевые апартаменты в Петербурге
Новостройки Петербурга меняют тренды. Бизнес-класс переезжает на намыв
