Недоремонт инженерных систем сокращает срок службы здания Restate.ru

Сайт использует "cookie" и системы аналитики для персонализации и удобства. Продолжая просмотр, Вы разрешаете их использование.

3 228 305 объектов недвижимости России

3 228 305 объектов недвижимости России

+7 (495) 023-81-07
  • Москва
25 июля 2011, 22:17 2775

Недоремонт инженерных систем сокращает срок службы здания

Физический износ инженерных систем – одна из основных причин возникновения аварийных ситуаций. На возможность аварии влияют два основных фактор: качество монтажных работ и правильность эксплуатации системы. По мнению генерального директора «УК СИСТЕМА» Евгения Якушина, у каждого здания есть свой расчетный срок службы, который при неправильном уходе можно сократить.

Городское хозяйство, ЖКХ

Так, «сталинки», которые строились после войны, рассчитаны на 150 лет эксплуатации, «хрущевки» - всего на 50, а пятиэтажки 1970-х годов – на 100. Соответственно, и инженерные системы у них отличаются. Причем рассчитаны они на куда меньшие сроки, нежели всё здание. Например, в здании, рассчитанном на 100 лет, есть элементы, срок службы которых всего 10. Последнее не означает, что через десять лет система возьмет и развалится, но определенно потребует к себе внимания.

Что  же касается правил эксплуатации, то, по словам Евгения Якушина,   в среде специалистов принято выделять три метода плановой эксплуатации: планово-профилактический, планово-предупредительный и комбинированный. В первом случае профилактикой максимально продлевается паспортный срок службы оборудования, предполагая разумный риск. Во втором  предупреждаются отказы за счет строгого соблюдения паспортного срока эксплуатации и межремонтных периодов. В случае с третьим методом эксплуатации, два первых распространяются не целиком на всю инженерную инфраструктуру, а на отдельные системы или оборудование, в зависимости от их важности, сложности и физического износа.

«Обратимся к цифрам, чтобы оценить реальную важность своевременного ремонта и обслуживания. При своевременном и полном обслуживание нормированный срок службы здания уменьшается на 10%. При выборочном обслуживании отдельных инженерных систем – на 20%. А если пустить дело на самотек и вообще не заниматься обслуживанием – на все 40%. Тем не менее, эксплуатировать до полного износа, а потом чинить или восстанавливать – это, практически, наша национальная традиция», - говорит Евгений Якушин.

У служб эксплуатации обычно есть «Положение по обеспечению безаварийности объекта недвижимости». Разрабатывается он индивидуально для каждого объекта с целью профилактики возникновения аварийных ситуаций. Содержатся в нем прогноз, программа и регламент действий каждого сотрудника эксплуатационной компании в случае аварийной ситуации. В документе в приоритетном порядке перечислены инженерные системы, строительные конструктивы и элементы отделки объекта с учетом их аварийности и физического износа. «Положение» позволяет определять готовность и осуществлять подготовку службы к авариям и к ликвидации их последствий, а также помогает планировать дальнейшее проведение текущих и капитальных ремонтов с целью ликвидации причин возможных аварийных ситуаций.

Евгений Якушин также говорит о том, что существуют и другие факторы, влияющие на степень износа инженерных систем. Например, не самые благоприятные погодные условия: ветры, дожди, частые переходы температуры через ноль – все это ускоряет износ элементов здания: вода, попавшая в полости мгновенно замерзает, что ведет, например, к отслаиванию штукатурки. Или местная специфика грунтов – высокие грунтовые воды и плавуны, из-за которых у зданий с плохой гидроизоляцией могут разрушаться фундаменты.

«Не стоит сбрасывать со счетов и техногенные факторы. Во-первых, Петербург все-таки мегаполис, в котором пытаются ужиться около пяти миллионов человек. А это значит, как минимум, загазованность, повышенную шумность и вибрации. Во-вторых, в историческом центре есть масса зданий, построенных еще при Царе Горохе, и держатся они буквально на честном слове. О чем говорить, если еще в начале 2000-ых в центре городе на Лиговском проспекте примерно у двух десятков строений были деревянные фундаменты?», - утверждает  Евгений Якушин.

Эксперты также говорят о том, что  в эксплуатации инженерных систем есть свои тонкости и нюансы, помогающие существенно замедлить изнашивание. К примеру, системы водоснабжения необходимо осматривать раз в два месяца с целью уточнения работы по текущему ремонту, определения неисправностей, которые требуют ремонта капитального, и проведения профилактического ремонта с наладкой и регулировкой арматуры и оборудования. А чтобы защитить трубопроводы от запотевания, коррозии и зарастания нужно сделать теплоизоляцию труб, организовать вентиляцию помещения, где они находятся, использовать оцинкованные трубы или покраску и регулярно устраивать их промывку. Кстати, все это можно отнести и к системе отопления. Разве что осмотр ее элементов нужно проводить несколько чаще.  Что же касается системы вентиляции, то их осмотр проводится раз в год, в это время проверяется проходимость каналов, состояние вытяжных решеток, герметичность чердачных коробов и шахт, зонтов над шахтами.

Особое внимание следует также уделить эксплуатации электрооборудования в жилых зданиях.  По словам Евгения Якушина, она должна производиться в соответствии с действующими «Правилами устройства электроустановок», «Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей», «Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей» и «Правилами пользования электрической энергией». Что касается старых систем электроснабжения, то они требуют крайне (!) внимательного обслуживания. И трудность не только и не столько в износе систем.  Их главная проблема состоит в том, что  они рассчитаны на совсем другие нагрузки. Банальные современные бытовые приборы, вроде стиральной машины или электрочайника, вызывают в сети такие перегрузки, которые приводят к полному выгоранию домовых автоматов.  Эксперт также отмечает, что, как правило, в старых домах установлена алюминиевая проводка, которая сейчас запрещена, современные электропровода изготавливаются из меди. А алюминий и медь при этом составляют «несовместимую пару». Да и установленный срок службы алюминиевой проводки составляет 20 лет для открытой и 30 для скрытой. В Петербурге хватает домов, где она служит уже вдвое дольше.

При этом здания, в которых есть такая проводка, как правило, сами представляют опасность. Например, во время реконструкции дома на Суворовском проспекте, одним из обязательных условия была смена перекрытий. Так мало того, что проводка там была старая и ослабшая, так и сами перекрытия – из отличного сухого дерева. В таких условиях малейшее оплавление могло привести к пожару. Пример не лучше: в доме в Петроградском районе открытая проводка скрывалась под толстым слоем краски, которая успела практически полностью разъесть изоляцию.

«И это при том, что в наше время главным приоритетом техобслуживания систем электроснабжения является безопасность людей. Увы, зачастую сами жильцы своей безопасности отнюдь не способствуют. Согласно принятому пару лет назад «Регламенту по безопасности зданий и сооружений», системы электроснабжения необходимо проверять раз в 3 года: измерять сопротивления изоляции (не менее 10000 Ом), определять нагрузки и напряжение (120 В) в различных точках электросети, проверять крепление проводов и надежность заземляющих устройств (а во многих древних строениях такие и вовсе отсутствуют). Заземляться должны все металлические части установок и оборудования, которые при повреждении изоляции, могут оказаться под напряжением», - рассказывает Евгений Якушин. По его словам, в  квартирах необходимо проверять заземление оборудования помещений: электроплит, металлические трубы для прокладки электропроводки, металлические ванны, и особенно тщательно – изоляцию проводов в помещениях с повышенной влажностью, вроде ванных и душевых. И если в целом в доме вопросом проверки систем озадачиваются электрики из УК, то в квартирах едва ли один из десяти тысяч граждан будет регулярно проверять проводку.

Суть же всего вышесказанного сводится к двум простым и очевидным моментам. Во-первых, то, что было некачественно сделано, хорошо и долго работать не может и не будет. Во-вторых, если регулярно и грамотно выполнять сравнительно небольшой комплекс мероприятий по обслуживанию, то можно избежать массы проблем, связанных с дорогостоящим ремонтом и заменой целых систем.

СистемаСотрудников на Restate: 1 ул. Оптиков, д. 4, кор. 2, офис 310 Санкт-Петербург,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях ВК, Телеграм, и наш канал в Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Объем предложения в сетевых коворкингах Петербурга вырос почти в полтора разаОбъем предложения в сетевых коворкингах Петербурга вырос почти в полтора раза
08.12.2022 11:24 602
В Петербурге с начала года введено более 3 миллионов «квадратов» жильяВ Петербурге с начала года введено более 3 миллионов «квадратов» жилья
07.12.2022 16:46 193
Инвестиции в землю под жилую застройку в Петербурге и Ленобласти упали на 40%Инвестиции в землю под жилую застройку в Петербурге и Ленобласти упали на 40%
07.12.2022 10:45 225
«Квадрат» новостроек премиум-класса в Петербурге за три года подорожал вдвое«Квадрат» новостроек премиум-класса в Петербурге за три года подорожал вдвое
06.12.2022 10:43 275
Спрос на апартаменты в Петербурге за год сократился вдвоеСпрос на апартаменты в Петербурге за год сократился вдвое
05.12.2022 15:42 3180
В Петербурге растет доля региональных и московских застройщиков жильяВ Петербурге растет доля региональных и московских застройщиков жилья
05.12.2022 14:06 1592
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте , чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Продаете или сдаёте
объекты недвижимости?
Выделите и повысьте объявления в поиске, расширьте количество и покажите объявление в выбранных регионах России.
Платные сервисы
Индексы рынка недвижимости Москвы
Поиск на карте Москвы

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
tg ya ya
©2004—2022 Restate.ru © При использовании материалов гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Федеральная база недвижимости, МЛС для профессионалов рынка, риэлторов и девелоперов.
Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных.
Наверх