15 апреля 2011, 16:45 4935

Недвижимость / Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Многофункциональные комплексы MIXED-USE: все за и против. Часть I

В конце прошлого года, 6 декабря 2010 года, в Москве проводилась II практическая конференция "Многофункциональные комплексы MIXED-USE: все за и против". Насыщенная программа Конференции включала доклады представителей ведущих компаний.

Конференции и форумы по недвижимости

В процессе обсуждения высказывались противоречивые мнения в отношении идеи создания МФК в кризис. Поэтому Агентство RWAY решило провести свой опрос профессиональных игроков рынка, в нем приняли участие:
Ольга Широкова, Директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood
Ольга Новикова, Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость"
Сергей Канаев, Коммерческий директор Nagatino i-Land
Евгения Буторина, Старший аналитик отдела консалтинга ASTERA
Ольга Збруева, Руководитель департамента по работе с клиентами, компания ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Эвелина Павловская, Вице-президент по консалтингу GVA Sawyer
Дмитрий Золин, Управляющий партнер LCMC.

1. Расшифруйте понятия МФК.

Ольга Широкова: В мировой практике МФК – это объект недвижимости большой площади, включающий в себя площади различного назначения (жилые, офисные, торговые, развлекательные и др.), причем они должны быть полноценными составляющими комплекса.

Ольга Новикова: Профессиональный многофункциональный комплекс – это объект, который сочетает в себе не менее трех типов коммерческой и/или жилой недвижимости различного функционального назначения (торговая, досугово-развлекательная, офисная, складская, гостиничная, жилая), функционирующих в рамках единой концепции и оказывающих положительное влияние на другие составляющие.

Сергей Канаев: МФК – это комплекс зданий различного назначения на одной территории, выдержанные в единой архитектурной концепции. Как правило, к МФК относят те комплексы, которые сочетают в себе 3-4 функции. На сегодня выделяется 11 функций в различных комбинациях, встречающихся в МФК, – это торговая составляющая, офисная, гостиничная, развлекательная, общепит и т.п.
По моему мнению, с точки зрения сочетаемости, наиболее удачно – офисно-гостиничные МФК. Самый плохой вариант – торгово-гостиничные, так как они окупаются в несколько раз дольше. Исключение составляют апартаменты – они не являются доминирующим звеном, однако зачастую включены в МФК, обычно включающие объекты коммерческой недвижимости. Nagatino i-Land – это МФК: офисы, гостиница, торговая часть, будут апартаменты.

Евгения Буторина: МФК – это объект недвижимости, в состав которого включено две или более функциональных составляющих, различных сегментов недвижимости. Основным преимуществом МФК, его "миссией", является предоставление возможности пользователям жить, работать, отдыхать в одном месте, на единой территории. МФК могут быть реализованы в различных форматах и концепциях. Это может быть несколько составляющих в рамках единого здания или несколько комплексов, расположенных на единой территории.

Эвелина Павловская: МФК - единый объект недвижимости или комплекс объектов, совмещающий более 1 вида функционального использования, причем, каждый из которых пользуется своим спросом на рынке, а расположенные вместе они создают эффект синергии.

Ольга Збруева: Принято относить к МФК объекты, в которых есть три или более самостоятельных функции, которые приносят сопоставимый доход. Размещаться функции могут по горизонтальному принципу (в отдельных объектах, объединенных единой концепцией и архитектурными решениями) или вертикальному (в одном, как правило, высотном здании). Выбор принципа размещения функции в составе проекта определяется на стадии разработки маркетинговой, а затем архитектурной концепции с учетом таких факторов, как особенности ландшафта, физические параметры земельного участка, обременения или ограничения (по высотности и пр., например), особенностей ближайшего окружения, других факторов.
Не нужно путать с офисными, офисно-торговыми или жилыми комплексами, где может присутствовать торговая, развлекательная и др. функции в качестве инфраструктуры для обслуживания потребителей основной функции.
Тенденция последних лет – строительство крупных жилых комплексов с развитой инфраструктурой (такие, как МОНОМАХ и ДОМИНАНТА). Но их нельзя в полной мере относить к МФК, так как основной функцией является жилье, в меньшей степени, как дополнительные функции для повышения эффективности использования нижних этажей, предлагаются офисные и торговые помещения, часто это помещения свободного назначения. Тем не менее, формат, аналогичный последним примерам, привлекателен для девелоперов в силу прогнозируемости его реализации даже в непростой текущей рыночной ситуации.

2. Какие плюсы и минусы существуют у формата МФК?

Ольга Широкова: Основной критерий успешного функционирования многофункционального комплекса – разделение различных потоков посетителей/покупателей/жильцов, что, как правило, увеличивает себестоимость строительства МФК – требуется большее количество входных групп, лестнично-лифтовых узлов, паркинга и т.п. Также необходимо учитывать сочетаемость различных компонентов комплекса: ведь цель многофункционального комплекса – достичь эффекта синергии от различных составляющих, позволяя тем самым добиться более высоких и устойчивых финансовых показателей проекта в целом. К основным преимуществам МФК можно отнести возможность диверсификации рисков и максимально эффективное использование площади здания. Обращаясь к различным категориям потребителей, проект МФК позволяет снизить риски спада спроса в отдельных сегментах рынка. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику, поскольку это повышает эффективность проекта в целом.

Ольга Новикова: Плюсы:
1) снижение рисков при диверсификации проекта
2) наиболее эффективное использование земельного участка
3) экономия ресурсов
4) синергетический эффект
5) удобство для потребителей и посетителей
6) возможность перепрофилирования

Минусы:
1) трудности при создании концепции и проектировании комплекса, т.е. сочетание требований для различных сегментов недвижимости, их пространственное и инженерное разделение
2) реализация проекта МФК требует большого объема инвестиций и более длительного времени
3) сложности управления ввиду существенных различий в технологии управления для различных составляющих МФК
4) сложности, связанные с правильным позиционированием и продвижением объекта
5) необходимость разделения целевых потоков каждого из сегментов и организации четкой логистики
6) высокая стоимость эксплуатации в связи со сложными инженерными системами и спецификой функционирования разных составляющих комплекса
7) многоэтапность реализации и большой срок окупаемости

Сергей Канаев: Сейчас строить МФК выгоднее, чем строить узкоспециализированные проекты. Во-первых, сочетание нескольких функций на одной площадке, во-вторых, более мощный синергетический эффект, отсюда – повышение рентабельности объекта. В России ощущается острый дефицит профессионалов в управлении такими комплексами, ведь МФК сложнее управлять. Поэтому девелоперы взвешивают все за и против. Также многое зависит от месторасположения, финансирования, инфраструктуры.

Эвелина Павловская: Плюсы: разнообразие функций защищает собственника от колебания спроса на каждую из них + удобство пользователей (например, удобно жить в гостинице и работать в бизнес-центре, при этом покупать сувениры в торговой галерее, совмещенной с первыми двумя функциями крутым переходом).
Минусы: сложность в проектировании, управлении и финансировании.

Ольга Збруева: Реализация девелопером проекта МФК позволяет решить следующие вопросы:
Эффективно использовать участок земли: строительство объекта с различными функциями может позволить построить объект большей этажности (следовательно, большей полезной площади) при той же площади застройки, что и singe use объект.
Диверсифицировать риски: дает возможность компенсировать колебание/снижение ставок на помещения одного типа за счет стабильного положения или роста на площади другого типа.
Повысить привлекательность объекта для потенциальных арендаторов, что повышает устойчивость уровня арендных ставок и, соответственно, стоимость всего объекта для потенциальных инвесторов.
Получить возможность реализации проекта на участках, где у девелопера есть определенные обременения или обязательства, касающиеся строительства определенного типа недвижимости: например, выделение участка земли в Москве с условием строительства гостиницы.
Кроме того, в Москве в центральной части города введен запрет на строительство крупных офисных комплексов. Реализация объекта, в составе которой будут предусмотрены в качестве основных функций жилая, торговая, офисная, гостиничная функции дает возможность реализовать подобный проект. Пример: Неглинная Plaza (торговый центр, бизнес-центр класса А, жилые апартаменты). Barkli Plaza (жилье офисы торговля)
При реализация проектов офисных центров на большом удалении от сложившегося традиционного делового центра, например, за пределами МКАД: при размещении крупного качественного объекта необходима развитая инфраструктура для создания комфортных условий работы для сотрудников компаний-арендаторов, что решается за счет размещения, например, фитнес-центра, торговой галереи, предприятий общественного питания. При этом в зависимости от направления и соседства с другими объектами, такими как, как аэропорты, крупные логистические центры, возможно, такому проекту будет "показано" размещения гостиницы.
При реализации проектов в пределах города: представляется перспективным реализация крупных объектов, в которых жилая функция является самодостаточной, одной из основных, позволяющей в наиболее короткие по сравнению с другими составляющими сроки приносить доход девелоперу.
Успешный проект МФК реализуется ввиду многих факторов, которые исследуются на стадии разработки концепции объекта: наличие земельного участка, подходящего по формату пожеланиям девелопера, требуемая площадь, характеристики местоположения, сложность обременений и др.
Также необходимо оценить по отдельности каждую функцию проекта на предмет баланса доходной и расходной частей, их влияние друг на друга и на общую концепцию и доходность проекта в целом. Реализация крупного проекта МФК всегда требует большего объема финансирования.

3. Как правильно сочетать функции МФК?

Ольга Новикова: Для многофункционального комплекса важна организация не только комфортного существования каждой из составляющих в его составе, но и, так называемого, синергетического эффекта, когда каждая составляющая помогает успешному функционированию другой. Поэтому доходность и успешность МФК напрямую зависит от грамотного сочетания функциональных составляющих.
Многофункциональный комплекс может сочетать в себе различные виды коммерческой недвижимости (офисной, торговой, развлекательной, гостиничной, складской) и/или жилой (квартиры, апартаменты).
На сегодняшний день наиболее распространенными на московском рынке являются многофункциональные комплексы, сочетающие офисную, торговую и досугово-развлекательную составляющие. Однако в последнее время все чаще в состав МФК включают гостиничную составляющую и апартаменты.

Сергей Канаев: Четких границ по квадратным метрам не существует. Все технические параметры рассчитываются индивидуально для каждого проекта. Средняя величина зависит от компонентов и их сочетания в комплексе. Например, при реализации проектов формата mixed-use, как правило, преследуется цель – диверсифицировать риски. В случае невостребованности какой-либо составляющей окупаемость инвестиций происходит за счет других компонентов: торговой, офисной или развлекательной. В отличие от торгово-развлекательных комплексов МФК достигают синергетический эффект за счет разноплановых по тематике, взаимозаменяемых функций. Офисно-торговый комплекс позволяет людям, пришедшим на работу, дольше оставаться внутри комплекса и тратить там свои деньги. В этом случае и гостиница уместна.
Важные факторы также – месторасположение, наличие достаточного количества парковочных мест, хорошая транспортная доступность. В выигрышном положении находятся те МФК, которые расположены, например, в спальных районах или за городской чертой, потому что в центре города недостаточно места для организации качественной парковки, кроме того высокий трафик. В Nagatino i-Land мы стараемся сочетать все функции правильно и грамотно.

Эвелина Павловская: Правильное сочетание функций выстраивается на основании таблицы соответствий, которая есть у каждого консультанта и в которой рассматривается возможность сочетать виды недвижимости друг с другом. Это классика, которую каждый раз необходимо проверять на соответствие локальным условиям площадки и спросу.

Ольга Широкова: В современных многофункциональных комплексах, как правило, присутствует несколько различных функций, которые в целом (при правильном зонировании, концептуальных решениях и т.п.) являются взаимосочетаемыми, однако для одних форматов недвижимости сочетание является возможным, для других – оптимальным.
Торговая недвижимость хорошо сочетается с апартаментами и офисами, выполняя функцию инфраструктурного обеспечения данных объектов. Сочетание торговой недвижимости с гостиницей возможно, однако при этом инфраструктурная часть гостиницы не должна вступать в прямую конкуренцию с объектами торгового комплекса.
Апартаменты могут сочетаться с такими форматами, как офисы и гостиница, однако, во-первых, для успешного сочетания данных форматов необходимо выполнение определенных условий, а, во-вторых, для апартаментов наличие данных дополнительных функциональных элементов не является обязательным.
Так, для апартаментов возможна организация управления со стороны гостиничного оператора. Апартаменты и офисы также могут дополнять друг друга – отдельные сотрудники офисов, для которых расположение дома рядом с работой является желательным, могут быть потенциальными покупателями апартаментов. Тем не менее для апартаментного комплекса данная целевая аудитория может быть одной из основных только если проект реализуется в рамках развитой бизнес-зоны.
Гостиница и офисы могут функционировать автономно, при этом объединение данных форматов дает положительный синергетический эффект в первую очередь за счет расширения потенциальной целевой аудитории гостиницы.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях ВК, Телеграм, и наш канал в Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

Автор: редакция Restate.ru

Rway.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Разные ипотечные ставки для Москвы и Костромы: в Госдуме придумали новый тип ипотеки 18.07.2025 09:32 94	Земля за миллион: самые дорогие участки находятся на юге России 17.07.2025 08:55 321	Приём заявок на WORKPLACE AWARDS 2025 открыт 15.07.2025 16:50 197
Цены на комнаты растут: Челябинск и Ростов-на-Дону обогнали Москву и Петербург 15.07.2025 08:56 579	Стасишин: банкам придётся разделить ответственность за риски рассрочек 12.07.2025 09:26 658	SM Network 2025: маркетинг на пороге перемен 09.07.2025 17:38 499