Кризис вскрыл проблемы строительства и управления коммерческой недвижимостью. Теперь, наверное, можно строить объекты только под конкретного заказчика и переоценить риски инвестиций в регионах. Однако, спрос на качественные офисы, расположенные в престижных и удобных районах Москвы, сохранится, несмотря на финансовый кризис.
Такой вывод делают эксперты агентства "Интегрум". Офисные особняки на московском рынке традиционно считаются объектами эксклюзивными. Другие категории коммерческой недвижимости под угрозой. Арендовать под офис особняки предпочитают те, кому важна камерность в ведении бизнеса: частные инвестиционные фирмы, банки, холдинговые компании крупных олигархических структур. Несмотря на уникальность предложения особняков в центре Москвы, эксперты не спешат относить их к офисным проектам класса А. Таким зданиям обычно недостает необходимой инженерной начинки и подземного паркинга. Однако потенциальные арендаторы устраивают едва ли не аукционы за право разместить свой офис в особняке. С каждым годом предложение становится все меньше, а спрос - все больше.
Рынок особняков достаточно закрытый. В год в открытую продажу выходит не более 10 зданий, в основном после реконструкции. В Москве сейчас насчитывается около 100 особняков офисного назначения. Бум спроса на офисные особняки был в 2001-2002 годах, сегодня он поутих, но расположить офис в обособленном старинном здании всегда считалось престижным. Как правило, у подобных зданий есть внутренняя зона парковки и собственная огороженная территория. И следить за безопасностью в нем гораздо проще, чем в крупном бизнес-центре, заполненном посторонними арендаторами.
Особняки офисного назначения составляют самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости и не поддаются стандартной классификации. Каждое предложение данного сегмента сугубо индивидуально. Существующая классификация не отражает специфику сегмента офисных особняков. Так, чтобы небольшой особняк соответствовал классу А, он должен управляться крупной профессиональной компанией, а в одноэтажном здании должен быть лифт, что противоречит логике. Поэтому многие консультанты сейчас выделяют особняки в отдельный сегмент и стараются их не классифицировать, дабы не занижать их класс.
Представители пяти ведущих консалтинговых агентств рынка коммерческой недвижимости подтверждают эту точку зрения. Чтобы особняк соответствовал классу А, его площадь должна быть не менее 7000 кв. м, он должен управляться профессиональной эксплуатационной компанией, иметь парковку и наиболее благоприятные условия для арендаторов. Сейчас рынок предлагает совсем немного зданий, отвечающих этому требованию. Эксперты часто сталкиваются с особняками, где не хватает либо профессиональной управляющей компании, либо парковки, либо другого атрибута класса А, а цены на 10-15% выше среднего показателя для этого класса. Для тех особняков в ЦАО, реконструкция которых завершается, в 99% цена завышена на 10-15%.
В большинстве случаев особняки, выходящие на рынок, - это исторические здания, которые по международным стандартам оценки относятся к отдельной категории H (Historical Buildings) - местоположение и историческая ценность дают таким объектам большее преимущество и тем самым увеличивают их стоимость в глазах арендаторов. Рынок офисных особняков характеризуется серьезным дефицитом предложения, поэтому период экспозиции для этих площадей не превышает обычно 4-6 месяцев. Хотя на рынке присутствуют предложения, которые предлагаются на год и более. Обычно это объекты с серьезными конструктивными, юридическими и другими проблемами.
На московском офисном рынке общая площадь качественных особняков классов А и В, предоставляемых под офисы, составляет около 500 000 кв. м. На рынке также присутствуют еще не реконструированные особняки, еще около 200 000 кв. м, - их класс можно повысить. Рост объема предложения в этом сегменте происходит только за счет реконструкции. Более того, предложение ограничено тем, что в 80% случаев компании покупают и реконструируют особняки для собственных нужд и лишь в 20% случаев продают их или сдают в аренду. Занимаются этим компании двух категорий: либо это крупные организации, в которых работа с офисами-особняками является некой побочной деятельностью, либо мелкие, которые по объективным причинам не могут замахнуться на более капиталоемкие проекты. Тем временем, согласно исследованию компании CB Richard Ellis (CBRE), Москва занимает второе место в десятке самых дорогих городов мира.
На первом месте городов с самыми дорогими офисными площадями - лондонский Уэст-Энд (западная фешенебельная часть центра Лондона). Париж переместился со второго места на восьмое. На третьем месте расположилась японская столица Токио, район Inner Central; на четвертом - Мумбаи; на пятом снова Токио, но уже с районом Outer Central; на шестом - Лондон Сити; на седьмом - Нью-Дели; на девятом - Сингапур и, наконец, десятую позицию занял Дубай.
Эти данные основаны на исследовании, которое отслеживало мировые рынки с самыми высокими и быстро растущими накладными расходами за 12 месяцев в период с апреля 2007 года по март 2008. "Офисные накладные расходы продолжают игнорировать замедляющиеся экономические условия и кредитный кризис, поскольку растут они быстрее, чем всемирная инфляция", - прокомментировал ситуацию Главный экономист компании CBRE, доктор Реймонд Торто. - "Увеличение расходов, доминирующее на новых и развивающихся рынках, вызвано дефицитом баланса спроса и предложения, а также обесцениванием доллара по отношению к национальной валюте. На некоторых новых рынках, имеется серьезный дефицит офисных площадей класса А".
Впервые с появлением Дубая и Сингапура в списке городов мира с самым дорогим рынком офисной недвижимости, Нью-Йорку и Гонконгу пришлось потесниться. Однако Манхэттен, по-прежнему, сохранил за собой звание города с самым дорогим рынком офисной недвижимости в США.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1685 
Азиатские бренды усиливают присутствие в российском ритейле: их доля выросла вдвое
В Петербурге продвигают закон, который ударит по землевладельцам и бизнесу
Москворецкий рынок отстоял свои площади в суде с московским правительством
Иностранцы не спешат в Москву: эксперты не заметили интереса к столичным площадям
Больше триллиона рублей: эксперт предсказывает рекордные инвестиции в торговую недвижимость РФ
Предполагаемый рекорд: Т-банк арендует 24 600 «квадратов» коворкинга у Capital Group
