Что такое кадастровая стоимость и как ее снизить, если она завышена
Кадастровая стоимость недвижимости важна для любых видов сделок. Она учитывается при начислении налога на имущество и может значительно отличаться от рыночной. Поэтому необходимо знать: кто и как ее определяет, от чего она зависит, что учитывают при оценке жилья и как сделать переоценку, если стоимость слишком завышена.
Это базовый критерий, который устанавливает государство для расчета налогов на недвижимое имущество.
Кадастровая стоимость определяется и фиксируется при проведении государственной кадастровой оценки для всех объектов: жилых и нежилых. Процедура проводится Росреестром, а итоговые расчеты и полная информация об объекте вносятся в ЕГРН.
Чем отличается от рыночной
Рыночная стоимость рассчитывается в зависимости от спроса на объект в условиях конкуренции и зависит от технического состояния жилья, площади, ремонта. Ее определяет владелец или аккредитованный оценщик.
Кадастровую стоимость устанавливает государственный орган, и зависит она от среднестатистической цены в отдельно взятом регионе. Этот показатель позволяет государству начислять налоги и вести учет частной и государственной собственности. Для собственника — это еще один критерий для определения рентабельности сделки с недвижимостью.
Бывает ли кадастровая стоимость выше рыночной
При правильной оценке кадастровая стоимость квартиры близка к рыночной. Но процедуру проводят массово, и результат не всегда отражает реальную цену недвижимости. Между рыночной и кадастровой стоимостью допустимо отклонение в 20%.
Если владелец недвижимости считает кадастровую стоимость завышенной, он может ее оспорить.
На что влияет кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость квартиры — основа всех операций с недвижимостью. С ее помощью определяют сумму налога на имущество и НДФЛ при продаже квартиры. Этот показатель определяет налоговые выплаты, может использоваться при расчете расходов на нотариуса при сделках и принятии наследства.
Налог на имущество
Этот тип налога ежегодно оплачивают все владельцы недвижимости. Чтобы его рассчитать, используют кадастровую стоимость недвижимости. Используется показатель на момент первого января того года, за который уплачивается налог. На сайте Росреестра есть информация о кадастровой стоимости недвижимости за любой период: просто выберите дату в календаре. Еще можно получить выписку за любой период в МФЦ.
Если квартиру достроили и сдали после первого января, расчет основывают на кадастровой стоимости, установленной при регистрации жилья в ЕГРН. Точный размер налога на имущество определяют региональные власти. Иногда они применяют дифференцированную ставку — стандартно 0,1% от стоимости квартиры. В отдельных регионах процент может достигать 0,3. Повышенный коэффициент часто устанавливают на ценную для государства землю в санаторно-курортных зонах.
Как самостоятельно рассчитать налог по кадастровой стоимости
Размер налога на имущество можно рассчитать самому, если знать кадастровую стоимость. Посчитаем налог по формуле на примере конкретного объекта недвижимости. В формуле мы будем использовать эти показатели:
кадастровая стоимость (КС);
налоговая ставка (НС);
период владения (ПВ);
льготы (Л);
налоговый вычет (НВ);
размер доли (РД).
Сама формула выглядит так:
Налог = (КС - НВ) * РД * НС * ПВ - Л
Налоговый вычет для квартиры — 20 кв.м, для комнаты — 10 кв.м., для дома — 50 кв.м. При этом налоговый вычет в формуле применяется в виде кадастровой стоимости квадратных метров.
Период владения будет равен 1, если недвижимость находилась во владении собственника в течение всего календарного года. Если меньше, период владения разбивается на количество месяцев.
Представим: у собственника А. есть квартира площадью 65 м² и кадастровой стоимостью 1,8 млн. рублей. Он владеет ей девять месяцев. Льгот и других собственников нет, а ставка составляет 0,1%.
В 2019 году изменился Налоговый кодекс и правила налогообложения. Теперь, если в течение года кадастровая стоимость менялась из-за трансформации недвижимости (перепланировка или увеличение площади) — налог считают с даты изменения стоимости. Раньше его считали с первого января.
Налог на доходы при продаже квартиры
Государство облагает налогом почти все доходы граждан, кроме некоторых исключений. От НДФЛ освобождают социально-ориентированные и стимулирующие развитие отстающих или убыточных отраслей доходы. Продажа недвижимости в эти группы не входит, поэтому продавец обязан заплатить налог с полученной прибыли. Но и здесь есть исключения, которые прописаны в Налоговом кодексе.
Если недвижимость приобрели до 1 января 2016 года, сумму налога определяет договор купли-продажи. В расчет берется только рыночная стоимость объекта.
В остальных случаях налогообложение определяет кадастровая стоимость. Чтобы рассчитать налог, нужно смотреть на отличия в сумме договора и кадастровой стоимости.
Когда цена продажи объекта составляет меньше 70% от кадастровой оценки, в качестве налогооблагаемой базы берут 70% от кадастровой стоимости и сумма в договоре не учитывается.
При кадастровой стоимости квартиры в 10 млн рублей и ценой по договору в 1 млн рублей продавец должен заплатить налог в 780 000 рублей, то есть — 13% от 70% кадастровой стоимости.
Если сумма сделки превышает 70% кадастровой стоимости, для расчета используют рыночную стоимость квартиры.
Налог при получении квартиры в подарок
Если квартиру подарили близким родственникам (супругу/е, родителям, детям, брату, сестре, дедушке, бабушке), — они освобождаются от налога. В остальных случаях подарок считается доходом, и получатель обязан платить налог.
В договоре дарения обычно не прописывают рыночную цену жилья, поэтому налог вычитают из кадастровой оценки. Ставка зависит от правового статуса нового владельца недвижимости. Если он принадлежит к числу налоговых резидентов РФ, для него ставка будет 13%, если нет — 30%.
Нотариальные расходы на сделки с квартирой
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор купли-продажи не требует обязательного заверения у нотариуса. Исключения составляют: недвижимость в долевой собственности и недвижимость в собственности несовершеннолетнего или ограниченно/недееспособного.
Участие нотариуса также может понадобиться, когда нужно согласие супруга на продажу, покупку. Дарение, наследование недвижимости тоже оформляют у нотариуса.
Законом не регулируется, какую именно стоимость нотариус должен брать для расчета нотариального тарифа. Часто нотариусы пытаются рассчитать именно по кадастровой, потому что она выше инвентаризационной, но можно настаивать на том, чтобы рассчитали по второй.
В каких случаях нужна кадастровая стоимость
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и подтвердить ее необходимо покупателю, собственнику или представителю риелторской организации для того, чтобы установить:
налог на имущество;
налог при получении квартиры в подарок, наследовании;
налог на доходы при сделках купли-продажи;
нотариальные расходы на сделки с недвижимостью;
плату за аренду.
Кадастровую стоимость показывают и при оформлении ипотеки в банке.
Как определяется кадастровая стоимость недвижимости
КС недвижимости определяется при сдаче дома в эксплуатацию или в результате государственной оценки. Она рассчитывается специалистами Росреестра с учетом коэффициентов для каждого региона. На конечный результат влияют:
Географическое расположение, регион и инфраструктура.
Разница между государственной оценкой и стоимостью на рынке составляет до 30%.
Как часто проводится государственная кадастровая оценка
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не устанавливается один раз и навсегда. Она пересматривается каждые 3-5 лет. Исключение составляют города федерального значения. Дата пересмотра для них назначается раз в два года.
Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки
Информация о проведении кадастровой оценки: кто, когда и как проводил проверку объекта, есть в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Он доступен онлайн через сайт Росреестра или через сайт мэра Москвы. Для просмотра нужно знать кадастровый номер квартиры или дома. Узнать кадастровый номер можно в следующих органах:
у заказчика работ по проведению оценки. Этот вариант оптимален, если стоимость оценивали в ходе государственной проверки объекта. Заказчик в Москве — Департамент городского имущества. Уточнить информацию по регионам можно через Управление Росреестра.
в отделении Росреестра. Подходит владельцам квартир, которые определяли кадастровую стоимость при постановке квартиры на учет или после трансформации объекта недвижимости.
Как узнать кадастровую стоимость
Узнать кадастровую стоимость можно двумя способами:
1. Через МФЦ заказать выписку из ЕГРН.
2. На официальном сайте Росреестра ввести точный адрес жилья или кадастровый номер и запросить документ.
Как узнать кадастровую стоимость онлайн
Узнать стоимость любого объекта недвижимости можно через сайт Росреестра. Для этого нужно, перейти на официальную страницу и в строке поиска указать кадастровый номер недвижимости.
Если данные отсутствуют, нужно использовать поиск по адресу. Для этого указывают город, улицу, дом и номер квартиры. Появится выписка со сведениями не только о кадастровой стоимости объекта, но и кадастровым номером, статусом объекта, формой собственности, датой постановки на учет, датой определения стоимости недвижимости.
Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости
Получить документ можно несколькими способами:
Подать запрос лично. Для этого необходимо взять паспорт и обратиться в отделение МФЦ. Там принимают заявление на предоставление сведений и выдают квитанцию на оплату услуги. После нужно прийти и забрать справку в установленное время.
Через сайт Росреестра. Сделать это можно на главной странице, в разделе «Получение сведений из ЕГРН». Далее заполняете заявку, выбираете «способ получения справки» и «оплатить услугу». Справка будет готова через три–пять суток.
Через онлайн-запрос. Для справки можно воспользоваться вышеуказанным способом по поиску квартиры на сайте Росреестра. Нужно ввести адрес объекта, далее напротив кадастровой стоимости будет услуга по быстрому оформлению справки. В этом случае максимальный срок ожидания — 48 часов.
Можно ли оспорить государственную оценку и как это сделать
Перед заключением сделки купли-продажи можно не только узнать кадастровую стоимость квартиры, но и опротестовать ее, если она выше рыночной. Заявление о пересмотре может иметь два основания:
Когда цена на жилье снизилась по сравнению с последней датой оценки.
Если были допущены ошибки, касающиеся объекта: площадь, используемый стройматериал, технические характеристики и прочее.
Пересмотр возможен через обращение в комиссию по рассмотрению споров или в суд.
Оспорить оценку могут все заинтересованные граждане РФ. К заявлению прилагают документы, обосновывающие целесообразность перерасчета.
Комиссия по оспариванию
Подача заявления в комиссию — самый быстрый способ пересмотра государственной оценки. Документы подаются по месту нахождения жилья и включают:
заявление о необходимости пересмотра;
копию документа, подтверждающего право собственности, заверенную нотариально;
выписку из ЕГРН;
документацию, которая подтверждает недостоверность данных (экспертная оценка недвижимости или подтвержденные данные о рыночной стоимости).
На основании этих документов проводят новую оценку или отказывают в процедуре, если доказательств недостаточно.
Для каждого региона созывают специальную комиссию для оспаривания кадастровой стоимости. Она работает по строгому регламенту: получает заявление собственника, назначает дату пересмотра оценки и уведомляет заявителя об этом в течение семи рабочих дней. Заседание назначает не позже чем через 30 рабочих дней с момента поступления заявления.
Защищать свои интересы можно самостоятельно или с помощью специалиста по оценке недвижимости. В ходе заседания комиссия изучает отчет об оценке и задает уточняющие вопросы. Они могут быть связаны с состоянием жилого помещения, ремонтом и другими моментами.
Комиссия оглашает решение сразу, а бумажный ответ приходит в течение семи дней после заседания. При положительном решении комиссия сразу же направляет изменения в Росреестр, где меняют кадастровую стоимость квартиры. Отрицательный ответ владелец недвижимости может оспорить в суде.
Изменения вступят в силу только с 1 января того года, когда владелец квартиры подал заявление об изменении кадастровой оценки. Например, при подаче заявления в 2020 году, изменения в налогах коснутся 2021-го года.
Оспаривание через суд
Чтобы опротестовать кадастровую стоимость в судебном порядке, требуется:
исковое заявление;
копия документа о праве владения, заверенная нотариально;
выписка из ЕГРН;
документация, которая подтверждает недостоверность данных (экспертиза и акт о формировании рыночной стоимости);
доверенность уполномоченного представителя в суде;
квитанция об оплате госпошлины.
Подать иск можно лично или на сайте. Рассмотрение дела длится от двух до трех месяцев.
В суд обращаются, если комиссия в регионе не сформирована или она отказалась пересматривать кадастровую стоимость. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подают по месту нахождения недвижимого имущества или государственного органа, который ее определил.
Иск можно подать не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости стоимости жилья. Оспаривание происходит в судах общей юрисдикции: городских и районных. В исковом заявлении можно оспорить решение комиссии и внести реальную кадастровую стоимость от оценщика. Лучше всего защищать свою позицию с опытным в кадастровых делах юристом.
При отказе суда в удовлетворении иска, решение можно обжаловать. Положительное решение также может обжаловать Росреестр.
Статистика оспариваний кадастровой стоимости в судах неоднозначна. В первые девять месяцев 2019-го года суд удовлетворил около 55% заявлений. С января по июль 2020-го года этот показатель поднялся: одобрили 3683 из 3853-х заявлений.
Чаще всего в суд обращаются, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. В таких делах главное — это грамотный отчет об определении рыночной цены недвижимости. Практически всегда судебные эксперты выявляют нарушения в отчете и повторно определяют рыночную стоимость. Часто она оказывается близкой к кадастровой. Это может быть как ошибкой эксперта, так и оценщика.
Если собственник настаивает на достоверности отчета, ему нужно готовить рецензию на судебную экспертизу и признавать её ошибочной. Заявитель должен подготовить сильные аргументы и убедительно выступить с ними на заседании.
Заключение
Кадастровая стоимость — важный критерий для владельцев любой недвижимости. За услугой переоценки обращаются, чтобы снизить налоги и стоимость аренды, узнать налог с дохода от продажи. Оценку и переоценку лучше проводить заранее перед сделкой. В этом случае сумма налога никого не удивит.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
92707 
От Оренбурга до Уфы: где новостройки в ПФО подорожали больше всего
Цены на сибирское жилье пошли вразнос: Иркутск и Барнаул растут, Новосибирск и Томск дешевеют
Урал на перепутье: новостройки дешевеют в трех городах из пяти
Идут на сближение: цены на студии в новостройках и на «вторичке» почти сравнялись
Цены на новостройки снова пошли вверх. Снижение – только на Урале
