254 108 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
6 июля 2010, 18:49 3080

«Эксплуатация недвижимости. Часть 2. Быть Главным Инженером»: глава 4

Новый «техпаспортный режим» задал более высокий производственный темп. Инженерные и хозяйственные умы зашевелились. С вопросами и предложениями к Алексею частенько наведывался Юра Водогреев, постоянно названивали хаускиперы, а пару раз даже заходил за советом почтенный и недоверчивый Половицын.

В коридорах и холлах пяти бизнес-центров заметно увеличилось присутствие людей в фирменной спецодежде «Управсервиса». Многие арендаторы даже подумали, что управляющая компания произвела масштабный набор новых сотрудников. «В шатаниях рабочего и инженерного люда процентов на сорок снизилась доля праздности и на столько же возрос элемент деловитости», — с удовлетворением отметил Алексей и решил, что запущенный им управленческий механизм может какое-то время покрутиться без него.

Он выделил день для кабинетной работы и велел Светочке не беспокоить его звонками и визитами без крайней необходимости. Общительного Алексея заставило уединиться серьезное дело. Финансовое. В ближайшие дни нужно было ответить на «основной вопрос философии» применительно к бизнесу ЗАО «Управсервис». Он выражался незатейливым словом «сколько». Сколько денег нужно выделить для технической эксплуатации объектов на ближайшие полгода?

С подобными проблемами Алексей уже сталкивался. У него был свой алгоритм их решения. Первый шаг он уже сделал: собрал информацию о процедуре принятия бюджета в былые годы.

— Дело тяжелое, — высказался Юра Водогреев. — Главный инженер долго чешет репу, в муках рожает цифры, для каждой из них запасается, как он считает, «железными» аргументами, потом идет к генеральному. Тот смотрит на это произведение главноинженерного искусства и произносит свою коронную фразу: «Ты, умник хренов, в финансовой стороне нашего дела ни фига не понимаешь! В технической, впрочем, тоже...» — И начинает возить главного инженера «мордой по столу» и «размазывать по стенам», — поглядывая на Алексея, со смаком и ухмылкой проговорил Половицын. 

— Предложение по бюджету разносится в пух и прах, потом генеральный назначает совещание всех инженерно-технических служб и устраивает коллективную порку.

— Бюджетирование — любимая развлекуха нашего гендиректора, — поведал Алексею Юра. — Садомазохистский акт. И наш брат технарь от безысходности находит в этом деле свою развлекательную сторону. С твоим предшественником Колей Прошиным мы вели статистику матерных слов, которые шеф спускает на подчиненных в ходе разговоров о бюджете. Получалось от ста до ста пятидесяти. В среднем, сто двадцать пять.

Васильич добавил:

— Вопрос решается очень нервно. Все друг с другом пересобачатся. А генеральный почему-то никогда не говорит, что конкретно ему нужно.

«Надейся и жди! — мысленно ответил ему Алексей цитатой из популярной эстрадной песни времен юности Половицына. — Наверняка знаешь, старый жучара, что генеральные директора не делятся с подчиненными своими принципами выделения денег. Только не говоришь об этом мне и предвкушаешь, как твоего руководителя будут унижать и оскорблять в присутствии всего честного народа. Но не дождешься, старина!»

Половицын пережил несколько главных инженеров и прекрасно знал, что каждому из них в начале его работы гендиректор демонстрирует дружелюбие и доверие:

— Я готов обсуждать с тобой бюджет в любое время дня и ночи. Только приходи ко мне с конкретными вопросами. И получишь емкий, краткий, КОНКРЕТНЫЙ ответ.

Но Алексей в «волчью пасть» не торопился. Его предшественников публично «пороли» по простой причине: хотели, голубчики, выглядеть самыми умными, что-то доказывали начальству, демонстрировали свои познания, блистали эрудицией. А здесь нужно другое — тонко понимать ситуацию. Твои мозги должны быть направлены не в сторону технического прогресса, как учат в вузах, а к клиенту, каковым для главного инженера является генеральный директор. И искусство менеджмента в данном случае — это не выглядеть самым умным, а быть им. Первое в нашем российском социуме обычно не прощают, а второе — вполне позволительно (надо же кому-то работать и решать насущные проблемы). А оттачивается это искусство путем очень тщательной подготовки, которая на 90% определяет успех любой управленческой акции. Тем более такой серьезной, как формирование бюджета. Бьют рекорды мгновенно, а идут к ним годами упорных тренировок.

В качестве следующего шага алгоритм бюджетирования предписывал покопаться в прошлом компании «Управсервис». Алексей собрал документы, отражающие плановые и фактические затраты на эксплуатацию в течение последних шести месяцев. «Хм, было бы странно, если бы планируемые и реальные затраты совпали», — подумал Алексей, внимательно вглядываясь в цифры. Он с удивлением обнаружил, что соотношение плана и факта идет в разрез с кондовой логикой, согласно которой «низы» просят с запасом, «верхи» этот запас урезают, и все довольны. Местами фактические затраты превышали плановые. Нет, «Управсервис» не так прост. Впрочем, тем он и интересен. Быть может, реальные затраты превышали плановые из-за непредвиденных обстоятельств — что-то выходило из строя и т.п.? Но в таком случае величина фактических расходов отличалась бы от плановой резко — в разы, на порядки. А в большинстве случаев расхождение не превышало 20–30%, иными словами, укладывалось в разумные рамки.

Алексей начал искать математическую зависимость между плановыми и фактическими затратами на техническую эксплуатацию объектов «Управсервиса». Он изобразил затраты графически, забил их в расчетные компьютерные программы, подключил познания из высшей и прикладной математики — словом, мобилизовал всю свою инженерную квалификацию. Ничего не вышло.Отрицательный результат — тоже результат. Алексей пошел по другому пути. Проанализировал сказанное Водогреевым и Половицыным. Главный инженер приходит к генеральному со своим видением проблемы, а тому — «по барабану». Наверняка у гендиректора имелся свой способ формирования бюджета технической эксплуатации, логически не связанный с системой, по которой действует главный инженер. Поэтому шеф и издевается над подчиненными, не вникая в их идеи. У него своих хватает. И главная ошибка «униженных и оскорбленных» главных инженеров была в том, что они стремились доказать начальнику свою правоту, не пытаясь понять ход его мыслей. Алексей вновь углубился в цифры. Генеральный директор перекраивал статьи расхода на техническую эксплуатацию, с тем чтобы довести сумму ежемесячных затрат на обслуживание того или иного бизнес-центра до какой-то определенной величины. Но откуда она бралась? Достаточно ответить на этот вопрос, и Алексей сможет точно «попасть» в цифру затрат на эксплуатацию по каждому месяцу, которую гендиректор хочет видеть и поэтому примет с первого раза. Но как вычислить ход «высочайшей мысли»?

Алексей почувствовал усталость. Надо отдохнуть, что в понимании деятельного человека означает сменить занятие. Он решил отвлечься на чтение электронной почты. Просмотрел письма, полученные по рабочему адресу, ответил. Принялся за корреспонденцию, поступившую на домашний почтовый ящик. Пришло сообщение от некоего Альберта, представителя компании-провайдера, с помощью которой Алексей дома пользовался Интернетом в режиме dial-up. Провайдер убеждал его перейти на безлимитный тариф с подключением выделенной линии и предлагал выгодные условия со скидкой.

«Хорошо бы, — подумал Алексей. — Надоело каждый раз перед входом в Сеть набирать номер и ждать. Да и занимать домашний телефон не очень удобно». Но он пока отверг это предложение. Безлимитный Интернет дома — это баловство. Экономически себя не оправдывает. Вот если бы Алексей получал тысяч на десять-пятнадцать рубликов больше, то можно было бы «побеситься с жиру». Он ответил провайдеру и объяснил причину отказа. Потом вдруг встрепенулся. А какого черта он пустился в объяснения? Что за холуйская манера оправдываться, да еще и перед тем, кому платишь деньги? Все-таки в каждом из нас сидит пресловутый homo soveticus. Как ни «выдавливай раба по каплям», но он где-нибудь да найдет лазейку в твою душу. Алексей частенько подтрунивал над проявлением «совка» у своих знакомых и сослуживцев, а тут сам был достоин осмеяния. Но может, это не совковое, а, допустим, фрейдистское? И вдруг Алексея осенило. Да! Это описка по Фрейду, то есть продиктованная подсознанием! Он объяснил причину своего отказа провайдеру, потому что в этот самый момент подспудно увязывал ее со своими производственными задачами, которые не отпускали его подсознание даже в минуты недолгого отдыха. И в результате добрался до очень нужной мысли! Что такое домашний Интернет? Это статья расхода на техническую эксплуатацию своей квартиры. И от чего она зависит? От зарплаты пользователя, от его доходов! Может, и гендиректор «Управсервиса» планирует затраты на эксплуатацию бизнес-центров в зависимости от их доходности?

Алексей бросился к отчетным документам за подтверждением своей догадки. Плановая сумма, которую гендиректор выделял на эксплуатацию бизнес-центра, составляет... Ну сколько же она составляет?.. Есть! Ровно 10% от планируемой выручки! Фактические бюджетные суммы корректировались в соответствии с фактической же выручкой. Если доход от бизнес-центра по каким-то причинам был меньше ожидаемого, то сворачивались некоторые плановые работы. Если же выручка превышала ожидаемую величину, то могли проводиться и дополнительные, заранее не запланированные мероприятия.Перед Алексеем встала вся психологическая картина процедуры бюджетирования. Главный инженер со своими технарями и хаускиперами ваял план бюджета, руководствуясь чисто хозяйственными соображениями. Что-то поломалось — надо починить, что-то износилось — надо заменить, что-то устарело — надо модернизировать. При обосновании своих решений в ход пускались и более изощренные аргументы: требования нормативов, предписания инспектирующих органов, даже обоснования экономической эффективности и т.д. Но никому из этих ребят не приходило в голову, что у шефа есть свои, четкие понятия экономической эффективности: десять процентов от выручки, и баста! А если ты вынужден тратить на техобслуживание объекта больше, то избавляйся от него как от занозы, пока она не вызвала нарыв и не разнесла весь палец. Когда затраты в планах главного инженера не укладывались в эти десятипроцентные рамки, гендиректор спрашивал у подчиненных, «не треснет ли их фэйс», и начинал их учить бюджетированию, при этом влезал в инженерную кухню и перекраивал статьи по своему усмотрению. Если же ребята скромничали и просили меньше одной десятой от предполагаемой выручки, то директор обзывал их лентяями, которые не собираются ничего делать, хотя в бизнес-центре «непочатый край работы».

Теперь Алексей видел путь, по которому он «въедет к гендиректору на белом коне». Он обзвонил всех пятерых управляющих и попросил прислать ему официальный план выручки по своим бизнес-центрам на ближайшие полгода. В ожидании информации он вычертил в Excel табличку из семи столбцов (шесть месяцев и столбец под названием «итого») и шести строк (пять объектов и строка с названием «всего»). Получив нужные цифры, он разместил их по соответствующим ячейкам, не забывая переносить запятые на один знак влево. С особым наслаждением Алексей в правом верхнем углу документа напечатал слово «УТВЕРЖДАЮ», под ним отвел достойное пространство для начальственной подписи, а еще ниже написал «Генеральный директор» и поставил его фамилию с инициалами. Завершив кабинетную работу, Алексей откинулся на спинку кресла и подумал: «Нужный результат гарантирован на 95 процентов.

Кстати, а что такое нужный результат? Во-первых, “попадание” в итоговые цифры. Но отсюда последует и второе важное достижение. Под впечатлением от угаданных цифр шеф предоставит мне полную свободу действий внутри этих рамок. Я сам буду планировать мероприятия по технической эксплуатации. Такой свободой может похвастаться далеко не каждый главный инженер. Однако ее еще нужно завоевать».  Генеральный директор ЗАО «Управсервис» Анатолий Вениаминович Багрянцев был совладельцем этого бизнеса. Он одним из первых в городе увидел заманчивую рыночную нишу услуг по эксплуатации коммерческой недвижимости и убедил своих партнеров «скинуться» и основать управляющую компанию. Багрянцев быстро наладил доходное дело, и вскоре оно для него превратилось в рутину. Настал момент что-то поменять. Можно сказать, его бизнес переживал своего рода «кризис среднего возраста». Когда позвонил Новиков и попросил всего пять минут времени для обсуждения полугодового бюджета технической эксплуатации объектов, Багрянцев оторопел от такой наглости.

Пять минут?! Ну-ну! Неужели технари и коменданты не посвятили своего начальника в тонкости бюджетной политики «Управсервиса»? Но гендиректор спрятал свой намечающийся гнев за пояс и решил, что раз молодой человек хочет всего пять минут, он их и получит. Иными словами — вылетит из кабинета сразу после сурового директорского взгляда на первую же бюджетную статью. И Багрянцев назначил Новикову встречу в 12:25, за пять минут до обеда, когда он голоден и особенно зол. Внешний вид вошедшего Новикова несколько смутил Багрянцева. Обычно главные инженеры входили к нему для обсуждения бюджета на полусогнутых, с глазами, красными от бессонных ночей. Этот же — строен, бодр, уверен в себе и свеж как огурчик. И держит в руках какую-то бумаженцию. А где же увесистая папка с подробным обоснованием статей бюджета? Где ворох прилагаемых документов? Их вид, конечно, никогда не радовал Багрянцева, но почему сейчас всего этого нет?  А Алексей следовал очередному завету первого прораба: «Кабинет начальника не изба-читаленка». Незабвенный Петрович не советовал ходить к вышестоящим с большим количеством бумаг. Лучше уместить суть вопроса на одном листе.

— Дурак тот подчиненный, который несет к шефу гору макулатуры и тем самым демонстрирует, как он много и упорно работает, — говаривал Петрович. — Хорошему начальнику нужен не процесс, а результат. Алексей положил скромно оформленный результат своей работы на стол генеральному директору и произнес:

— Здесь кратко изложены мои предложения по финансированию эксплуатации наших бизнес-центров на ближайшие полгода. Цифры основаны на анализе технического состояния объектов, а также... на моей личной практике.

С минуту Багрянцев смотрел на документ, затем взял его в руки и еще одну минуту изучал цифры более внимательно. Наконец, взял ручку и молча расписался под словом «УТВЕРЖДАЮ». Затем протянул Алексею документ, пожал ему руку и пробормотал:

— Поздравляю.

Вся церемония утверждения бюджета с учетом приветствий и прощания заняла не больше трех минут. Багрянцев был озадачен. Впервые за всю его деловую карьеру подчиненный распределил финансы тютелька-в-тютельку. Может, стоило его пригнобить, сказать, что все не так? Нет, это глупо. Цифры могут быть такими и только такими. Обругаешь человека, потом сделаешь, как он предложил, и сам же будешь выглядеть «не комильфо». Опять же впервые за свою деловую карьеру Багрянцев ради сохранения собственного реноме уважил достоинство подчиненного. Он усмехнулся: «Удивительно, но волей-неволей наш дикий бизнес тащится в цивилизованное русло». И как же этому Новикову удалось вычислить точные цифры? Видимо, ключевое слово здесь — «практика», подумал Багрянцев. «Хорошая у него была практика, черт возьми». В его представлениях, основанных на реальном опыте работы с главными инженерами, все они выглядели умниками, напичканными техническими знаниями, которые часто заслоняют истинную жизненную картину. А этот сам дал понять, что не теоретик. Ну что ж, раз он практик, то пусть работает! Что еще тут скажешь? 

После аудиенции у Багрянцева Алексей поспешил к себе в кабинет, где у него на 12:30 было назначено небольшое совещание с подчиненными. Не терпелось поделиться радостью от утверждения бюджета. Однако в приемной он застал лишь секретаршу Светочку.

— А где Водогреев? Где Половицын? Где Санчев и другие хаускиперы? — спросил Алексей несколько растерянно.

— Они пришли, — тем же недоуменным тоном ответила девушка. — Но когда узнали, что Вы только что вошли в кабинет генерального, решили, что до вашего возвращения успеют пообедать... И дружно отправились в столовую... Честно говоря, я тоже собиралась туда.

Алексей улыбнулся:

— Ну что ж! Деловые люди не теряют времени и не меняют решения. Совещание состоится! Будем его проводить в столовой. Идем, Светик. С этими словами он бережно упаковал лист с утвержденным бюджетом в пластиковый конверт. Чтобы не заляпать багрянцевскую подпись борщом или жирным соусом.  

* * * 

После многочасовых бдений над финансовыми показателями Алексей соскучился по живой работе на объектах. На следующий день после утверждения бюджета он запланировал поездку на второй объект, где нужно было разбираться с водоснабжением. Надо ли говорить, что настроение главного инженера было более чем приподнятым? Из головы не выходил светлый зрительный образ в виде таблички 6 × 7 — наглядного свидетельства очень важной победы. Вдруг из мобильного телефона зазвучали первые аккорды симфонии № 5 Бетховена: «Судьба стучится в дверь». Эта мелодия предваряла разговор с генеральным директором.

— Куда едешь? — поинтересовался Багрянцев очень сухим тоном.

— На второй объект, я всех предупреждал...

— Рекомендую повернуть на пятый, там очень весело, — сказал гендиректор и прервал связь.

Как всегда, он ничего объяснять не стал. Алексей, в свою очередь, на ходу решил не узнавать, что же там произошло. Разумнее было сосредоточиться на управлении автомобилем, с тем чтобы побыстрее добраться до объекта. Раньше сядешь — раньше выйдешь. Алексей понял, что произошло, еще только подъезжая к объекту. На бизнес-центр №5, шедевр советской экспериментальной архитектуры конца 1950-х годов, словно стыдливо натянули набедренную повязку.

По всему периметру девятиэтажного здания с четвертого этажа и до асфальта растеклась и застыла теплофикационная вода. Со стороны было чем полюбоваться. Замерзшая вода где-то образовала каскад, где-то — живописные фигуры, там — бахрому, тут — выросло нечто подобное сталактитам и сталагмитам. Богатое воображение наблюдателя могло узреть дорические колонны или коринфские пилястры. Вокруг объекта собралась толпа зевак. Кто-то с упоением фотографировал эту импровизированную сюрреалистическую инсталляцию. Каждый щелчок камеры и свет вспышки отдавался у Алексея болезненным ударом в сердце. С каждой секундой ему становилось все хуже и хуже.

«Быть тебе, Леха, героем городской хроники. Причем отнюдь не положительным. В лучшем случае — комическим, — грустно размышлял Алексей. — Даже если мы справимся с этой аварией малой кровью, то все равно ледяные штаны надолго застрянут в памяти народной и будут навсегда связаны с именем Алексея Новикова. И благодарные потомки будут слагать про меня песни. Например, такую: 

"Вот ледяные пласты

Свисают, как сала шматы,

В доме, который обслуживал ты». 

Некогда сладостное сочетание цифр 6 × 7 теперь обернулось зловещей магической издевкой. Здание составляло в плане именно 60 × 70 метров, и понадобится немало времени и сил, чтобы удалить эту теплофикационную наледь. На четвертом этаже главного инженера ожидали «герои второго плана»: Водогреев, Половицын и Команданте Санчо. После сухой трехминутной беседы с ними и осмотра места происшествия Алексей уяснил полную картину случившегося.

Полгода назад арендатор четвертого этажа компания «МайклоСовд» за свой счет заменила систему отопления. Им, видите ли, не понравились отечественные штампованные батареи, и они потратили серьезные средства на хорошенькие импортные радиаторы. Они, конечно, гораздо эстетичнее наших, однако малейший скачок давления в системе рвет их как тузик грелку. Увы, на эту особенность заграничной аппаратуры никто внимания не обратил. Около 7 часов утра теплоснабжающая компания с какого-то бодуна превысила давление. Первый удар приняли на себя малохольные фитинги из металлопластики, которые тут же разлетелись под напором грозной теплоснабжающей стихии. Пока принимали необходимые меры (отключали систему отопления, сливали воду, для чего было нужно открыть семь кранов в разных местах, и т. д.) вода успела вылиться и замерзнуть.

— К тому же поток был большой, — заметил Юра Водогреев. — Радиаторы маленькие, и фитингов много.

— Да уж. Нашим чугунным монстрам скачок давления в одну атмосферу что слону дробина. А этому архитектурному излишеству хватило и половины, — заметил Алексей и спросил главного энергетика: 

— Кстати, а скачок давления-то зафиксирован?

— Да. Дежурный оператор занес показания в журнал.

После разрыва системы теплоснабжения вода быстро «нашла дырочку». Она просочилась сквозь экспериментально запроектированные стены здания, изготовленные из экспериментального советского стекла и экспериментального советского бетона. К счастью, практически весь водяной поток ушел наружу и не потревожил офисы первого, второго и третьего этажей. Алексей перекрестился, а про себя пообещал сходить в церковь и поставить свечки за упокой души проектировщиков здания (и за здравие тех из них, кто еще жив). Их экспериментаторский зуд и, как его следствие, халтурная работа спасли «Управсервис» от разбирательства с арендаторами, занимавшими нижние этажи. Если бы вода залила бизнес-центр изнутри, то с ними было бы не расплатиться. Алексей окинул свою команду недобрым взором (вовремя не предупредили, сволочи) и начал стремительно, как пощечины, раздавать указания:

— Васильич!

— Я!

— Немедленно пригони альпинистов и дворников для очистки стен и уборки прилегающей территории.

— Ага.

— Санчо!

— Я!

— Быстренько организуй бригаду для уборки пострадавших офисных помещений.

— Есть!

— Света! — говорил Алексей в трубку. — Свяжись со страховой компанией по поводу объекта номер пять. Подробностей не сообщай. Пусть срочно выезжают на разбор страхового случая.

— Хорошо, Алексей Владимирович.

— Водогреев!

— Я!

— Обеспечь «МайклоСовд» электрообогревателями для временного отопления, запитай остальных потребителей через параллельный стояк и держи связь с «Теплоэнерго». Потом созвонись с поставщиками злополучных радиаторов и настоятельно порекомендуй поставить обратный клапан на входе в их систему, чтоб он в случае превышения давления стравливал лишнюю воду взад. И, вообще, Водогреев, пока идет ликвидация последствий аварии, остаешься тут за старшего.

— Сделаем, шеф.

Алексей снова бросил недружелюбный взгляд на подчиненных и проговорил:

— Через час вас всех плюс хаускиперов остальных объектов приглашаю к себе.

— На ковер? — спросил Половицын.

— На разбор полета, — уточнил Алексей и пошел беседовать с жертвами техногенной катастрофы. В приемной президента компании «МайклоСовд» на него правым бедром пошла ненакрашенная растрепанная дамочка лет сорока пяти:

— Вы что делаете?! Да что вы себе позволяете?! Мы вам платим огромные деньги, а вы нас кипятком поливаете?! Да я вас в порошок сотру! Да я вам такой судебный иск вчиню!.. Вы мне такой моральный ущерб оплатите!!!

— Эмоции, эмоции, эмоции, — проговорил Алексей, с каждым словом снижая голос, и выразительно поглядел на выставленную ногу дамочки в спущенном чулке. Видимо, бедняжку подняли «по тревоге» и не дали привести в порядок даже внешний вид, не говоря уже о внутреннем состоянии. Затем он перевел взгляд со спущенного чулка на глаза собеседницы и проговорил: 

— Уважаемая Лариса Петровна...Такого дамочка не ожидала. Откуда этому молодому человеку известно, как ее зовут?

Она не знала, что Алексей считал своим профессиональным долгом выучить имена-отчества всех офис-менеджеров крупных компаний-арендаторов.

— Я уже... много лет как Лариса Петровна, и что дальше?

— От имени компании «Управсервис» приношу вам искренние извинения и обещаю, что мы как можно быстрее ликвидируем последствия данной аварии. А что касается виновного, то он будет установлен при разборе страхового случая. Представитель нашей страховой компании уже выехал, будет здесь в ближайшее время, оценит ущерб и предложит вам приемлемое решение. Если оно вас не устроит, то обращайтесь в суд, это ваше законное право. И я бы убедительно попросил вас не переводить деловые разговоры в эмоциональную плоскость.

В приемной на диване сидел сам президент пострадавшего «МайклоСовда» Михаил Романович Струйский: его рабочее место было пока залито водой. Алексей давно хотел познакомиться с этим интересным человеком, но сейчас был не самый подходящий момент. Мужчины обменялись взглядами, и Алексей понял, что может спокойно покидать объект. Подчиненные входили в кабинет Алексея медленно и отчитывались о проделанной работе понурив голову. Вроде бы все утряслось: в поте лица работают альпинисты, дворники и уборщицы, «МайклоСовду» выделены электрообогреватели, на другие этажи подано центральное отопление, на объекте побывал комиссар страховой компании, ущерб составил максимум двадцать тысяч рублей. При таком раскладе можно вздохнуть с облегчением и тихо радоваться жизни, но главный инженер выглядел мрачнее тучи.

— Как говорил мой первый прораб, — начал совещание Алексей, — жизнь — это игра под названием «Что? Где? Когда?». Вот мы сейчас в нее и поиграем. У меня вопрос к «знатокам». От кого главный инженер узнал об аварии на пятом объекте?

Как Алексей и ожидал, в кабинете повисло тяжелое молчание. — Хорошо, будем вести поиск истины методом исключения, — металлическим голосом продолжил он. — Я узнал об этом от тебя, Водогреев?

— Не-а, — испуганно ответил Юра.

— От тебя, Васильич?

— Нет, — буркнул Половицын.

— От тебя, Санчо?

— Никак нет, — по-военному четко, но не бодро и не молодцевато отрапортовал Команданте.

— Будут еще версии, предположения? — спросил главный инженер своих подчиненных. Алексей долго держал паузу.

Молчание нависло над столом главного инженера такой тяжестью, что грозило рухнуть на головы присутствующих и похоронить их под обломками, как перекрытия печально известного «Трансвааль-парка».

— А теперь... правильный ответ! — проговорил Алексей, подражая голосу и интонациям незабвенного Владимира Ворошилова. — Главный инженер узнал об аварии от господина БАГРЯНЦЕВА. Произнесенная вслух фамилия гендиректора словно обдала присутствующих мощной струей 90-градусной теплофикационной воды.

Алексей продолжал:

— Ваш непосредственный начальник оказался в незавидном положении обманутого мужа, который узнает о любовнике своей жены последним, к тому же из уст старого знакомого, которого не видел десять лет.

— Ну извини, Леха. Извини нас всех, — прошептал Юра Водогреев.

Его Алексей оставлял на аварийном объекте за старшего, и, наверное, именно он должен был сделать этот нелегкий шаг.

— Ваше «извини» в стакан не нальешь. Но я его принимаю. По-человечески. А в деловом плане я этого безобразия вам не спущу. Теперь ВЫ меня извините. И ответьте на вопрос. Помните, как устраивались на работу в «Управсервис»?

Аудиторию обожгла вторая струя девяностоградусной.

— Что ты имеешь в виду? — робко спросил Алексея инициативный Юра.

— Ты, Юра, да и все остальные — изучали при поступлении на работу свои должностные инструкции, подписывали их?

— Ну было дело, — ответил Водогреев.

— Так почему же вы их не соблюдаете?

— Как это не соблюдаем? — вяло попробовал возразить Половицын.

— А вот так! Готов спорить, что вы даже забыли бόльшую часть того, что там написано. Светочка, принеси, пожалуйста... раз, два, три, четыре... семь чистых листов бумаги. Сейчас я проверю ваши знания собственных должностных инструкций. Как вы, наверное, помните, там есть пункт под названием «Обязанности сотрудника». Будьте добры, воспроизведите, пожалуйста, его полностью. Даю пятнадцать минут. 

Главный энергетик, начальник отдела эксплуатации и ремонта, а также пять комендантов послушно заскрипели перьями. Алексей при этом заметил: 

— Я не поленюсь сверить ваше сегодняшнее творчество с тем, что написано в официальных должностных инструкциях, подписанных вами. Уверен, найду там массу вкусной и здоровой пищи для размышлений. Через пятнадцать минут Алексей произнес:

— Стоп. Ваше время истекло. Быстренько сдали контрольные работы своему классному руководителю. Подчиненные заулыбались. Слава Богу, гроза миновала. Алексей собрал листы бумаги, положил в стол и продолжил:

— А теперь, господа, озвучьте, пожалуйста, основную цель нашей с вами работы на ближайшие полгода.

— Ну это... перейти от эксплуатации по факту к эксплуатации плановой, — ответил Водогреев.— Она же профилактическая, — добавил Команданте Санчо.

— И как мы двигаемся к нашей цели? Сегодняшнее событие было запланировано?

— Нет!!! — хором ответили подчиненные. — И что нужно сделать, чтобы свести такие внеплановые истории к минимуму?

— Обеспечить безаварийную эксплуатацию объектов, — подал голос Половицын. — Хорошо, Васильич. Ты ответил на вопрос «что». А кто из вас ответит на вопрос «как»?

— Надо, это самое... быть бдительными, — предположил Команданте Санчо.

— А что такое бдительность в нашем с вами инженерно-строительном понимании? Водогреев! С точки зрения аварий, наиболее опасная сфера — твоя. Может, ты ответишь на мой вопрос?

Юра замялся. Тогда Алексей поставил вопрос по-другому:

— Хорошо, скажи мне, твои сантехники ходят в теплоцентр снимать показания приборов?

— Да.

— Каждые два часа?

— Да.

— На хрена?!!! — Юра потупил взор, а Алексей смотрел на него в упор и продолжал: 

— Ты, Юра, говорил, что скачок давления был зафиксирован, то есть дежурный сантехник выполнил часть своей работы. Первую часть. А вторую — не выполнил. Превышение параметра зафиксировал, а соответствующие меры не принял.

— Но ведь давление не доросло до аварийного, — начал оправдываться Юра.

— Но ведь радиаторы «МайклоСовда» вышли из строя, — в тон ему ответил Алексей.

— А не я их устанавливал! Пусть эти айтишники сами и отвечают.

— Устанавливал-то не ты, но за техническое состояние инженерных систем несет ответственность управляющая компания. Есть такой хитрый пункт в договоре аренды. И ты вместе со своими сантехниками должен был подумать, каким образом обезопасить весь контур отопления после появления там нового уязвимого места, а именно — этих нежных радиаторов. Прокол твоей службы налицо!

— Ну и уволь меня вместе с сантехниками! — разозлился Юра. — Я без работы не останусь!

— Не дождешься! — хохотнул Алексей. — Понимаешь, Юра, найти козла отпущения и отрапортовать начальству о том, что меры приняты и виновные наказаны — проще простого. К сожалению, у нас в России так делается сплошь и рядом. Но это глубоко неверный подход. Я не сторонник одноразовых управленческих действий. Ведь бизнес-центры, которые мы эксплуатируем — не одноразовые. Они будут служить нам и кормить нас много лет. Поэтому их эксплуатация должна быть не периодической, а постоянной, то есть системной...

— А кого же тогда накажем? — перебил Алексея Половицын. — Ведь начальство наверняка захочет крови...— Придется сделать себе кровопускание, — ответил Алексей. — Ущерб не превышает двадцати тысяч. Распределим эту сумму между нами четырьмя — мной, тобой, Васильич, тобой, Юра и тобой, Санчо. Мы все здесь, что называется, «напахали», и такое решение будет самым гуманным.

— А может, не надо? — подал голос Санчо. — Мы же все-таки быстро ликвидировали последствия аварии, можно сказать, героически бросились на амбразуру и закрыли ее своим телом. Показали свою способность эффективно действовать в случае техногенной катастрофы.

— Дражайший Команданте! Нам платят не за героизм, а за нормальную безаварийную работу объекта. И в данном случае мы свою зарплату не отработали. — Алексей повернулся к секретарше:

— Так что, Светик, оформляй приказ о депремировании каждого из нас на пять тысяч рублей, неси его на подпись гендиректору, и все дела. Думаю, не обеднеем. И волки будут сыты, и овцы целы.

Все согласно кивнули. Затем Алексей вернулся к вопросу обеспечения безопасной эксплуатации объекта:

— Главное — это контроль. Рассмотрим технологию контроля на примере нашей пострадавшей системы отопления, который у всех нас стоит перед глазами. Контролю подвергаются параметры. В данном случае это — температура, давление и расход теплофикационной воды. Мы их успешно отслеживаем. У нас для этого есть термометры, манометры и расходомеры, а также сантехники, которые круглосуточно дежурят и снимают с этих приборов показания. Далее. У параметров могут быть три вида значений: нормальные, они же рабочие, а также критические и аварийные. Юра, твои сантехники в курсе, какие значения параметров критические, а какие уже аварийные?

— Да вроде бы знают, — не слишком уверенно ответил Водогреев.

— А они в курсе, что те показатели, которые для наших чугунных радиаторов будут только критическими, для оборудования, установленного в офисе «МайклоСовда», уже аварийные?

— Этого они точно не знают! — честно сказал Юра.

— Вот и вылезла первая системная проблема! И думаю, не последняя. Чтобы их всех поймать за хвост, необходимо создать, подчеркиваю, СИСТЕМНЫЙ документ, по которому мы будем жить. Он должен четко отразить алгоритм непрерывного контроля за параметрами инженерных систем плюс порядок действий в аварийных ситуациях. Этот документ называется «Инструкция по обеспечению безаварийной эксплуатации объекта». Тебе, Водогреев, как крупнейшему специалисту «Управсервиса» по инженерным системам, и предлагается его разработать. Пять штук — по всем нашим бизнес-центрам.

— Такие инструкции как будто есть, — неуверенно произнес Юра.— Больно много в твоих словах неопределенностей, — заметил Алексей. — Всяких там «как будто», «вроде», «может быть», «наверно», «хрен его знает». Честно говоря, я этого не люблю. Как говорил мой первый прораб, если будешь кое-как делать кое-что, то кое-кто тебе не даст кое-чего. А раз на объектах есть качественные инструкции — ради Бога, тащи их мне на утверждение. Но я думаю, там есть над чем поработать. Затем Алексей заострил внимание подчиненных на действиях в аварийных ситуациях. Он напомнил простой принцип: если какой-то параметр дошел до критического значения, то нужно срочно связываться с поставщиком энергии, а если дошел до аварийного, то — немедленно отключать всю инженерную систему. Сегодня нужно было по достижении критического давления со всех ног бежать и перекрывать систему отопления 4-го этажа, а потом звонить в «Теплокотлоресурс» и выяснять, в чем дело. Если бы дежурный сантехник действовал именно таким образом, то аварии бы не случилось. Ему платят деньги именно за то, что он контролирует показатели и в зависимости от их значения принимает решения в рамках своей компетенции.

Однако Алексей был уверен, что дежурный сантехник, да и другие работники пятого объекта, сплоховали не из-за своей лени, некомпетентности или разгильдяйства, а вследствие слабой проработки инструкции. Скорее всего там отсутствует пункт об учете специфики инженерных систем арендаторов и не записано, что на четвертом этаже критические параметры давления теплофикационной воды ниже, чем по всему к

СистемаСотрудников на Restate: 1 ул. Оптиков, д. 4, кор. 2, офис 310 Санкт-Петербург,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
     
     
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
21 июня Сбербанк и Минфин обсуждают вопросы льготной ипотеки в 6%

21 июня В Москве начали выдавать разрешения на достройку жилья по старой схеме ДДУ

21 июня Владимир Путин: «Через 2-3 года система строительства жилья в России станет «цивилизованной»

20 июня Путин: Проблема нехватки «социалки» обострится в связи с переходом на эскроу

19 июня Премьер Медведев напомнил о необходимости снижения ипотечных ставок

18 июня Минстрой: Ветхое жилье не будут расселять, если оно не является аварийным

17 июня Мосгосстройнадзор в течение недели будет проверять ход строительства объектов реновации

17 июня Российские банки начали уменьшать проценты по ипотеке после снижения ставки Центробанка

17 июня Невскую губу Васильевского острова будут намывать еще 7 лет

17 июня Дома-памятники в центре Петербурга «помогут» отреставрировать туристы

14 июня Обновленный Василеостровский рынок начал работать в тестовом режиме

13 июня Мутко: Темпы ввода жилья в четырех регионах России сильно отстают

13 июня «Социалку» за Urban Group обещают построить до конца 2022 года

11 июня Российские банки выдали рекордный по размеру ипотечный кредит в 2,55 млн рублей

11 июня Отчаявшиеся дольщики ЖК «Ижора Парк» объявили голодовку

11 июня В продаже появились квартиры в ЖК

11 июня В ЖК «Прибалтийский» осталось достроить последний корпус

10 июня Итоги ПМЭФ-2019: Петербург рассчитывает на инвестиции в размере 182,4 млрд рублей

6 июня Патриарх Кирилл: РПЦ строит в среднем по три храма в сутки

6 июня Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх