254 108 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 
14 февраля 2011, 13:16 2682

Эксплуатация недвижимости. Быть главным инженером-2: 12 глава

Где может проходить Всероссийский съезд руководителей ведущих управляющих компаний? Разумеется, в здании, которое лучше всего управляется и эксплуатируется. Недавно таковым был признан «Президент-отель». Этот пятизвездочный красавец победил в конкурсе «Хрустальная ладья» и получил звание «Лучшее гостиничное предприятие города Москвы».

В «Красном» конференц-зале собралось свыше двухсот «зубров» эксплуатации коммерческой недвижимости. Своих представителей делегировали многие зарубежные транснациональные компании, активно действующие на российском рынке. Иностранные специалисты чувствовали себя свободно: отель обеспечен системами синхронного перевода, как минимум, с 12 языков. Выступление Алексея Новикова было намечено на второй день работы съезда. В первый день он внимательно слушал других докладчиков. На второй — стало не до этого. Трудно было побороть волнение перед собственным выходом на трибуну. Готовясь к конференции, Алексей взял уроки ораторского искусства у своей знакомой-имиджмейкера, которая ловко и умело превратила уборщицу Веру в стильную бизнес-леди. Алексей имел немалый опыт публичных выступлений. Однако в большинстве случаев его красноречие было обращено к умам и сердцам таких людей, как Водогреев, Половицын, Команданте Санчо и других менеджеров среднего звена. Здесь же в большом количестве сконцентрировались высшие руководители управляющих компаний. Они создавали мощный энергетический фон, от которого с непривычки постанывала нервная система. Для того чтобы отработать приемы снятия психологического напряжения и понадобилось несколько уроков-тренингов. 

Алексей начал доклад с размышления об услуге по эксплуатации как таковой:

— Услуги можно разделить на три категории качества. Позвольте начать с литературного примера — заметки из «Записных книжек» нашего замечательного писателя Сергея Довлатова. Известный поэт-эмигрант договаривался о лекциях в одном из американских университетов. «У меня есть три разные лекции, — сказал он. — За одну я беру триста долларов. За вторую — двести пятьдесят. За третью — сто. Но эту, третью, я вам не рекомендую». Так и у нас, в эксплуатации недвижимости. Услуги можно разделить на три категории: профессиональная, компромиссная и та, которую мы не порекомендуем. Уверен, что услуги последней, третьей разновидности ни одна из представленных здесь компаний не оказывает. Такие, с позволения сказать, услуги базируются на уступке. Клиент вынужден во всем уступать эксплуатирующей компании, ибо у него нет альтернативы. К сожалению, подобная практика весьма распространена в жилищной сфере, но ситуация там, как мы знаем, потихоньку меняется. Вторая категория услуг, как следует из ее названия, базируется на компромиссе. Представим себе хорошо знакомую стандартную ситуацию: запланированы одни расходы на эксплуатацию, а фактически необходимы другие. Как показывает практика, в среднем, в два раза большие. Что делать? Сократить затраты на эксплуатацию в угоду запланированной рентабельности или снизить рентабельность в угоду эффективной эксплуатации? В итоге собственник недвижимости выбирает нечто среднее: и деньги теряет, и качество эксплуатации ухудшает. Иными словами — выбирает между плохим и удовлетворительным. Но мы с вами должны предлагать нашим заказчикам услугу высшей категории, то есть профессиональную. Она представляет не уступку, не компромисс, а ВЫБОР. Выбор между хорошим и отличным!   

Алексей сделал паузу и перешел ко второй части своего доклада, где он собирался рассуждать о том, какие преимущества дает клиенту профессиональная услуга.

— Раскроем понятия «хорошее» и «отличное». Хорошее есть безопасность, уют, комфорт и высокое качество сервиса на объекте. Все это обеспечивается за счет эффективного использования и оптимизации различных ресурсов — материальных, финансовых, технологических и трудовых. Отличное же приводит к увеличению рыночной стоимости объекта. А это достигается не просто грамотным управлением ресурсами, но и стандартизацией процесса эксплуатации недвижимости. Отличный результат получается только при СИСТЕМНОМ подходе к процессам управления и эксплуатации.

Алексей раскрыл понятие системного подхода на примере своей работы в «Управсервисе». И эта часть доклада стала одной из самых интересных для аудитории. Видавшие виды специалисты были поражены, насколько быстро можно изменить сами принципы эксплуатации объектов недвижимости. Всего за полгода «Управсервис» осуществил переход от «авральной» к плановой эксплуатации своих бизнес-центров, в которой центральное место занимает профилактика аварийных ситуаций.

В третьей части доклада Алексей, как и собирался, продвигал идею, которую считал наиболее актуальной на данной стадии развития рынка управления коммерческой недвижимостью в России. Он считал целесообразным для управляющих компаний подключаться к работе с объектами еще на стадии их строительства и даже проектирования.

— Ни для кого не секрет, — говорил Алексей, — что большинство построенных объектов недвижимости отличаются от проектных моделей. И это отличие может быть весьма существенным. В ходе строительства в проект вносится множество изменений. Они могут быть вызваны самыми разными соображениями. Где-то у собственника не хватает денег и он начинает экономить, в чем-то его убеждают подрядчики, бывает, что по ходу строительства возникают новые идеи, которые хочется немедленно воплощать в жизнь. Что греха таить, нередко в пылу работы эти изменения фиксируются недостаточно скрупулезно. Заключая контракт на управление и эксплуатацию объекта, управляющая компания получает комплект проектной документации, которая не совсем достоверно отражает действительность. А времени для сравнения чертежей с реальной картиной нет. Собственник ввел здание в эксплуатацию и, естественно, жаждет скорее получать с него доход. Он торопит управляющую компанию: давай-давай мне арендаторов сразу и побольше! И нередко всякого рода «тайны железной двери» раскрываются на стадии заключения договоров аренды, а то и после их подписания. Управляющая компания идет навстречу пожеланиям арендатора и что-то доделывает за подрядчика, который уже «умыл руки». Все это происходит в авральном режиме. Разумная управляющая компания себе в убыток работать не будет, и за этот аврал выставляет собственнику счет. Таким образом, срок окупаемости объекта отодвигается все дальше и дальше. Вот какие неприятности могут подстерегать владельца недвижимости, если он экономит на управляющей компании и подключает ее к работе с объектом лишь на третьей стадии его жизненного цикла. Позволю себе напомнить уважаемой аудитории все три стадии.

1. Разработка концепции и бизнес-планирование строительства объекта недвижимости.

2. Проектирование и строительство.

3. Коммерческое использование.

А сейчас посмотрим, насколько выгоднее привлекать специалистов управляющей компании к работе с недвижимостью на первой и второй стадии. Если эксперты управляющей компании будут сопровождать строительство объекта, то можно сэкономить дальнейшие затраты на его обслуживание за счет трех факторов.

Алексей вывел на широкий экран конференц-зала очередной слайд, и все три фактора предстали перед уважаемой публикой в письменном виде:

1) фиксация изменений, допущенных в процессе строительства, прогнозирование их влияния на условия технического обслуживания и величины эксплуатационных затрат;

2) архивирование технической исполнительной документации и принятых проектных решений;

3) гарантия качества строительных работ, использованных материалов и инженерного оборудования.

Алексей детально, на примерах из своей трудовой деятельности доказал «теорему» о том, что владение и использование такой информации сократит эксплуатационные расходы собственника на 20%.

— Если не поскупиться и пригласить опытных специалистов по эксплуатации недвижимостью еще на первой стадии жизненного цикла здания, — продолжал Алексей, — то собственник получает следующие возможности.

Алексей снова сменил слайд, и участники совещания прочитали на экране три пункта:

1. Выбор оптимальных инженерных систем.

2. Стандарты, режимы и технологии эксплуатации.

3. Прогноз расходов на эксплуатацию.

Оратор убедительно доказал, что все эти возможности позволят сэкономить 30% затрат на последующую эксплуатацию. А вкупе с сопровождением строительства управляющая компания позволит собственнику сберечь аж пятьдесят процентов эксплуатационных расходов!

Алексей закончил свое выступление следующими словами:

— Я не открою вам Америки, если лишний раз отмечу, что двадцать первый век с точки зрения экономики будет веком услуг. В отличие от промышленного двадцатого века. Я упомянул Америку не случайно. В Соединенных Штатах услуги уже давно доминируют над промышленностью, сельским хозяйством, транспортом и другими отраслями хозяйственной деятельности. И занимаясь такими важными вещами, как бизнес-планирование, проектирование и строительство коммерческих объектов, передовой предприниматель заблаговременно подумает об услугах, которые и являются источником его будущих доходов. Не за горами то время, когда владелец бизнес-центра при расчете своих грядущих доходов будет не просто умножать квадратные метры своей недвижимости на арендную плату, а планировать услуги по аренде помещений гораздо более детально. И при этом привлекать профессионалов по управлению и технической эксплуатации, то есть нас с вами. И мы должны быть готовы к такому благоприятному для нас повороту событий!

Успех выступления не просто оглушил, а лавиной обрушился на Алексея. Он это ощутил по реакции публики. Серьезные солидные дяденьки, с лиц которых в разговорах с коллегами, особенно молодыми, не сходит скептическая ухмылка, вдруг встали с мест и захлопали. Алексею закралась в душу подленькая мыслишка: «А не выпили ли они?» Однако столы к фуршету только накрывались.

А уж на фуршете Алексей толком не смог утолить голод. Было некогда. Все время подходили коллеги, жали руку, просили визитную карточку. «Визитки» скоро закончились, пошли в ход вырванные листы блокнота с электронным адресом и телефонами, написанными вручную. А вот выпить пришлось немало. Каждый норовил подойти, чокнуться и поднять бокал за успех. Алексей смог свободно вздохнуть, когда уже все съели. Но это не беда. Он получил мощнейший заряд энергии и без пищевых калорий.

Возвратясь в свой гостиничный номер, Алексей открыл ноутбук и лихорадочно застучал по клавишам. Он создавал новую концепцию услуг «Управсервиса», которая, конечно же, повлечет за собой реорганизацию предприятия. Мысль о создании подобного творения пришла в голову давно. Но моральное право на такое свершение, по мнению Алексея, получено лишь сейчас, после несомненного успеха и признания в кругу авторитетнейших коллег. Да и времени раньше не было. Главным инженерам управляющих компаний досуг «только снится». Да и то если есть возможность поспать. А свободное время выдается только в московской командировке. У Алексея был запланирован целый вечер для общения с друзьями и знакомыми, которых у настоящего делового человека в столице предостаточно. Но... они простят.

Алексей самозабвенно работал остаток дня и всю ночь. Не страшно — выспится по дороге в аэропорт и в самолете.

Согласно концепции Алексея, «Управсервис» должен превратиться в холдинг, а некоторые его службы — стать самостоятельными юридическими лицами. Таким образом, в состав холдинга должны войти эксплуатационная, логистическая, финансовая, охранная и ряд других компаний. Деятельность этих «дочек» не только контролируется сверху, но и координируется на каждом объекте. Это делает управляющий, который подчиняется непосредственно руководству холдинга. Каждая дочерняя компания холдинга обязана оказывать полный пакет своих услуг на объектах «Управсервиса», кроме того, она имеет право привлекать и обслуживать новых клиентов, разумеется, не в ущерб основным. Заработанные деньги в определенной степени можно тратить на поощрение персонала и развитие компании.

Алексей задумался над тем, как представить свой труд Багрянцеву. Он сделал выжимку и отправил ее гендиректору по электронной почте. К приезду Алексея тот ознакомится с предложением и, возможно, примет решение. Одно из двух. Если скажет «да», то энтузиазм главного инженера по внедрению новой бизнес-концепции ему обеспечен. Если нет...

Алексей вновь вспомнил незабвенного Михаила Петровича Стропилина, своего первого прораба.

— Если прораб начал принимать производственные решения, достойные должности управляющего треста или хотя бы главного инженера, — говорил Петрович, — то, оставаясь на своем месте, он подвергает себя опасности. Его сожрут. Либо начальство, которому не нужны претенденты на свои места, либо собственные амбиции и неудовлетворенность существующим положением вещей. Такой «модернизированный» прораб должен приготовить для руководства две папки. В одной — предложения по работе на новой, более высокой должности. В другой — заявление об увольнении по собственному желанию. Если не примут первую, то в ход пускается вторая. Уж если поставил некую планку, то прыгай, а не взирай на нее в нерешительности. Упадет на голову — больно будет.

Естественно, мудрость прораба легко экстраполировалась на уровень главного инженера. Алексей распечатал полный текст концепции услуг «Управсервиса» и вложил его в зеленую папку — цвет надежды и разрешенного сигнала светофора. Заявление об увольнении по собственному желанию он положил в красную папку.

 

* * *

 

Алексей вернулся в родной город в конце недели. Понедельник, как всегда, начался с планерки. Когда она закончилась, Багрянцев попросил главного инженера остаться.

— Я познакомился с твоим предложением, — начал он без лишних прелюдий. — Оно любопытное, соответствует духу времени. Чувствуется, что не столько ты извлек пользу от нашего отраслевого съезда, сколько остальные делегаты, которым посчастливилось заслушать твой доклад. Я сам не ожидал, что у тебя в голове гораздо больше идей и планов, помимо тех, которые ты представил на суд коллег.

— А что вы все-таки думаете о моей новой концепции деятельности «Управсервиса»?

— Если не возражаешь, то отвечу вопросом на вопрос. За семь месяцев работы на нашу компанию ты совершил целую революцию. Теперь предлагаешь еще одну. Не многовато ли? Поясню на историческом примере. В семнадцатом году в России произошла февральская революция. Ее приветствовала вся прогрессивная общественность. Потом произошла октябрьская. А это, по мнению той же прогрессивной общественности, был уже перебор. Так оно и вышло.

— Анатолий Вениаминович! Совершенствование бизнеса, повышение коэффициента полезного действия нашей работы должно быть непрерывным. А моя концепция прекрасно вписывается в те новые процессы, которые я запустил. Подробности изложены в полной версии, которая здесь, в зеленой папке. Кроме того, если она будет внедряться под моим контролем, то успех дела я гарантирую.

— Вот не сидится тебе на должности главного инженера! Хочешь заполучить право хоть на малюсенький, но на собственный бизнес и рулить им. Ты же и так топ-менеджер. Давай я тебя повышу. На мой взгляд, ты вполне достоин ранга первого заместителя генерального директора. Если Совет Директоров будет не против...

— Понимаете, Анатолий Вениаминович... Как бы вам объяснить... Вот вы привели исторический пример. А я обращусь к примеру литературному — бессмертному творению Дюма-отца. То, что я имею, и то, что вы сейчас предлагаете, для Атоса слишком много, а для графа де Ля Фер слишком мало.

— Граф де Ля Фер, говоришь... Ну ладно, ты ждешь от меня конкретного ответа на свой вопрос. Так вот, Леша. Не графья мы еще. Для холдинга не созрели. С этим пока повременим. — Багрянцев отодвинул зеленую папку. Тогда Алексей достал красную папку, извлек оттуда единственный листок и протянул собеседнику.

— А ты и правда революционер, — произнес Багрянцев, прочитав заявление. — Подожди чуток, дай переварить.

Генеральный директор погрузился в себя. Неловкое молчание висело пять минут. Алексей вспомнил, как с блеском добился утверждения полугодового бюджета на эксплуатацию. Тогда его предложение шеф изучал ровно столько же времени.

— Ну хорошо, — нарушил тишину Багрянцев. — Как говорится, большому кораблю большое плавание. Но мне жаль. Ты очень хорошо работал.

— Спасибо, Анатолий Вениаминович. — Алексей был тронут. Строгий и скупой на похвалу шеф никогда ни одному подчиненному не говорил, что тот хорошо работает. По крайней мере Алексей таких слов от Багрянцева не слышал.

— Я не хотел бы терять такого сотрудника. Ты честно относился к своей работе. Я тоже буду с тобой честен. Не собираюсь удерживать здесь тебя насильно, угрожать, пугать тем, что в другом месте хуже.

— Мне здесь было очень хорошо, — сказал Алексей. — Но и в другой компании будет не хуже. Мой первый прораб любил перефразировать известную поговорку и говорил: хорошо там, где мы есть.

— Раз так говорил, значит, был счастливым человеком, — заметил Багрянцев. — И тебе, Алексей, я желаю счастья. От всей души.

Алексей не ожидал от своего генерального директора такой теплоты. Надо было отвечать в том же духе.

— Вы создали замечательную компанию, Анатолий Вениаминович...

— Если ты ее не захочешь покидать, — перебил его гендиректор, — то я готов вернуть тебе заявление в течение двух недель, положенных по закону, и забыть о нем. Более того, если ты все же уволишься, то я всегда буду готов тебя принять вновь. Достойное место в «Управсервисе» тебе обеспечено.

— Буду признателен, если и другим возможным работодателям охарактеризуете меня с лучшей стороны.

— Не вопрос! — заверил его Багрянцев. — Дам самые лучшие рекомендации.

Прощаясь, Алексей протянул генеральному директору зеленую папку со словами:

— А все-таки возьмите на всякий случай. Авось пригодится.

Багрянцев взял папку.

Выходя из директорского кабинета, Алексей вспомнил еще одну бессмертную фразу первого прораба: «Иногда выглядеть достойно важнее, чем выиграть приз».

СистемаСотрудников на Restate: 1 ул. Оптиков, д. 4, кор. 2, офис 310 Санкт-Петербург,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
     
     
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте или Facebook, чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Индексы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Поиск на карте

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
Новости и аналитика рынков
21 июня Сбербанк и Минфин обсуждают вопросы льготной ипотеки в 6%

21 июня В Москве начали выдавать разрешения на достройку жилья по старой схеме ДДУ

21 июня Владимир Путин: «Через 2-3 года система строительства жилья в России станет «цивилизованной»

20 июня Путин: Проблема нехватки «социалки» обострится в связи с переходом на эскроу

19 июня Премьер Медведев напомнил о необходимости снижения ипотечных ставок

18 июня Минстрой: Ветхое жилье не будут расселять, если оно не является аварийным

17 июня Мосгосстройнадзор в течение недели будет проверять ход строительства объектов реновации

17 июня Российские банки начали уменьшать проценты по ипотеке после снижения ставки Центробанка

17 июня Невскую губу Васильевского острова будут намывать еще 7 лет

17 июня Дома-памятники в центре Петербурга «помогут» отреставрировать туристы

14 июня Обновленный Василеостровский рынок начал работать в тестовом режиме

13 июня Мутко: Темпы ввода жилья в четырех регионах России сильно отстают

13 июня «Социалку» за Urban Group обещают построить до конца 2022 года

11 июня Российские банки выдали рекордный по размеру ипотечный кредит в 2,55 млн рублей

11 июня Отчаявшиеся дольщики ЖК «Ижора Парк» объявили голодовку

11 июня В продаже появились квартиры в ЖК

11 июня В ЖК «Прибалтийский» осталось достроить последний корпус

10 июня Итоги ПМЭФ-2019: Петербург рассчитывает на инвестиции в размере 182,4 млрд рублей

6 июня Патриарх Кирилл: РПЦ строит в среднем по три храма в сутки

6 июня Сделка по продаже московской гостиницы «Пекин» Китаю не состоялась

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Разместить объявление
Сохранятся ли доступные цены на жилье без "долевки"?
© 2008-2019 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх