Дорогая моя «Москва»: кто, как и зачем покупает люксовые гостиницы в столице
Гостиница «Москва», ныне известная как Four Seasons Hotel Moscow, сменила неподтвержденного владельца (Сулейман Керимов) на новых, также неподтвержденных. Это обычный порядок вещей для рынка, считают эксперты - слишком значим и дорог объект сделки.
В начале недели в деловых СМИ появились сообщения о том, что завершена самая крупная сделка на рынке гостиничной недвижимости столицы: гостиница «Москва», ныне известная как Four Seasons Hotel Moscow, сменила владельца.
Бизнесмен Сулейман Керимов продал ее братьям Хотиным, белорусским предпринимателям и владельцам «Горбушкиного двора» (десятое место в рейтинге Forbes «Короли российской недвижимости»). Детали сделки не разглашаются - участники даже не подтвердили сам факт ее заключения, впрочем, бывший владелец тоже предпочитал не раскрывать факт владения. Неизвестна и уплаченная за «Москву» сумма, по внутренней информации, которую распространили отдельные СМИ, сделка и вовсе могла быть бартерной - обмен активами или даже содействием в развитии бизнеса.
Эксперты, опрошенные Restate.ru, подтвердили и сам факт заключения сделки, и ее многомесячную историю, и то, что новые собственники вряд ли захотят назвать себя официально - люксовый сегмент гостиничного рынка сегодня остается непрозрачным. Но это, по словам экспертов, не вредит самому рынку - для конечного потребителя важен только оператор, а не собственник гостиницы.
«Что касается непрозрачности, то она присутствует в большинстве сделок такого масштаба. Это касается и офисной недвижимости, и торговой, и в том числе крупных проектов жилого сегмента. СМИ достаются в основном «инсайды», сведения которых очень приблизительны, а оценочная стоимость сделки может отличаться от реальной в разы», - комментирует Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium.
Непубличность объекта связана не в последнюю очередь и с его местоположением. Владеть объектом рядом с Кремлем довольно непросто, управление осложняется массой нюансов, связанных с ФСО. В таких проектах не бывает «случайных» людей, что также ведет к закрытому характеру сделки.
«Как показал экскурс в прошлое, и предыдущие владельцы старались избегать публичности. Чем объясняется непрозрачность в этом сегменте? Постояльцам Four Seasons личность владельца не важна, а владельцам подобная известность не нужна», - объясняет Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments.
Сейчас вообще довольно выгодное время, чтобы покупать, но не очень приятное, чтобы продавать, считает Александр Ошурко. Крупные инвестиционные сделки за последний год можно пересчитать по пальцам одной руки, и большинство из них связаны с распродажей активов западных компаний, уходящих из России. Но продажа гостиницы «Москва» стала, скорее, логичным завершением длительного процесса: ранее тому же покупателю была продана торговая часть комплекса, и теперь покупатель полностью контролирует актив.
Что касается самого объекта, то его с точки зрения инвестиций можно однозначно назвать привлекательным. Гостиницу отличает хорошее местоположение, качественно проведенная реконструкция, высокий ценовой сегмент и престиж. Все это привлекает на объект как офисных и торговых арендаторов высокого класса, так и состоятельных постояльцев.
«По нашим оценкам, подобный гостиничный объект люксового сегмента может стоить от 8 до 11 млрд руб. Выгода от владения подобными активами зависит от фактической цены приобретения. Срок окупаемости сделки может варьироваться от 7 до 15 лет. Это самая значимая новая гостиница в СНГ: уникальна ее история, локация, неофициальный статус самого престижного отеля Москвы», - комментирует Александр Самодуров.
«Как правило, активы подобного типа приобретаются с целью сохранения капитала, а не быстрого заработка. С данной точки зрения Four Seasons - очень хороший вариант. Это положительная с точки зрения имиджа инвестиция, объект, которым можно гордиться. Безусловно, имя оператора Four Seasons, для которого этот объект - единственный в столице, является дополнительным «знаком качества». Сроки окупаемости зависят от цены объекта», - считает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.
По данным компании, гостиницы люксового сегмента нисколько не пострадали от недавнего кризиса, скорее напротив, рынок в последнее время растет - отечественные отели выигрывают от увеличения спроса со стороны зарубежных туристов в результате ослабления рубля и, следовательно, снижения стоимости проживания в валюте. По итогам первой половины года средний тариф в этом сегменте вырос на 10% - до 15,2 тыс. рублей, и немного увеличилась загрузка (до 59%). В результате показатель RevPAR (доходность на номер) вырос на 11% - почти до 9 тыс. рублей. Это поднимает ликвидность крупных и значимых объектов на гостиничном рынке, однако говорить о динамичном развитии или оперировать показателями роста невозможно из-за небольшого - штучного - количества сделок.
«Сделки подобного масштаба и с активами такого уровня на рынке нечасты. Из относительно недавних примеров можно привести разве что Ritz-Carlton, «Националь», Intercontinental Tverskaya, и «Метрополь». Как правило, в случае Москвы и Санкт-Петербурга такими объектами интересуются инвесторы из России и СНГ», - рассказывает Татьяна Веллер.
В последние годы сделки более, чем на 10 миллиардов рублей, редки, соглашается с ней Александр Самодуров. И объем операций в целом незначительный - всего 31 млрд рублей в год - не вызывает интерес у зарубежных инвесторов, ищущих инвестиционные возможности. В основном гостиничной недвижимостью, в том числе люксовыми объектами, интересуются покупатели из России и СНГ, так как этот рынок более понятен им. К тому же, на деятельности иностранных инвесторов сказались и недавние политические потрясения.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2038 
Бизнес-центр Porta в районе Филевский Парк и деловой комплекс на юге Москвы: новости коммерческой недвижимости на Restate 
В Москве планируют вложить 15 трлн рублей в комплексное развитие территорий 
Редевелопмент юга: в Москве разработали новые проекты на 15 млрд рублей 
150 млрд рублей на Южное Тушино, Кузьминки и Крюково: в планах Москвы новые промзоны на освоение
Инвестиции на подъеме: объем вложений в торговую недвижимость России в 2023 году побил пятилетний рекорд
В Москве выставил на торги имущественный комплекс комбината питания «Космос» за 995 млн рублей 
