Ауторейдерство – антикризисный механизм застройщиков
В первом чтении российским парламентом приняты поправки в Закон о банкротстве, защищающие обманутых дольщиков. Поправки обязывают новых владельцев участков и недостроенных объектов, выкупленных у обанкротившихся застройщиков, предоставлять по окончании строительства квартиры дольщикам. Кроме того, участки с незавершённым строительством будут выставляться на торги в первую очередь.
Госдума обязала застройщиков обеспечивать обманутых дольщиков жильем… Ауторейдерство – антикризисный механизм «просевших» застройщиков. В первом чтении российским парламентом приняты поправки в Закон о банкротстве, защищающие обманутых дольщиков. Поправки обязывают новых владельцев участков и недостроенных объектов, выкупленных у обанкротившихся застройщиков, предоставлять по окончании строительства квартиры дольщикам. Кроме того, участки с незавершённым строительством будут выставляться на торги в первую очередь.
Законопроект предусматривают в первую очередь решение проблем граждан, оставшихся без денег и жилья из-за банкротства застройщика, и лишь затем погашение новым застройщиком требований кредиторов и госорганов.
Комментарий от САН «ЭКСПЕРТ:
В нашем сообществе понятие «обманутый дольщик» пока не имеет, к сожалению, четкого определения. Надеемся, что новый законопроект четко обозначит это понятие…
Т.е. будут ли считаться обманутыми те дольщики, застройщик которых нагло присвоил денюжки и сбежал за границу? Либо те, кто даже имеет свидетельство об собственности, но имеет реально непригодный к проживанию объект (квартиру-то приняли, а общедомовые конструкции и коммуникации не достроили)? Так как такие товарищи в общем нам уже не товарищи ( т.е. они же уже не дольщики, а собственники). Или будут ли считаться обманутыми те, кто, купив квартиру и оплатив ее, после сдачи дома и обмеров БТИ, оказываются должными доплатить тысяч этак 100. За « криворукость» строителей застройщика, выкладывающих стены на плюс-минус полметра от проекта, «кривоцифрость» проекта, в котором что-то пересчиталось за время строительства, и «кривобокость» договора долевого участия, где двусмысленная трактовка пунктов была вольно «перетрактована» застройщиком в минуты острой финансовой недостаточности.
Чтобы понять, почему закон ФЗ №214 все-таки не защищает дольщиков, необходимо было начать с процедуры банкротства. Небольшой экскурс в историю рынка новостроек в кризис позволяет понять, почему. Возможно, первые банкротства застройщиков были банкротствами без злого умысла. Так как в начале развития рынка нового строительства большинство строек (по крайней мере, в нашем городе), основывались на так называемой финансовой пирамиде последующих продаж. Т.е., строительство финансировалось за счет последующих продаж. Когда продажи встали, встало и строительство.
После появления одного-двух таких объектов, муниципальные власти во избежание социальных явлений, были вынуждены брать такие недостроенные объекты как минимум – под контроль, как максимум – под частичное финансирование ЖКХ.
Но какой это соблазн для застройщиков? Постепенно создавая кредиторскую задолженность и выводя активы, можно аккуратно подогнать фирму под банкротство, при этом умудрившись сдать объект с недоделками госкомиссии и побудить дольщиков принять квартиры в собственность (так как не примешь – потом ищи-свищи застройщика и оформляй право собственности через суд). Главное – точно спланировать момент… И подогнать финансовый баланс для прокуратуры ( если что…) так, что вот же – сумма миллионов на достройку точно равна стоимости непроданных квартир. Вот только почему рыночную цену квартир «сейчашнюю» считаем, а не 3-5 летней давности, когда строить начинали? И где прибыль, неужели на социальное благо строили?
А уж если склонить всех дольщиков к некой управляющей компании – вообще супер. Так как управляющая компания соберет недостающую денюжку с жильцов и в итоге достроит то, что надо.
Для этого всего лишь надо создать некую как бы стороннюю фирму, на деле мягко говоря, аффилированную, и перекачать туда то, что ценно. И управляющую компанию «найти», какую нужно. То, что со знаком минус – оставить в «обанкрочиваемой» строительной компании и медленно довести до банкротства, всячески демонстрируя последние вздохи и предсмертные хрипы финансового беремени кризиса. Иными словами, совершить рейдерский захват самого себя. Так, чтобы никто не догадался…
И какие это затраты для муниципалитета и ЖКХ? Казалось бы, небольшие недоделки в таких домах, которые муниципалитет обязует принять на обслуживание коммунальщиков, выходят для последних кругленькими суммами. Так как выявляется еще куча дефектов. В итоге коммунальщики оптимизируются до крайности, что в итоге опять же отражается на дольщиках.
Заметив «однако тенденцию» таких вот банкротств застройщиков, грешки и просчеты которых в итоге повисли бременем на муниципальных бюджетах, государство забило тревогу. И решило принять помимо поправок к 214, еще и поправки к Закону о банкротстве. Молчаливо согласившись с тем, что на деле 214 Закон защитить дольщиков не сумел.
На что надеемся, чего боимся? Изменения в закон о банкротстве имеют под собой предпосылку того, что недостроенный объект кто-то захочет выкупить. При этом финансовый расчет показывает, что
количество нереализованных к тому времени квартир, помноженное на реальную (!) цену рынка на момент выкупа, должно превышать (>=) с желаемой нормой прибыли затраты на достройку + устранение всех недоделок + дооформление документации + цену выкупа (!).
Соответственно, чем выше степень готовности объекта (читай, меньше непроданных квартир), тем меньше желающих выкупить объект. И меньше надежды у дольщиков.
Теперь о проблеме приоритета исполнения обязательств перед дольщиками. Неоднократно уже известны случаи, как бы это ни смешно звучало, но борьбы таких дольщиков за то, кто первый подаст требование на возмещение. Подсчеты того, что осталось у застройщика и на что можно претендовать, а потом попытки успеть, чтобы не успел сосед. В то время, как застройщик успевает по хитро выдуманным схемам это имущество «сплавить» уже позавчера… Так как будет устанавливаться очередность удовлетворения обязательств? По принципу «свободная касса»? Или по принципу – хочешь получить оплаченную квартиру - задолбай кредитора?
Другой момент – покупцы недостроев обязаны предоставлять обманутым дольщика жилье. Но пока не указано, что именно в том объекте, что те дольщики оплатили. В итоге, чтобы максимизировать прибыль в набранном выше курсивом уравнении, покупец может с чистой совестью «предоставить» жилье и поменьше и похуже и подальше. Несчастному дольщику, измытаренному годами ожидания, может и это быть счастьем. Но где правда?
Мораль: обещанного три года ждут. Т.е. именно столько, сколько составляет срок исковой давности, после чего можно уже не ждать ( вернее, не требовать). Новый законопроект пытается преодолеть эту безысходность русской народной поговорки. В то время как с момента принятия 214 прошло уже 5 лет…
Автор: Андреева Елена специально для Restate.ru
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2281 
Продажи новостроек в России в 2025 году могут упасть на четверть: Дом РФ 
ИИ в помощь: современные стратегии продажи недвижимости
Офисный рынок Петербурга просел более чем в 2 раза: сделок мало, цены растут
До 40%: ставки аренды растут во всех районах Санкт-Петербурга
Архитектура и дизайн в недвижимости Петербурга: тренды, кейсы, трансформация.jpeg "Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове")
Как развивается рынок жилой недвижимости на Васильевском острове
