Расселение коммунальных квартир: возможности инвесторов
Крупные государственные проекты свернуты из-за кризиса не будут, и программа расселения коммуналок относится именно к таким проектам. Это гуманное начинание основывается на сотрудничестве государственного и частного капитала.
А значит сейчас, в минуту, когда экономики даже успешных в финансовом смысле стран сотрясаются от напряжения, организаторы проекта расселения могут рассчитывать на продолжение всех работ и освоение планов? Restateпопытался получить ответ на этот вопрос на конференции по расселению коммунальных квартир, состоявшейся на прошлой неделе в ИТАР-ТАСС.
Взгляд со стороны чиновников
«Понятно, что силами только города это не решить, мы привлекаем инвесторов, - говорит Орлова Марина Геннадьевна, первый заместитель председателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга. - Количество коммунальных квартир с начала 2007 года на 4200 квартир. В бюджете запланированы большие средства, и они направлены на социальные выплаты (30% стоимости жилья), Средства в этом году – полтора миллиарда рублей, в следующий год – пять миллиардов рублей. Ответственность на нас ложится очень большая. Оператор программы – Горжилобмен, госучереждение. Это связующее звено между гражданами, районными организациями, ассоциацией риэлторов. Есть несколько других выходов из подобной ситуации. Что касается конкурсов: мы внесли изменения в действующий закон – касательно доли Санкт-Петербурга. Мы в отношении заведомо непригодных для жилья коммунальных квартирах увеличили долю Санкт-Петербурга, она составляет сегодня 50%. Это может быть свободная площадь в коммунальной квартире, либо это участие в предоставлении жилья проживающим в этих квартирах.
Участниками программы могут стать жители коммунальных квартир, не состоящие на учете. Для участия заявлено порядка 2,5 тысяч квартир. Обязательным условием было стояние на учете жильцов. Но квартир с очередниками было только 7%. В результате было принято решение квартиры, где нет очередников, тоже расселять, но государственную субсидию при этом не предоставлять. Такие квартиры расселяются при помощи инвестиционных проектов и конкурсов. Самое тяжелое, по мнению Марины Орловой, это то, что для расселения коммунальной квартиры необходима договоренность между людьми. Это является камнем преткновения, когда люди пытаются решить свои проблемы, но не находят поддержки у своих соседей. В таких случаях чиновница рекомендовала пользоваться преимуществами программы для молодых семей, для бюджетников. Основную же помощь в поиске вариантов должны, по ее мнению, оказывать профессиональные агенты, прошедшие дополнительную подготовки к работе с трудным контингентом коммуналок. Филимонов Сергей Алексеевич, генеральный директор «Горжилобмена» называет цифру - 217 тысяч. Именно столько человек подали заявление на расселение. «Так как программа носит заявительный характер, сама эта цифра является показателем нашей работы. По нашим прогнозам до конца года количество объявлений составит более 4 тысяч. Проводятся встречи в районах, на крупных предприятиях, например, на крупных предприятиях, например, на Ижорском заводе. Например, мы рассматриваем возможность материальной помощи в решении жилищного вопроса от предприятий». С точки зрения г-на Филимонова, важную роль в расселении коммунальных квартир могут сыграть товарищества собственников жилья, муниципальные советы и даже участковые милиционеры.
Оператор программы расселения считает важным то, что Горжилобмен сотрудничает с бизнес-соообществом. «Наблюдательно-выжидательная позиция риэлторов исчерпала себя, - говорит он. - Горжилобмен заключил на сегодняшний день 86 договоров с ведущими агентствами недвижимости. Организовано обучение агентов по недвижимости. В Горжилобмене создается информационный центр по программе расселения, он начнет работать в конце этого года. До конца года у нас будут там обучены еще 300 риэлторов»
Взгляд со стороны инвестора
К расселению коммунальных квартир привлекаются и столичные инвесторы. Например, Наталья Луханина, директор ООО «Агентство недвижимости «Невские отели», утверждает, что ее компания обладает достаточным опытом в подобных сделках, и в ее ближайших планах – расселение дома на Синопской набережной.
«Расселение коммунальных квартир – высокое искусство на рынке недвижимости, им могут заниматься не все профессионалы, - говорит Наталья Луханина. - Нужно не только проходить учебу, а еще и проводить, видимо, психологические тренинги для специалистов. Нужен не только опыт в работе, а еще и большой жизненный багаж, это очень трудная объемная работа. Наша фирма создала организацию «Отели на Невском». В данный момент мы расселяем два крупных объекта в центральном и Адмиралтейском районах. Вскоре в Центральном районе будем расселять целый дом. Работаем мы с разными инвесторами: одни расселяют отдельные квартиры, другие сотрудничают с нами по крупным проектам. Сейчас ведем переговоры с двумя московскими инвесторами: им были предложены интересные объекты в нашем городе, которые мы тоже сообща расселим».
Средства столичных девелоперов могут быть далеко не единственным выходом в сложившейся ситуации. Интересный способ обеспечить доходность инвестора в рамках программы по расселению коммуналок озвучивает Валерий Субханкулов, акционер компании «ФК-Альтернатива», председатель правления Ганзакомбанка.
«Дочерняя компания «Альтернатива» является победителем двух тендеров на расселение коммунальных квартир. Почему именно так? – задается он вопросом. – «На сегодняшний день российское законодательство не позволяет напрямую банкам участвовать в тендерах на расселение коммунальных квартир. Вследствие этого нам пришлось вести достаточно длительную работу по созданию финансовой компании, которая позволила бы участвовать в проекте и направлять сюда средства банка. Финансовая компания «Альтернатива» и Ганзакомбанк – не единственные участники проекта. Нами создан паевой инвестиционный фонд «Жилищная альтернатива» будет де факто являться институциональной компанией, которая и будет заниматься расселением коммунальных квартир. Под те лоты, которые мы выиграли, банком выделено соответствующее фондирование, финансовое обеспечение.
Почему используется такой механизм как закрытый паевой инвестиционный фонд по управлению недвижимости? Это инструментарий, который помогает привлекать как деньги других институциональных инвесторов, так и деньги частных инвесторов. Критические риски здесь ограничены для пайщиков. Процентная ставка может быть здесь более высокий, нежели предлагают банковские депозиты. Гарантиями служат деньги банка или квадратные метры (а так как коммунальные квартиры главным образом находятся в старом фонде, это подтверждает их ликвидность). Мы собираемся развивать этот механизм в рамках программы расселения квартир, а затем обобщим данные и предложим эту схему взаимодействия Жилищному комитету».
Вопросы, на которые пришлось ответить собравшимся в финале встречи, по большей части касались кризиса и его влияния на программу. Однако оптимизм выступлений невозможно было поколебать даже самыми реалистичными предположениями. Марина Орлова никак не связала качество исполнения программы расселения с удорожанием ипотеки и объяснила, что статистику по взявшим ипотеку участникам программы не ведет. Павел Созинов, полномочный представитель президента Российской Гильдии Риэлторов сослался на цифры: 1,5 тысяч квартир риэлторы расселяют без всяких программ, ну а с государственной программой 5 тысяч неужели не сможем расселять – даже при кризисе? Вероятно, он прав, особенно если учесть, что государство лояльно отнесется к идеям по повышению доходности компаний-участников. Сделано основное – привлечены к процессу компании, которые умеют выстраивать схемы для участия в расселении практически любых юридических и физических лиц на выгодных для них условиях.
В Санкт-Петербурге раскрыта схема фиктивного обучения для мигрантов в строительном вузе
Дела об изъятии недвижимости в Петербурге привлекли внимание всей отрасли
Самые дорогие квартиры для аренды на Новый год: Петербург и Москва в лидерах
Власти Петербурга гарантируют: реновация не приведет к переселению на окраины
Риелторы предлагают ввести новые меры защиты при продаже квартир пенсионерами
Суд в Петербурге не стал возвращать квартиру жертве мошенников: сделка осталась в силе
В Санкт-Петербурге до конца года утвердят закон о реновации хрущевок и КРТ
В Петербурге выставили на продажу уникальную девятикомнатную квартиру массового сегмента
Власти Петербурга ужесточают контроль за арендой: налоги станут обязательными
В Приморском районе Петербурга выставили на продажу уникальную девятикомнатную квартиру
Петербургский рынок вторички лихорадит: страх перед мошенниками меняет сделки
Нотариусы хотят сделать ЕГРН необратимым: что ждет рынок недвижимости
