При отборе управляющей компании страдают интересы собственников?
До 1 мая 2008 года собственники всех многоквартирных домов в Самаре должны окончательно определиться со способом управления своим домом. В настоящее время уже около 70% всех домов в городе неподведомственны муниципалитету. Основная их часть находится в ведении вновь созданных структур - управляющих компаний. Но есть два вида управляющих компаний, которые принципиально отличаются друг от друга. Попробуем оценить все их плюсы и минусы
Управляющая компания. Что это?
Управляющая компания является коммерческой структурой. Она неподведомственна органам местного самоуправления. Ее отличительная черта - это профессиональная специализированная организация со штатной структурой и опытными квалифицированными специалистами. По идее, так должно быть на практике. Деятельность управляющей компании регулируется двусторонним договором на управление общедомовым имуществом. Такой договор заключается со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме. Срок действия договора, который заключается между собственниками жилья и УК, согласно действующему законодательству может составлять от одного года до трех лет.
По словам Виктора Часовских, председателя рабочей группы по реформированию ЖКХ при правительстве Самарской области, в настоящее время есть два вида управляющих компаний (УК). Это УК, выбранные собственниками жилья, и УК, назначенные собственникам жилья в результате проведения муниципалитетами открытых конкурсов по отбору управляющих организаций.
В первом случае собственники жилья в соответствии с Жилищным кодексом РФ сами выбирают один из трех способов управления своим многоквартирным домом. В данном случае они выбрали способ управления - через управляющую компанию. Граждане сами вырабатывают условия управления своим домом, определяют критерии и исходя из этого выбирают УК (договор подготавливают сами собственники), далее через домовой комитет они могут контролировать работу УК и расходование данной компанией их денежных средств. Главные преимущества такого вида управления:
- собственники в состоянии контролировать свои деньги;
- если их не устраивает работа данной УК, они имеют право заменить ее на другую;
- в соответствии с ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ», собственники могут получить деньги на проведение капитального ремонта своего дома».
Во втором случае собственникам, которые до 1 мая нынешнего года не определятся с формой управления домом, муниципалитет сам назначит УК.
Этот процесс в Самаре практически закончен: УК назначены в семи районах города. Но данный способ имеет очень много недостатков и недоработок. Виктор Часовских обозначил следующие недостатки работы УК, назначенных по конкурсу:
- собственники практически не в состоянии контролировать свои денежные средства, перечисленные на счет УК;
- если их не устраивает работа данной компании, они не имеют права ее заменить. Безусловно, граждане могут выбрать другой способ управления своим домом, но он вступит в силу только после того, как уже назначенная УК отработает один год;
- в соответствии с ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ», собственники не могут получить деньги на проведение капитального ремонта своего дома;
- администрация района практически не имеет рычагов воздействия на назначенную УК.
Ее задачи и обязанности
«Главная задача всех УК заключается в управлении многоквартирными домами, т.е. они должны содержать дома в технически исправном состоянии, а также предоставлять собственникам весь перечень коммунальных услуг, - комментирует г-н Часовских. - УК уполномочены выполнять все те же функции, что ЖЭКи, ДЭЗы, только эти предприятия не муниципальные, а коммерческие и, соответственно, как правило, являются монополистами в своей сфере». По договору в обязанности УК входит оказание услуг населению по обслуживанию жилья, ремонту и устранению аварийных ситуаций. Профилактика и ремонт газового оборудования, а также дератизация жилья являются дополнительными услугами. По закону контроль за деятельностью УК официально осуществляют несколько структур - это администрация района, которая является собственником муниципального жилищного фонда и должна контролировать исполнение обязательств по неприватизированному жилью, а также Государственная жилищная инспекция. То есть при обнаружении каких-либо нарушений со стороны УК последним органом ей выдается предписание к устранению. Если нарушения не будут устранены либо компания далее продолжает предоставлять некачественные услуги, жилищная инспекция может подвергнуть штрафу руководителя УК. Можно обратиться с жалобой и в администрацию района, но, скорее всего, последняя не сможет что-либо изменить.
Минусы УК, назначенной по конкурсу
«Администрация района, проведя конкурс по отбору УК, таким образом сняла с себя всю ответственность за управление и содержание домов, - считает Виктор Часовских. - Наглядный пример - сокращение комитетов ЖКХ в администрациях районов. Собственники, недовольные качеством предоставляемых услуг назначенной УК, обязаны сначала обратиться к руководству УК, но не факт, что все замечания будут приняты во внимание. А так как администрация района не имеет рычагов воздействия на эти компании, решение проблемы может затянуться на неопределенный срок. Остается два рычага: Государственная жилищная инспекция и суд.
Наша рабочая группа обратилась в ГД РФ с просьбой внести поправки в закон о деятельности муниципалитетов в плане предоставления последним конкретных рычагов влияния на УК, но решения этого вопроса пока нет. Сейчас сложилась такая ситуация, что все собственники жилья остались один на один с управляющими компаниями. Власть нам помочь в этом вопросе не может, и сами себе помочь мы тоже не можем, т.к. договоры УК с собственниками написаны в интересах первых. Остается защищать себя самим, кто как может».
К нелицеприятным моментам можно отнести и то, что деятельность УК по вопросам управления многоквартирным домом не лицензируется. Но как положительный момент следует отметить, что для участия в конкурсе на право управления жилищным фондом того или иного района города УК должна предоставить гарантии исполнения обязательств в денежном выражении. «Если УК принимают участие в конкурсе, то, естественно, должны иметь лицензию на осуществление определенного вида работ. Также у каждой УК должна быть залоговая сумма, которая идет в ход при каких-то казусах», - считает Виктор Часовских.
Оплата услуг УК
Собственники помещений должны четко понимать, что УК получает деньги от населения по квитанциям об оплате по двум позициям: за содержание жилья и за его ремонт. Все средства сейчас напрямую направляются на расчетный счет специально созданной при администрации г.о. Самара структуры - Единого расчетно-кассового центра, не поступая в личное пользование УК. Этот центр отсекает средства, которые мы обязаны заплатить поставщикам услуг, и перечисляет их им, а деньги на содержание и ремонт домов возвращает УК. Таким образом, эта структура обеспечивает безопасность движения денежных потоков для населения и гарантирует целевое использование денежных средств УК.
Сейчас мы платим с каждой квартиры в среднем около 800-900 рублей за обслуживание и ремонт дома.
УК, являясь коммерческой организацией, берет себе за работу порядка 20-30% от этих средств. А если учесть, что 5-7% собственников не платят за квартиру, сумма получается еще меньше. И вот на эти оставшиеся деньги УК должна содержать дом в хорошем состоянии. Реально ли это? Выводы делайте сами!
Гарантии государства
Государство оставило за собой право установления планки максимального повышения тарифов, поэтому повышаются они один раз в год. На 2008 год определено повышение не более чем на 20% на содержание и ремонт жилья и не более чем на 22% на коммунальные услуги. Муниципалитеты принимают конкретные решения по данным повышениям: могут повысить их на 10-15%, могут по максимуму, но не выше. Сейчас рабочая группа по реформированию ЖКХ при правительстве Самарской области совместно с министерством строительства и ЖКХ ведут проверку правильности повышения тарифов муниципалитетами. УК самостоятельно не имеют права повышать тарифы, так что собственники могут быть спокойны: в этом плане они защищены государством. Но если собственники сами выбрали способ управления своим домом, то сумму платежей за обслуживание и ремонт они определяют на общем собрании - она может быть выше или ниже, в зависимости от того перечня услуг, которые они хотят получить.
Вместо эпилога
Конечно, делать скоропалительные выводы о качестве обслуживания и предоставления услуг той или иной управляющей компанией пока рано, так как срок их работы на рынке ЖКХ еще слишком мал. Но есть аксиома: у дома должен быть хозяин. Что за форма управления это будет - УК или ТСЖ - решать только нам. Однако если мы хотим получать качественные коммунальные услуги и при этом платить меньше, необходимо в первую очередь самим определиться со способом управления многоквартирным домом и найти ему хорошего хозяина. В противном же случае, кроме призрачной надежды, что работа управляющих организаций на рынке услуг ЖКХ все же принесет положительные результаты и качество предоставленных ими услуг в значительной степени повысится, нет.
Комментарий специалиста
Виктор Часовских, председатель рабочей группы по реформированию ЖКХ при правительстве Самарской области:
- Основная цель передачи жилищного фонда в управление частным структурам и полного ухода из этой сферы муниципалитета - повышение качества предоставляемых услуг за счет создания между управляющими компаниями конкурентной борьбы за собственника посредством снижения платы за содержание жилья. Для того чтобы осуществлять деятельность по обслуживанию домов, управляющие компании должны стать коммерческими структурами. Это является одним из главных условий реформирования ЖКХ, в соответствии с которым государство отдает бразды управления жилищным фондом управляющим компаниям.
Справка
Конкурсы в районах, где собственники помещений не определились со способом управления своим домом, уже прошли практически во всех муниципальных образованиях города. Теперь управлять жилищным фондом Советского, Железнодорожного, Октябрьского и Самарского районов в ближайшие три года будет ЗАО «ПТС-Сервис», в Кировском - ООО «ДЕЗ-1», в Красноглинском - ООО «Жилкомсервис», в Ленинском - ООО «Коммунальник», Куйбышевском - «ПЖРТ Куйбышевского района». Не определился с УК пока Промышленный район города. Но до 1 мая с.г. и жители Промышленного района узнают название назначенной им УК. Во всех остальных районах управляющие компании уже приступили к исполнению своих обязанностей. Пилотным стал Советский район, здесь к управлению многоквартирными домами УК «ПТС-Сервис» приступила в ноябре 2007 года. В остальных районах управляющие организации приступили к обязанностям с 1 января 2008 года. Предоставление услуг по договорам на весь срок их действия осуществляется в соответствии с ценами и тарифами на услуги ЖКХ, установленными органами местного самоуправления, то есть постановлением главы г.о. Самара. К договору прилагается обязательный перечень работ и услуг, которые должна выполнять УК.
Предлагаемые договоры УК с собственниками сегодня явно дискриминируют процесс реформирования ЖКХ и требуют пересмотра.
«Представители рабочей группы готовы обсудить с руководителями УК тексты их договоров, указать им на нарушения, помочь внести поправки, - заявил Виктор Часовских. - Нужны их воля и желание».
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1078 
В России зафиксирован новый скачок цен на строительные материалы
В 2025 году на льготную ипотеку выделят почти 240 млрд рублей
Онлайн-конференция «Вечерний ДВИЖ»: честный разговор девелоперов о будущем рынка
В Подмосковье разрабатывают новые правила для индивидуального жилищного строительства.jpg "Просрочки по ипотеке в России достигли исторического максимума в 2025 году")
Просрочки по ипотеке в России достигли исторического максимума в 2025 году
В Москве резко выросла доля новостроек без отделки в 2025 году
