Рост цен на «сталинки» достиг в прошлом году рекордных показателей - +35,7%, что дает повод по-новому оценить данный сегмент самарского рынка жилой недвижимости
Для начала хотелось бы оговориться, что в статье будет пониматься под «сталинкой». В отличие от «хрущевок» дома, построенные в эпоху великого вождя всех народов, не были типовыми, возводившийся жилой фонд очень сильно отличался по характеристикам. Все дома сталинской застройки - штучные изделия. В Самаре в военные и послевоенные годы (которые тоже относятся к годам правления Иосифа Виссарионовича) для обеспечения жильем рабочих эвакуированных заводов строились двухэтажные бараки, многие из которых сохранились до сих пор. Формально они тоже подпадают под определение «сталинка», и зачастую риэлторы в прайсах их так и называют. Однако в привычном современном представлении сталинский дом - это массивное оштукатуренное здание классической архитектурной формы из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем.
История «сталинок» начинается в 1935 году, когда на смену конструктивизму пришел сталинский ампир, являвшийся составной частью общеевропейской волны нео-классицизма. Как уже отмечалось, типовых проектов у «сталинок» не было, поэтому планировка, метражи и другие параметры домов даже в одном районе могут разительно отличаться. Встречаются четырех- и пятиэтажные дома, перекрытия могут быть как деревянными, так и бетонными, разнится и количество квартир на лестничной площадке - от двух до пяти. К основным характеристикам «сталинок» можно отнести хорошую теплоизоляцию, большие метражи комнат - от 15 до 25 квадратных метров, высокие потолки (около 3 метров), просторные холлы, раздельные санузлы. Именно большой метраж принес этому типу квартир популярность. Советским жителям, неизбалованным просторным жильем, «сталинки» казались просто роскошными квартирами. Собственно, и сейчас не в каждой новостройке встретишь такие площади санузлов и коридоров.
Новая элита
Пик востребованности на «сталинки» пришелся на начало 90-х годов прошлого века, когда в стране появились покупатели с деньгами, а предложений комфортного жилья на рынке было еще немного. Выгодным было даже расселение коммунальных квартир в «сталинках», таким образом получалась удобная трех- или четырехкомнатная квартира хорошего метража, а с учетом того, что «сталинки» находятся в центральных районах города - Самарском, Ленинском и Октябрьском, покупатель приобретал еще и жилье в престижном месте. Но со временем восприятие «сталинок» как элитного жилья стало уходить, при выборе квартир покупатели все чаще вспоминали о том, что сталинские дома далеко не новые, требуют серьезных вложений в коммуникации зданий и т.п. Кроме того, изменились и стандарты определения элитного класса. Выдерживать конкуренцию с новостройками «сталинкам» становилось все труднее: закрытые дворы, подземная парковка, служба охраны новых комплексов все больше отдаляли «сталинку» от элиты. «Сегодня приходится констатировать, что квартиры сталинской планировки утратили некогда высокую популярность и ликвидность, - отмечает Ольга Геворкян, директор представительства «Гагаринское» РК «Центр недвижимости».- Эти квартиры пользовались спросом, когда выбор предложений на рынке был весьма ограничен. По сравнению с квартирами хрущевской планировки, «сталинки», теплые кирпичные дома с высокими потолками и большими комнатами, были более привлекательными. С насыщением рынка предложениями квартир в новых готовых домах популярность «сталинок» постепенно снижалась». Падение интереса к «сталинкам» у наиболее обеспеченных покупателей привело в конце 90-х к пессимистичным прогнозам экспертов о судьбе этих домов.
Однако и по прошествии времени «сталинкам» удалось сохранить свои позиции на рынке готового жилья, спрос на дома второй половины 30-50-х годов устойчив, а цены растут вверх, опережая по темпам не только «хрущевки», но и «улучшенки». В Москве в настоящий момент некоторые аналитики относят неоклассицизм советской эпохи в центральных районах города к особому виду элитного жилья, к так называемым домам с историей. А сталинский ампир light - одно из самых популярных направлений в архитектуре вновь строящихся элитных комплексов Москвы. Под влияние моды квартиры бывших маршалов, политиков и других видных деятелей эпохи уходят в столице за баснословные деньги, что, впрочем, для Европы давно уже не новость, там столетиями сформирован спрос на дома с историей. Россия, правда, не может похвастаться устойчивым интересом и желанием покупателей переплачивать за историческое наследие жилплощади.
Интерес к «сталинкам» у самарчан объясняется скорее прагматическими соображениями. Главное - это квартиры большого метража, в доме небольшое количество квартир на площадке и в целом в здании. А что касается интереса к прошлому, то оно выступает как хорошее приложение ко всем прочим плюсам, и в отличие от зданий XVIIII-XIX веков сохранность «сталинок» куда лучше, да и памятниками архитектуры они не признаны, следовательно, ничто не может помешать отремонтировать квартиру под любые пожелания ее владельца. Надежда Дворянинова, обладательница двухкомнатных апартаментов в доме сталинской постройки на Безымянке, объясняет покупку своей квартиры так: «Выбирая себе жилье, мы просмотрели очень много вариантов, но в конечном итоге остановились на «сталинке», чем я до сих пор очень довольна! По моему мнению, эта квартира отвечает всем условиям, необходимым для комфортного проживания. Во-первых, неоспоримым преимуществом такого жилья являются просторные площади, удобное расположение комнат, высокие потолки. Во-вторых, для меня главным фактором при покупке жилья стала большая кухня - 12 метров, где можно расположиться с друзьями, не мешая друг другу».
Ценовое разнообразие
Собственно темпы удорожания «сталинкам» обеспечивают центральные районы: Самарский - 71,4 тысячи рублей за квадратный метр, и Ленинский - 78,4 тысячи рублей (данные на февраль 2008 года). И что бы ни говорили эксперты о несоответствии квартир в домах сталинской постройки современным требованиям к элитному жилью, цена квадратного метра отдельных квартир в Ленинском и Самарском районах превышает 100 тысяч рублей, что вполне сопоставимо с ценами на элитное жилье. Абсолютный рекорд февраля принадлежит пятикомнатной «сталинке» на ул. Чапаевской, за «квадрат» которой владельцы просят 113 тысяч рублей. К примеру, квадратный метр в современном элитном жилом комплексе «Ладья» в среднем стоит 110 тысяч рублей.
Причина таких дорогих предложений на самарском рынке кроется в недавнем прошлом «сталинок», вернее - в той роли элитного жилья, которую играли эти дома на рынке в начале 90-х годов. Хозяева сталинских апартаментов на ремонт не скупились. «Нередко квартиры в сталинских домах, особенно в центральных районах города, выкупались целыми этажами, и после капитального ремонта квартиры приобретали статус элитных», - рассказывает Ольга Геворкян. Понятно, что подобная реконструкция и хороший ремонт утяжеляют цену квартиры. С другой стороны, рост цен в центральных районах вполне закономерен, так как удорожание сталинских домов идет пропорционально росту стоимости земельных участков, на которых они стоят.
«Наряду с Волжским проспектом к самым востребованным районам сталинской застройки можно отнести Безымянку», - констатирует Ирина Быкова, начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК «Дисса». Здесь средняя цена предложения за квадратный метр составляет 53,8 тысячи рублей. Однако встречаются и более дешевые предложения, все зависит от технических характеристик дома. «Сталинские дома, пользующиеся постоянным спросом покупателей, имеют деревянные перекрытия. Эта особенность указана в техническом паспорте квартиры, поэтому покупателям при выборе «сталинки» надо быть очень внимательными», - предупреждает Ирина Быкова. Зато тот, кто остановился на удачном варианте, разочарован не будет, уверена она: «Квартиры сталинской постройки выбирают любители комфортной жизни в старом доме, то есть уже обжитом. Их прельщают качественная постройка самого дома, толстые стены, а значит, отличная шумоизоляция, высокие потолки, просторные площади. Возникающая проблема коммуникаций не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Она решается в достаточно короткие сроки, зато покупатель будет обладателем шикарных по размеру площадей и свободного пространства».
По оценкам опрошенных нами экспертов, на экспонирование квартиры в сталинском доме в среднем тратится 3-4 месяца, это неплохой показатель, особенно с учетом того, что «сталинки» не участвуют в ипотечных сделках, так как банки ипотечные кредиты на покупку «сталинок» не дают из-за почтенного возраста домов этой постройки. Чем дороже и масштабнее ремонт в квартире, тем больше времени уходит на поиск покупателя.
В целом ажиотаж первых лет вокруг «сталинок» стих, предложений более комфортного и современного жилья на самарском рынке достаточно. Переместившись из ниши элит-класса, «сталинки» продолжают удерживать устойчивые позиции прежде всего за счет необычайно просторных жилых площадей, воплотивших мечту создателей о домах-дворцах.
«Сталинки» делятся на три типа:
1. Номенклатурное жилье для партийных, советских и хозяйственных руководителей. В домах обязательны лифты, индивидуальные мусоропроводы на кухнях, прочные перекрытия.
Их основные особенности:
Классические архитектурные формы, обычно небогатый декор, использовались красный, белый кирпич, шлакоблоки, железобетонные или комбинированные перекрытия, 2-4 квартиры на этаже. Здания крупные, с высоким бельэтажем.
Хорошая планировка, с холлами и квартирами большой площади. Во многих квартирах предусматривались кабинеты и детские, библиотеки и комнаты для прислуги, высокие потолки (выше 3 метров), просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты - от 15 до 25, иногда до 30 кв. м, подсобные помещения.
2. Рядовые «сталинки» для рабочих. В рядовых домах встречаются как классические для того периода трех- и четырехкомнатные квартиры, так и послевоенные «коридорные» — изначально общежития. Площади квартир значительно меньше, чем в домах для номенклатуры, часто отсутствует ванная комната. Архитектура утилитарна, нет украшений, неоштукатуренный силикатный кирпич для наружных стен, почти плоские фасады со стандартным лепным декором.
3. «Ущербные сталинки» - бывшие рабочие общежития с низким качеством конструкции зданий, общими для нескольких квартир санузлами.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1277 
В Москве ускорилась реновация и ввод коммерческих объектов в 2025 году
Суд передал государству активы Raven Russia в Петербурге и Подмосковье
В 2026 году рынок новостроек Москвы и Петербурга может столкнуться с волной расторжений рассрочек
Минстрой готовит новые шаги для удешевления жилья и ускорения строительства
Ипотечный рынок в сентябре: выдачи растут, но ставки остаются высокими
