Земля по темпам удорожания не уступает недвижимости. Попробуем найти на карте Самарской области участки, на которые цены растут быстрее всего.
Земельный рынок в России - дело темное. Самара не исключение из правил. Отчасти такая ситуация объясняется тем, что земельный рынок в Самарской области находится еще на стадии становления. Если на московском рынке основные игроки в земельном сегменте известны: «Промсвязьнедвижимость», группа «Абсолют», «Ист-Лайн», УК «Масштаб», «Открытые инвестиции», Millhouse Capital и проч., то в Самаре крупные землевладельцы не спешат афишировать свои земельные активы. Известно, что большими участками владеют компании, аффилированные к самарским холдингам, таким как ГК «СОК», компания «Самарский деловой мир», DVI и RBE. Земельные участки приобретали и крупные самарские строительные компании - «Портал» и «Берег». Интерес к самарской земле прослеживается и у московских компаний Rodex Group, X5 RETAIL GROUP. Традиционными инвесторами на земельном рынке выступают также банки. В меньшей степени на самарском земельном рынке активны частные лица. Хотя отдельные частные инвесторы встречаются. Как правило, они предпочитают просчитывать ситуацию и выжидать, когда к участку проявят интерес крупные компании.
Обычно ленд-девелоперы либо дробят свои земельные владения на относительно небольшие участки, протягивают туда коммуникации и продают уже готовые к возведению коттеджных поселков территории, либо же предпочитают строить самостоятельно. К последним можно отнести компанию «RBE-риэлт», которая планирует застроить принадлежащие ей 3,5 тыс. га в Волжском районе. Та или иная стратегия поведения диктуется экономической целесообразностью. Ситуация на рынке меняется, вместе с ней меняется и стратегия поведения землевладельца.
Трудности перевода
Тон на земельном рынке России задает федеральное законодательство, которое во многом ограничивает свободный оборот земельных ресурсов в стране. Особенно жесткий контроль касается сферы земель сельскохозяйственного назначения, а их удельный вес в Самарской области составляет 76%, на земли лесного фонда приходится 9%, а на долю земель поселений - всего 6,38%. Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории регламентируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7). В зависимости от площади массива и категории земли решение об изменении целевого назначения принимается либо главой администрации района, либо губернатором области. Для подачи соответствующей заявки необходимо собрать большой пакет документов: документы по описанию месторасположения земельного участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Кроме того, необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива.
Таким образом, закон ставит процедуру перевода земель в зависимость от лояльности местных властей, что заметно повышает риски при заключении сделок. В конце прошлого года пивоваренная компания «Балтика» подала ходатайство о переводе двух земельных участков из категории земель сельхозназначения в другую. Общая площадь участков составляла 18,438 тыс. кв. м. Земельные участки компания собиралась использовать для бурения артезианских скважин и строительства подъездного железнодорожного пути. И несмотря на то, что пивоваренный концерн планировал выплатить государству ущерб в 450 тысяч рублей за перевод земель из сельскохозяйственного сегмента, ходатайство не было удовлетворено. Официальной причиной послужило несоблюдение компанией экологических стандартов. Положительные примеры оперативного перевода земель тоже имеются: земли под коттеджным поселком «Дубрава» также когда-то носили статус сельскохозяйственных. Кстати, компании «RBE-риэлт» предстоит перевод назначения земель, на которых будет построен новый микрорайон вблизи поселка Стройкерамика. Как отмечает Дмитрий Чариков, руководитель РК «Центр недвижимости», «рынок земли в России достаточно сложный. Интерес структур, которые занимаются ленд-девелопментом, безусловно, не обходит стороной рынок земли Самарской области. Уровень влиятельности этих структур позволяет им обеспечить необходимыми гарантиями решение столь сложных вопросов».
В большинстве своем земли сельхозназначения находятся в частной собственности - около 68% (данные по Самарской области), в отличие, скажем, от земель поселений, где 17% принадлежит частным лицам и только 2% - юридическим. Остальное находится в собственности государства, поэтому даже непереведенными участками оперируют на земельном рынке. Конечно, стоимость их гораздо ниже, чем территорий, у которых все в порядке с документами, но резон покупать их тоже есть немалый - земля растет в цене, не уступая по темпам удорожания недвижимости. Скачок стоимости земли в Самарской области произошел в 2005-2007 годах, то есть почти параллельно с ростом цен на недвижимость. Уже сейчас доходность на этом рынке может в разы превышать прибыль от сделок с городским жильем. Собственно, представители федеральной власти даже особенно не скрывают, что становление земельного рынка и связанное с этим удорожание участков полностью отвечают логике развития реформ.
Самарский Клондайк
Мастрюковские озера
Основной принцип оценки земельных участков хорошо известен: чем ближе к Самаре, тем дороже. По словам руководителя земельного отдела АН «Визит» Анастасии Балялиной, «в Самарской области по-прежнему большим спросом пользуются земельные участки с удаленностью не более 30 км от Самары. Популярны участки от 8 до 15 соток в Управленческом, Новосемейкино, Красном Яре, Рубежном». По мере наступления города эти территории включаются в инфраструктуру мегаполиса и определение «загородные» для них становится все менее актуальным. Важным моментом при выборе участка для инвестора оказывается близость земли к водоемам или к лесным массивам. Вид на лес или реку повышает ликвидность участка в разы. Говоря о наиболее перспективных и интересных районах для земельных инвестиций, Дмитрий Чариков называет Царевщину, район Мастрюковских озер, Лукоморье, расположенное вблизи водоемов, экологически чистое и с хорошими транспортными развязками.
Не будем рассматривать Царевщину, так как спрос на этот район всегда высокий и ценовая динамика здесь вполне определена. Обратимся к другим территориям. Высоко оценивает район Мастрюковских озер и Анастасия Балялина: «Волжский район, а именно - в направлении г. Тольятти, привлекателен своей природой, здесь сочетаются сосновый лес, протока реки Волги и живописные луга, это одно из самых экологически чистых мест Самарской области. Кроме того, хорошая трасса позволяет добраться до Самары за 35-40 минут. Это место интересно для постройки загородных домов, инвесторы активно вкладывают денежные средства в создание элитных коттеджных поселков, баз отдыха, турбаз. Стоимость земельных участков и домов здесь постоянно растет. Цена одной сотки земли в Мастрюково в среднем составляет 140000-150000 рублей. В этом районе находится множество турбаз: «Утес», «Маяк», «Радуга», «Сосенки», коттеджный поселок «Мастрюки»,
п. Власть Труда».
Кинель
Кинельский район бьет сейчас все рекорды по темпам строительства. Веру в перспективность данного направления инвесторы подтверждают рублем, вкладывая деньги в новые проекты. По словам председателя правления Строительной-инвестиционно-корпорации «Волга-Групп» Петра Сивожелезова, «наиболее ликвидными участками на сегодняшний день являются земли Волжского и Кинельского районов Самары. Они привлекательны для застройки по нескольким причинам: территориально земли находятся в непосредственной близости к городу, имеют удобные транспортные развязки. На таких площадках удобно реализовывать строительные проекты, требующие больших площадей и развитой инфраструктуры. Эти районы наиболее перспективны в плане развития и освоения и, соответственно, роста цен». Анастасия Балялина приводит конкретные цифры: «Примерно на 45% произошло увеличение цены на земельные участки в Кинельском районе. Строительство загородного дома здесь экономически выгодно, так как стоимость земли в районе г. Кинеля невелика - 65000-100000 рублей за сотку. Близкое расположение от города Самары (30-40 км) и хорошая трасса позволяют тратить на дорогу примерно 25-40 минут, по сравнению со временем, проведенным в городских пробках, это немного». В 2003 году в Кинеле можно было найти участок с ценой за сотку в 5000-9000 рублей. Собственно, как считают специалисты рынка, кинельские земли еще не исчерпали потенциал роста. По мере строительства магистрали «Центральная», развития инфраструктуры района цены на землю будут только расти.
Перспективный Гранный
Говоря о недооцененных территориях, Никита Петухов, генеральный директор Rоyаl Estate, выделяет новокуйбышевское направление как одно из самых перспективных: «Пока здесь не столь развита инфраструктура, район не числится в традиционно дорогих, отсюда и стоимость участков относительно невысокая, однако все предпосылки для роста есть». Несмотря на то, что новокуйбышевское направление не всеми экспертами оценивается столь оптимистично, главным образом из-за проблем с экологией, интерес инвесторов к земельным участкам между Самарой и Новокуйбышевском очень высок. Возводимый ГК «Амонд» жилищный комплекс «Волгарь», проект «Самарское Заречье» должны вывести эти территории на новый уровень освоения.
Между тем СК «Портал» уже приобрел 12 га в районе поселка Гранный для коттеджного строительства бизнес-класса более чем на 100 домовладений, и если компания не выбьется из намеченного графика, строительство начнется уже весной нынешнего года. Вполне вероятно, что в случае успешных продаж коттеджей в новом поселке СК «Портал» появятся и другие компании, желающие получить землю под коттеджное строительство в этом районе. При этом, правда, нужно учитывать тот факт, что часть резервных земель вокруг поселка Гранный находится в низине и может подтопляться. Преодолеть данную проблему возможно путем намыва песка, чтобы поднять уровень грунтов. Но это увеличивает себестоимость застройки на 15-20%. В любом случае развитие территорий не может не сказаться на ценах на землю. Дмитрий Чариков отмечает, что «земельные участки заметно растут в цене в тех районах, которые активно развиваются и где меняется инфраструктура. Таких районов в Самаре достаточно. Развитию одних способствует приход крупных сетевых операторов с амбициозными проектами, развитие других связано с реализацией проектов по крупномасштабной жилой застройке. Другими словами, динамика роста цен на земельные участки наиболее показательна в тех районах, где происходят изменения со знаком плюс».
В Самарской области постепенно вычерчиваются перспективные для инвестирования земельные территории. Пока это только земли, окружающие крупные мегаполисы региона. Земельный ресурс здесь до сих пор полностью не распределен между ленд-девелоперами, освоение его только начинается. По мере создания инфраструктуры на окологородских землях цена за сотку в самарском пригороде будет подниматься. Ведь земля, как неограненный алмаз, цена которого зависит от огранки. Конечно, сложно составить точный прогноз роста цен, так как на этот процесс влияет множество факторов, однако основные инвестиционно привлекательные направления были обозначены опрошенными «НРН» экспертами земельного рынка.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
2007 
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
В 2027 году жилье в Москве может подорожать из-за снижения ставок и дефицита новостроек
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
В старых границах Москвы за год резко сократилось число новостроек
