Как всегда перед выборами, петербуржам за последнее был анонсирован целый ряд прокетов, касающихся недвижимости. Реконструкция целых районов города, расселение коммуналок - срочные обязанности, которые в большой мере взяли на себя власти города. Можно ли теперь вздохнуть спокойно и ждать хороших результатов? Вопросы на эту тему Restate.ru решил задать Льву Каплану, директору Санкт-Петербургского Союза строительных компаний, д.э.н., профессору.
- Программа по расселению коммуналок и хрущевок была воспринята жителями Петербурга с оптимизмом. Как вы оцениваете реалистичность этой программы? Что необходимо сделать, чтобы добиться желаемого результата?
- Далеко не всеми жителями эта программа воспринята с оптимизмом, потому что с обитателями этих домов еще никто не говорил. Закон о расселении коммуналок принят Законодательным Собранием 2 ноября 2007 г., а о расселении так называемых «хрущевок» отложен, так как в настоящее время не проработан. Строго говоря, федеральным законом предусмотрена реновация территорий в связи со сносом ветхого и аварийного жилья, к которому многие «хрущевки» фактически не относятся, так как в 60-е годы в Ленинграде были построены достаточно прочные панельные дома, которые могут простоять еще как минимум 20-25 лет. Так что «ветхими и аварийными» многие из этих домов назвать нельзя. Другое дело, что они не отвечают современным требованиям комфортного проживания и т.п. и их, в принципе, надо постепенно заменять более комфортным жильем. Разработанная Комитетом по строительству Санкт-Петербурга программа реконструкции первых 43 кварталов «хрущевок» (а всего их более 100) была подвергнута жесткой критике обитателей этих кварталов, так как там оказались и так называемые «сталинские» дома и, кроме того, жителей домов в этих кварталах еще никто не спросил, хотят ли они переезжать в другие районы города, а обещание властей строить новые дома для них в тех же кварталах практически неосуществимо.
Кроме того, в федеральном законе имеется существенное ограничение – нельзя осуществлять комплексную застройку территорий «ветхого и аварийного жилья», если в этих кварталах имеются новые жилые дома, школы, поликлиники и другие подобные объекты.
В силу указанных обстоятельств (особенно первого из них – неподготовленности к решению проблемы), закон Санкт-Петербурга «О расселении домов массовой серии 60-х годов» не был принят законодательным собранием в числе пакета ноябрьских законов 2007 года и отложен минимум на два месяца. Что касается второго обстоятельства (ограничения в федеральном законе) – похоже на то, что власти города его еще до конца не осознали. Имеется два способа его разрешения: или изменить статью 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, или проводить снос отдельных «хрущевок» в кварталах массовой застройки 60-х годов на обычных аукционных торгах.
- В целом сейчас из прессы идет "волна оптимизма" относительно нацпроекта Доступное жилье. Как Вы считаете, есть ли повод для этогооптимизма, и на ком в итоге лежит ответственность за осуществление этого проекта?
Никакого оптимизма по этому поводу я не испытываю. Думаю, что в ближайшее время жилье стать доступным практически не может, и вообще, нужно четко определить, что значит «доступное» жилье, кому доступное, с каким уровнем дохода? Само сочетание слов в названии национального проекта: «Доступное и комфортное жилье гражданам России» - содержит в себе противоречие, ибо комфортное жилье, в понимании 21 века и при нынешнем уровне цен, по определению не может быть доступным.
Причинами этого являются, в первую очередь, высокие цены на жилье, явно не соответствующие доходам огромной массы людей в нашей стране. А такие цены обусловлены, в частности, ростом себестоимости строительства, которая приблизилась к этим высоким ценам, так что мифы о сверхприбылях строителей не соответствуют действительности. Так себестоимость кирпичных домов – 1963 доллара за кв.м., причем затраты растут с темпом 24%, тогда как цены выросли на 12, 2%. Сильно растут цены на стройматериалы (например, на цемент – до 90% роста). Кроме того, в частности в Санкт-Петербурге, цены на жилье еще больше могут увеличиться, потому что аукционы по комплексной застройке выиграла компания г-на Дерипаски «Главстрой-СПб». Аукционы же на земельные участки под отдельные объекты вообще в нашем городе не проводились уже больше года.
Вывод: если спрос на жилье в 1,5 раза превышает предложение – цены не могут не увеличиться.
- Многие аналитики утверждают, что роста цен на жилье не предвидится, а напротив, ситуация с ценами должна выровняться. Но укрупнение бизнеса в этой сфере говорит об обратном. Каково Ваше мнение на этот счет?
Рост цен неизбежен, аналитики говорят о 15-20%, я прогнозирую еще больший рост по следующим причинам. На сегодняшний день предложение по-прежнему отстает от спроса, так как больше года не проводятся аукционы и пакеты никто не готовит, а то, что купил г-н Дерипаска, будет освоено, по самым светлым прогнозам, как минимум через пять лет. А рост цен непосредственно зависит от спроса и предложения
- В своем выступлении на пятом съезде строителей Вы отметили, что теоретически хорошая инициатива губернатора - аукционы на право аренды земли под жилищное строительство не проходят из-за отсутствия заявок. Как можно повернуть ситуацию в нужное русло и сделать эти аукционы эффективными?
Аукционы не идут, потому что нет заявок на изготовление пакетов документов из-за требования планировок территорий и межевания, которые не под силу строителям, да это и не их дело. А аукционы будут эффективными только тогда, когда будут выполнены следующие условия. Во-первых, когда на них будет много полных пакетов документов для торгов, то есть магазин пакетов будет полон и будет из чего выбирать. Во-вторых (что следует из первого), когда не будет монополизма крупных застройщиков на этом рынке. То есть должны быть созданы условия для нормальной конкуренции – вот тогда аукционы будут полезны. Хотя, надо сказать, что в корне порочен уже сам принцип аукционов – «кто даст наибольшие цены и вливания в бюджет», т.е. в качестве источника пополнения бюджета. На мой взгляд, принцип должен быть другой – должен побеждать тот, кто даст наименьшую цену за кв.м жилья. Цена обременения будущего (еще не построенного!) жилья сегодня составляет от 400 до 700 долларов за кв.м.
- В каком ключе должна работать с властью такая организация как Ваша, чтобы иметь реальное влияние на решение принципиальных для отрасли вопросов?
В настоящее время такие бизнес-сообщества, как наше, к сожалению, практически не имеют никакого влияния на решение городских проблем. Я не говорю уже о сути этих решений, но с нами даже никто не советуется. Хотя практически все, что сделано в городе (в этом, конечно, есть заслуга и властей) построено, в основном, членами «Союзпетростроя». Для того чтобы иметь реальное влияние, необходимо, во-первых, чтобы нас хотя бы приглашали, когда обсуждаются принципиальные вопросы. Во-вторых, мы уповаем на саморегулирование в строительстве. И наконец, вообще в гражданском обществе действует закон: чем дальше бизнес находится от власти, тем он эффективнее работает.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1554 
В Петербурге зафиксирован резкий рост сделок с новостройками в третьем квартале
В Петербурге приняли финальную версию закона о комплексном развитии территорий
Менее 1% застройщиков жилья в портфеле Сбербанка испытывают сложности с долгами
В Москве и Петербурге застройщики резко сократили предложения по рассрочке на квартиры
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
