Еще несколько лет назад в Самаре ощущалась катастрофическая нехватка офисных помещений. Однако за последние годы ситуация резко изменилась: рынок офисов стал более упорядоченным. Появилось несколько крупных специализированных центров, пришедших на смену зданиям, перепрофилированным под офисы. Однако большинство офисных и торгово-офисных центров относятся к категориям В и С. Потребность в высоко-классных офисах остается достаточно острой.
При классификации офисной недвижимости в нашей стране применяется та же система, что и на Западе. Согласно ей все офисные здания делятся на категории А, В и С (с промежуточными подкатегориями А+, А- и т.д.). Класс здания определятся по соответствию 20 общепринятым категориям:
1. Высокие стандарты отделки внутри и снаружи, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием).
2. Профессиональное управление зданием.
3. Расположение здания в границах офисного района, удобные подъезд и транспортное сообщение.
4. Двухтрубная система кондиционирования либо соответствующий ей аналог.
5. Подвесные потолки.
6. Высота от пола до подвесного потолка - в среднем 2,7 метра.
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки).
9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.
11. Подземная парковка.
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.
14. Фактор потерь (соотношение неиспользуемых и арендуемых площадей) - не более 12 %.
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия - 400-450 кг на 1 кв. м.
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
При соответствии 16 из 20 пунктов здание относится к категории А, 10 из 20 - к категории В, 8 из 20 - к категории С.
Примерно половина офисных помещений в Самаре относятся к классу B, большинство остальных представляют собой промежуточный вариант между классами B и C. Среди современных офисных комплексов высокого уровня эксперты выделяют «Деловой мир», «Скалу», «Глобус» и некоторые другие.
То, что строители и девелоперы ориентированы на возведение офисных центров класса В, объясняется несколькими причинами. Во-первых, инвестиции в строительство таких зданий меньше, а арендные ставки помещений ненамного ниже (ставки определяются в большей мере месторасположением ОЦ). Во-вторых, основная масса арендаторов - мелкий и средний бизнес - до сих пор не слишком требовательны при выборе офисный помещений. Арендаторы в первую очередь до сих пор ориентируются на стоимость аренды. Впрочем, в последние годы с развитием мелкого и среднего бизнеса региона требования к комфорту все больше возрастают. Основные требования - наличие телефона, выделенной интернет-линии, ремонт. Важными условиями являются хорошее месторасположение и наличие парковки. Более крупные компании могут предъявлять к офису дополнительные требования (система кондиционирования, несколько телефонных линий и т.д.). Кроме того, в последнее время все больше внимания обращается на уровень сервиса.
Как отмечает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании «Поволжский центр развития», наибольшим спросом пользуются офисные площади в центре города (Ленинский, Октябрьский районы). Традиционно крупные города делятся на деловой центр, где располагаются офисы компаний, сосредоточен бизнес, царит большее оживление, и спальные районы. В них, конечно, люди не только спят. Также есть и торговые центры, и супермаркеты. Но деловая активность здесь гораздо меньше. Однако в последнее время наблюдается тенденция к увеличению спроса на офисные площади именно в спальных районах, где по сравнению с центром более низкие арендные ставки, зачастую более разгруженные дороги, вместительные парковки.
По словам Марии Еремеевой, менеджера ИК «Поволжье», стабильно высоким спросом пользуются офисные помещения площадью от 20 до 50 метров. Чуть меньшим - площади от 50 до 150 метров. По данным компании «Индэст-Development», растет спрос и на офисы свыше 300 кв. м.
«Арендные ставки в самарских торговых центрах возрастают в среднем на 12,5 % в год, - отмечает Виктор Антипов, генеральный директор компании «Индэст-Development». - В 2006 г. средневзвешенная арендная ставка составила $743 за 1 кв. м в год». В изменении арендных ставок он отмечает две противоположные тенденции. В новых торгово-офисных и офисных центрах стоимость аренды возрастает (главным образом под воздействием общих инфляционных процессов); в старых зданиях, полностью или частично перепрофилированных под офисные центры, арендная плата либо не изменяется, либо снижается. В настоящий момент, по словам специалистов компании «Арбат», арендные ставки составляют от 400 до 650 рублей за кв. м. Стоимость квадратного метра в спальных районах не превышает 1000 рублей. В центральных районах стоимость аренды может доходить до 1500 руб.
По словам Марии Еремеевой, компании, занимающиеся малым и средним бизнесом, предпочитают арендовать помещения, крупные фирмы - приобретать в собственность. «Банковские структуры, например, сейчас стремятся приобретать офисы, им это выгоднее, - отмечает она. - При существующей системе кредитов и лизингов все больше компаний могут позволить себе приобрести офис в собственность». В «Арбате» отмечают, что большие площади выгоднее купить, также используются варианты аренды с последующим выкупом.
По словам Михаила Бейгеля, коммерческого директора ОАО «Секунда» (ТТЦ «Аквариум»), средняя стоимость офисной площади в центре Самары составляет $3-3,5 тыс. за кв. м.
Несмотря на появление в последние годы большого количества торгово-офисных центров, рынок офисной недвижимости далек от насыщения. Главным образом, отмечают специалисты, в настоящее время наблюдается местный (где находится офис) и классовый (какого он качества) дефицит офисов.
По словам Марии Еремеевой, на рынке складывается парадоксальная ситуация: практически в каждом торгово-офисном центре города можно найти одно-два свободных помещения, однако многие помещения, предлагаемые к аренде, не подходят арендаторам либо по месту расположения, либо по уровню предъявляемых к офису требований. Согласно информации из базы данных компании «Арбат», свободные площади имеются в строящихся и построенных офисных центрах, которые расположены в Октябрьском, Промышленном и Куйбышевском районах.
В настоящее время застройка торгово-офисных центров смещается в сторону спальных районов. Отчасти это связано с отсутствием свободных площадок в центре города, отчасти - с привлекательностью этих районов для арендаторов. Активное строительство объектов коммерческой недвижимости сейчас ведется и в районе Московского шоссе. По словам Дмитрия Баранова, главного аналитика УК Mall Management, магистраль как раз отвечает почти всем требованиям, которые предъявляются к размещению торговых и офисных зданий. Помимо этого, в компании «Арбат» назвали еще несколько районов, которые будут активно застраиваться торгово-офисными центрами в соответствии с генпланом, - это улицы Алма-Атинская, Стара-Загоры, Ракитовское шоссе.
В Самаре сейчас ведется строительство 15 торговых и торгово-офисных центров. К наиболее крупным можно отнести ТЦ «Мега» (130 000 кв. м), ТРЦ «Планета»
(120 000 кв. м, застройщик - «Росевродевелопмент»), ТЦ «Бристоль» (55 000 кв. м), ТРЦ «Brandhall» на пересечении ул. Солнечной и 5-й просеки (53 000 кв. м), ТРК в районе пересечения ул. Авроры и ул. А.-Овсеенко (около 90 000 кв. м), «Седьмой континент»
(40 000 кв. м), ТРК «Рубин» (40 000
кв. м), ТРК «Мост» на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова (27 200 кв. м), офисный центр «Европейский квартал». Большинство из них планируются к сдаче в 2008-2009 гг.; в этом году скорее всего будет сдан ТРЦ «Мост».
Инвестиции в строительство центров составляют порядка $1 тыс. за кв. м.
Учитывая объемы строительства, а также то, что застройщики все больше уделяют внимание соответствию своих объектов самым высоким требованиям, можно спрогнозировать, что через два года, когда все планируемые к сдаче ТОЦ будут построены, можно будет наблюдать перенасыщение данного сегмента рынка. Впрочем, это будет означать лишь одно: у арендаторов будет больше возможностей для выбора и по площади, и по месторасположению, и по классовости.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
855 
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
В 2027 году жилье в Москве может подорожать из-за снижения ставок и дефицита новостроек
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
В старых границах Москвы за год резко сократилось число новостроек
