Итоги сентября окончательно подтвердили факт завершения стагнации на московском рынке недвижимости. Активность покупателей вернулась в нормальное русло, а ценовые показатели пусть и незначительно, но вновь поползли вверх. Не заставили себя долго ждать и крайне оптимистичные прогнозы о начале нового двукратного роста цен на московские квартиры.
Однако есть или реальные основания для подобного оптимизма?
Недвижимость в Москве
Сентябрь 2007 г.
К августу 2007 г.
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)
4.065 пункт.
+0,2%
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)
+0,33%/мес.
+0,3%
Индекс доходности жилья (в сравнении с доходностью по банковским депозитам)
-0,33 б/деп.
+0,3 б/д
В сентябре московская недвижимость отыграла несколько ценовых пунктов у происходившей в первой половине 2007 года коррекции стоимости жилья вниз.
По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на жилье в столице вырос на 0,2% и составил 4.065 пунктов. Прирост цен по отдельным категориям квартир и в отдельных районах составил порядка 1%.
Казалось бы, цены на квартиры в столице действительно пошли вверх, однако, формальная статистика далеко не всегда отражает реальное положение дел.
Московский рынок недвижимости продолжает оставаться долларовым. Примечательно, что с конца августа по конец сентября доллар потерял примерно 70 копеек (с приблизительно 25,7 до 25 рублей за доллар) или почти 3%. Получается, что при росте долларовых цен на недвижимость в сентябре на уровне долей процента или на 1%, реальная стоимости недвижимости с учетом снижения доллара все равно оказывается в минусе!
В этом свете становится понятным механизм повышения ценников на московские квартиры в сентябре. В условиях падения курса доллара продавцы, разумеется, увеличивают долларовые цены на квартиры, что и приводит к формальному росту показателей. Если же цена изначально была завышенной, то ее оставляют прежней, обеспечивая, таким образом, неявную коррекцию реальной стоимости объекта вниз при формально неизменной цене. Или же цена на квартиру фиксируется в рублях, а при пересчете в долларовый эквивалент при попадании в базы данных формально оказывается выше, чем ранее, за счет снизившегося курса доллара.
В результате возникает резонный вопрос – а происходит ли сейчас реальный процесс повышения стоимости московской недвижимости, или нынешние небольшие плюсы в статистике – по большей части формальность? В этом свете примечательна динамика рублевых цен на недвижимость, публикуемую журналом о недвижимости Metrinfo.Ru. Наглядно видно, что рублевые цены на недвижимость скорее испытывают колебательную динамику, нежели идут вверх.
Неоднозначная картина складывается и с динамикой цен по классам жилья, округам и районам Москвы.
Недвижимость в Москве
Сентябрь 2007 г.
Август 2007 г.
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3659
0,4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
3759
-0,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей)
4060
-0,2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3994
0,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. площадей)
4830
-0,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей)
4540
0,3%
Все панельные и блочные дома
3826
0,0%
Все монолитные и кирпичные дома
4455
0,1%
Изменение среднего уровня стоимости по категориям квартир не выявляют какой-либо системы, а скорее представляют собой незначительные конъюнктурные вариации. Это опять же отражает скорее «бурление» цен на рынке в условиях неопределенности тенденций, чем какой-либо ярко выраженный тренд.
Квартиры в Москве
Сентябрь 2007 г.
Август 2007 г.
Однокомнатные
3984
0,3%
Двухкомнатные
4119
0,3%
Трехкомнатные
4075
0,4%
Многокомнатные
4404
-0,8%
Примечательно и поведение индекса расслоения рынка недвижимости в нынешних условиях. Как неоднократно отмечалось на www.irn.ru, этот индекс снижается в период активного роста цен (края рынка сходятся: - недорогое жилье опережает по темпам роста дорогое жилье), и растет в период стагнации или стабилизации рынка (края рынка расходятся: - дорогое жилье продолжает дорожать, а недорогое стоит на месте или откатывается назад). Сейчас индекс расслоения столичного рынка продолжает расти, что соответствует скорее периоду стабилизации, нежели периоду начала бурного роста цен.
Элитное жилье и доступное жилье в Москве
Сентябрь 2007 г.
Август 2007 г.
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
5956
0,9%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
3157
-0,4%
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")
1,89
1,3%
Как отмечалось на семинаре аналитического центра www.irn.ru, прошедшем неделю назад на выставке в ЦДХ, на текущий момент заметное подорожание жилья в столице представляется маловероятным. До конца года стоимость московских квартир будет оставаться примерно постоянной (если не брать во внимание незначительные вариации цен в пределах нескольких процентов). Возобновление роста цен на квартиры если и возможно, то в следующем году, причем его темпы, очевидно, будут не столь высоки как в прежние годы. По мнению сотрудников www.irn.ru, - на уровне инфляции, или чуть выше, т.е. порядка 10%-20% в год.
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
665 
Эксперты предлагают упростить раскрытие эскроу-счетов в ИЖС для застройщиков
В 2027 году жилье в Москве может подорожать из-за снижения ставок и дефицита новостроек
В Москве резко сократилось число сделок с рассрочкой при покупке новостроек
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
В старых границах Москвы за год резко сократилось число новостроек
