Рынок загородного домостроения обновляется стремительно. Больше становится не только поселков, но и застройщиков. Для многих из них строительство — непрофильная деятельность. Это естественный процесс (капитал стремится туда, где вложение средств обещает доход), но он несет в себе и определенные риски.
ПО РАСЧЕТАМ аналитиков, заявленным на Национальном конгрессе, в 2002 году застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003-м их стало уже 20, в 2004-м — 30, в 2005-м — 40. В прошлом году специалисты насчитали 65 поселков, в которых велись реальные продажи. А в 2007-м, по данным экспертов «Петербургской Недвижимости», в петербургских пригородах и в Ленинградской области общее количество коттеджных поселков (уже реализованных и находящихся в стадии продажи) достигает 160–170. Еще около полусотни проектируется. Значительную часть новых проектов заявили компании, ранее на пригородном рынке в качестве девелоперов не замеченные. На Правдинском и на Глубоком озерах строит коттеджи управляющая компания «Объединенные ресурсы». Элитный проект «Видовое» заявил петербургский филиал компании «Желдорипотека». Поселок «Зареченское» под Сосново возводит фирма «Балт-груп». Инвестором и застройщиком поселка «Новая Корела» названа компания «Тепло-сервис». «Благодатное» и «Золотцево» выводит на рынок фирма «Внешстройпроект», «Коркинские холмы» — Промышленно-строительный альянс; масштабную застройку смешанного комплекса в Первомайском начинает «НеваИнвестПроект», проект с Nevo реализует «Инфотек Строй», «Рощинскую сказку» заявила фирма «ЦАН- Девелопмент»… С первой волной инвесторов было более-менее понятно: у кого какой ресурс был, тот и вытаскивал его на пригородный рынок. По словам директора департамента аналитики корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаила Бимона, состав инвесторов на старте рынка определялся именно наличием ресурса. Строительные компании среднего и мелкого калибра («Эльф», «Содружество», «Элита-Девелопмент») нашли применение своим возможностям, когда на городском рынке многоквартирного жилья стало тесновато. Сырьевые фирмы и компании энергетической отрасли (а также их строительные «дочки») располагали финансовыми возможностями и клиентской базой одновременно: «Консульскую деревню» в Репино возводил «Ленгазтеплострой». Но банки и «сырьевики» до поры ограничивались небольшими корпоративными поселками для собственных нужд. В числе первых новый сегмент стали осваивать компании, поставлявшие в Россию сборные дома западного производства по частным заказам, несколько позднее к ним присоединились и местные фирмы. Поселок «Хонка-парк» на какое-то время задавал моду: директор компании «Росса Ракенне» Игорь Жданов подтверждает, что организация собственных поселков (за первым опытом последовали «Русская Швейцария» и «Медное озеро», на подходе — Honka family club) была обусловлена стремлением стимулировать и упорядочить реализацию домов Honka. Позднее от собственного производства стали «плясать» и другие: Кировский домостроительный комбинат (поселок «Отрадный берег»), «Тимбер Продукт» (поселки «Краснозерное», «Рыбацкая деревня»…), масштабный выпуск домокомплектов развернуло «Содружество» («Зеленые холмы», «Серебряный бор»), «Стинком» («Мендсары», «Зайчихино», «Гармония»…). Компания «ПулЭкспресс Групп» пришла как чистый инвестор, с солидным немецким капиталом — может быть, именно эта специализация, неотягощенность другими компетенциями и позволила ей занять заметную долю рынка. Вторая волна обещала выход на рынок крупных строительных компаний и банковского капитала. Отчасти так и получилось. ФПГ РОССТРО на основе технологии VELOX выстроила целый квартал в Кузьмолово. Группа ЛСР создала дочернюю компанию «Особняк», которая занимается исключительно малоэтажкой (коттеджные поселки «Жемчужина Разлива», «Новый мир», «Парквэй», «Элегия»). Корпорация «Петербургская Недвижимость» выделила в самостоятельное подразделение управление «Загород»; девелопментом поселков занимается входящая в группу фирма Setvill (поселок класса «де люкс» Lake's berry club в Ягодном). «М-Индустрия» заявила о запуске загородных проектов в Токсово (пока они не выведены в продажу). Но выход «монстров» на этот рынок оказался более скромным, чем ожидалось: «ЛенСпецСМУ», ЛЭК, «Строймонтаж», RBI и другие крупные городские компании пока присматриваются к рынку, взвешивая возможности и риски. Участие банков тоже оказалось «точечным». Дочерние фирмы Национального резервного банка возводят поселок эконом-класса в Янино-2; «Еврофинанс-Моснарбанк» финансирует строительство малоэтажного комплекса «БельВиль» под Павловском — вот, пожалуй, пока и все. Зато в третьей волне представлен весь спектр направлений отечественного бизнеса, и далеко не только строительного. Компания «Внешстройпроект» занималась реконструкцией в историческом центре. В послужном списке фирмы — жилой комплекс «Альба» на Васильевском, бизнес-центр на Невском, 10… Фирма «НеваИнвестПроект» создана по решению учредителей ряда компаний, которые занимались строительством, инженерными изысканиями, геодезией, топографией, землеустройством, проектированием и т.д. Управляющая компания «Объединенные ресурсы» также занималась землеустройством, изменением разрешенных видов использования. Как сказал ее генеральный директор Андрей Северин, «земля — невозобновляемый ресурс, поэтому хочется использовать его по максимуму». Обозначили свое присутствие на рынке и риэлторы: сначала — «Арсенал-Недвижимость», затем — «ЦАН-Девелопмент». Тоже логично: если все время и не без выгоды продавать товар, в какой-то момент захочется самостоятельно его производить. Фирма «Тепло-Сервис», застройщик комплекса таун-хаузов в Приозерске, изначально занималась эксплуатацией котельных. Фирма «Балт-Груп» («Зареченское») пришла с фондового рынка; генеральный директор компании Сергей Жидких рассказывает, что искал загородный дом для себя, столкнулся с немыслимыми «накрутками» к себестоимости дома и решил, что этим бизнесом стоит заняться… Каких-либо сведений о компании «Инфотек Строй» обнаружить не удалось. Равно как и о фирме «Евроинвестстрой» (поселок «Красная горка»). Возможно, фирмы созданы под конкретный проект. Периодически возникающие на рынке слухи о наплыве московских инвесторов пока не оправдываются. Руководитель «Миэль СПб» Мария Сорокина говорит, что интерес со стороны столичных компаний есть — но «точечный», к отдельным районам и к большим участкам (от 100 га и более), которых на рынке мало по определению. Пока получается следующее. Высокая доходность пригородного рынка привлекает (и будет привлекать еще какое-то время) новичков. Специализация и разделение труда по западному образцу: девелопмент земли, строительство по договору подряда, реализация построенного с привлечением кредитов — пока не приживается или приживается слабо. Андрей Северин отмечает, что новичков рынка (соответственно — и их клиентов) могут подстерегать риски административного плана (при подготовке документов). Не менее важен точный расчет рыночной «ниши», попадание в целевую группу клиентов. Объективных данных и качественных исследований на рынке пока мало. По мнению Михаила Бимона, если новые инвесторы опираются на реалии рынка, идут проверенным путем, работают в связке с кем-либо из старожилов или привлекают опытных консультантов, вероятность успеха весьма велика. Директор «Росса Ракенне» Игорь Жданов предостерегает: рынок серьезный, финансово емкий; значительную часть затрат составляют предварительные расходы, которые застройщик несет до начала реализации домов или участков. И цена ошибки также может быть высока. Звонких провалов на пригородном рынке пока не было. Но стоит вспомнить, как тяжело складывалась судьба «Русской деревни» (Порошкино), насколько затянулась реализация проекта «Консульская деревня»; были определенные сложности у Кировского ДСК, в Нойдорф-Стрельне. До сих пор рынок прощал просчеты. Не факт, что он и дальше будет столь же благосклонен к застройщикам.
Дмитрий СИНОЧКИН
ул Малая Морская, д. 15, литера А, помещение 11-H, офис 5190031Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
MAX,
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
1700 
Власти не видят угрозы банкротств среди застройщиков в России в 2025 году
Правительство РФ готовит новые налоговые условия для застройщиков Москвы и Петербурга
Эксперты оценили риски новой инициативы по семейной ипотеке в Москве и Петербурге
Правительство готовит стратегию технологического развития стройотрасли до 2030 года
В Санкт-Петербурге подорожали элитные квартиры на вторичном рынке, площадь сократилась
Москва сохраняет лидерство по кредитам на жилье, Алтай — по торговым объектам
